Polska Podaż biur ostro hamuje

Analiza zasobów biurowych stolicy "Warsaw Crane Survey 2021", przeprowadzona przez ekspertów z firmy Deloitte, wskazuje na możliwe spowolnienie przyrostu podaży w kolejnych latach, związane z małą liczbą pozwoleń na budowę projektów biurowych w tym i zeszłym roku. Badanie analizuje dynamikę rozwoju powierzchni biurowej w stolicy z rozróżnieniem na poszczególne dzielnice, uwzględniając analizę pozwoleń na budowę oraz decyzji o warunkach zabudowy. Dzięki współpracy z władzami Warszawy raport prezentuje ostatnie 11 lat aktywności w obszarze zasobów biurowych stolicy.

W 2020 roku wydano jedynie dwa pozwolenia na budowę nowych obiektów o przeznaczeniu biurowym (w 2019 roku było ich siedem) – dla projektu Skanski przy ulicy Łuckiej 5/7 (dawny Impexmetal), obok Fabryki Norblina, oraz dla wieży The Bridge – projektu Ghelamco u zbiegu ulicy Towarowej i Grzybowskiej, przy placu Europejskim. W 2021 roku nie złożono na razie żadnych nowych wniosków o pozwolenia na budowę dla projektów biurowych, co będzie to mieć wpływ na liczbę wydanych pozwoleń w kolejnych miesiącach.

Aby przewidzieć przyszłe trendy budowlane, eksperci Deloitte przeanalizowali także toczące się i wydane procedury w sprawie warunków zabudowy. Ponieważ tylko 40 proc. powierzchni Warszawy jest objęte planami miejscowymi, decyzje te dotyczą około 60 proc. powierzchni miasta. W ubiegłym roku złożono co najmniej siedem takich wniosków dla przyszłej zabudowy biurowej lub wielofunkcyjnej z częścią biurową. Obecnie przygotowywane są projekty, które rozpoczną się po zakończeniu zastoju na rynku.

Eksperci Deloitte zauważają również, że pandemia Covid-19 wpłynęła na decyzje niektórych najemców o odroczeniu lub całkowitym wstrzymaniu planowanej ekspansji. Popyt na powierzchnie biurowe maleje, co przekłada się na wzrost liczby pustostanów. To zaś może wpłynąć na rynek w nadchodzących latach.

O ile średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi około 10 proc., to dla wybranych budynków oddanych do użytku w ostatnich miesiącach 2020 roku lub na początku 2021 roku przekracza 40 proc. Jeśli poziom ten będzie dalej rósł, może to w efekcie wpłynąć na spowolnienie przyrostu nowej podaży lub na przekształcanie starszych projektów i poszukiwanie nowych funkcji dla tych nieruchomości. Dodatkową przesłanką spowolnienia przyrostu zasobów powierzchni biurowej w stolicy jest fakt, że w 2020 roku nie wpłynął żaden wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowego – mówi Dominik Stojek, partner associate, dział doradztwa ds. nieruchomości, Deloitte.

Już w poprzedniej edycji badania eksperci Deloitte wskazywali na możliwe przesycenie rynku, o którym świadczy malejąca z roku na rok liczba pozwoleń na budowę. Do tych okoliczności dołączyła jeszcze pandemia, a więc praca zdalna i automatyczne zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. I choć trudna sytuacja gospodarcza nie wpłynęła na zatrzymanie toczących się prac budowlanych, to wzmocniła pytanie odnośnie przyszłych tendencji na dotychczas rozpędzonym rynku.

W poprzedniej edycji badania, "Warsaw Crane Survey 2020". podkreślono dominujący trend lokowania inwestycji biurowych na Woli. Wnioski płynące z najnowszego raportu tylko to potwierdziły. Oba pozwolenia na budowę, których udzielono w 2020 roku, dotyczą budynków właśnie w tej dzielnicy. W ubiegłym roku zakończono budowę 11 inwestycji, w tym roku prace mają zostać zakończone przy kolejnych siedmiu projektach. W rezultacie na terenie dzielnicy przybędzie ponad 150 tys. mkw. powierzchni biurowej, co łącznie daje wynik aż około 600 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w ciągu dwóch lat (2020 i 2021).

Mokotów wciąż przewyższa Wolę pod względem istniejących zasobów biurowych (ponad 1,5 mln mkw.), jednak wszystko wskazuje na to, że taki stan nie potrwa długo. Od kilku lat liczba nowych projektów w tej dzielnicy systematycznie maleje, inwestuje się raczej w tradycyjne obiekty mieszkaniowe, mieszkania na wynajem oraz hotele.

Jednocześnie planowane są przekształcenia budynków biurowych oraz całych kompleksów w projekty wielofunkcyjne, co zmniejszy powierzchnię biurową dzielnicy na rzecz powierzchni mieszkaniowych. Przykładem jest jeden z najstarszych parków biurowych w Warszawie, Empark. Dzięki możliwościom, jakie daje specustawa mieszkaniowa, kompleks ten ma szansę ponownie stać się jedną z ikon Warszawy jako projekt multifunkcyjny. Służewiec – negatywny symbol monokultury biurowej – od kilku lat podlega dynamicznym przemianom, bo deweloperzy szukają równowagi pomiędzy liczbą powierzchni biurowej oraz mieszkalnej – komentuje Magdalena Topolska-Ziemak, menadżer, dział doradztwa ds. nieruchomości, Deloitte.

Trendem, który na stałe zagościł w warszawskiej architekturze biurowej, jest modernizacja i rewitalizacja obiektów i kompleksów zabytkowych. Obecnie aż około 360 tys. mkw. powierzchni biurowej w Warszawie stanowią tego typu projekty. Najwięcej takich inwestycji powstawało do tej pory w centrum miasta, jednak zainteresowanie inwestorów kieruje się również do takich dzielnic jak Wola czy Praga Północ oraz Południe.

Większość powstających biur na Pradze zlokalizowana jest w historycznych kompleksach pofabrycznych. Dobrym przykładem są zrealizowane: Praga 306 oraz Centrum Praskie Koneser (wciąż trwają prace nad ostatnimi budynkami kompleksu). Warto dodać, że w ostatnich miesiącach wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla fabryki Drucianka, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie Dworca Wschodniego.

Jednak to wciąż w centralnej części miasta zrealizowano najwięcej projektów rewitalizacyjnych, jak na przykład Plac Małachowskiego, Ufficio Primo, budynek Cedetu (Centralny Dom Towarowy), Hotel Europejski czy Elektrownia Powiśle. W 2020 roku otwarte zostały kolejne dwa budynki biurowe Browary Warszawskie, które zlokalizowane są na terenie dawnego browaru na Woli (między ulicą Grzybowską a Krochmalną). Obiekt stanowi nie tylko doskonały przykład dobrego zaadaptowania przestrzeni, lecz także użyteczności i jej wielofunkcyjnych zastosowań – jest kompleksem biurowo-mieszkalno-handlowym. Interesującym przykładem rewitalizacji, która miała miejsce w centrum Warszawy z pewnością jest Wola Retro, otwarta w 2019 roku. Inwestycja składa się z trzech budynków i bazuje na pochodzącym z lat 30. XX wieku budynku, do którego dobudowano dwa górujące nad nim budynki.

Obecnie do największych tego typu inwestycji w Warszawie należy Fabryka Norblina na Woli, której otwarcie zaplanowano na II półrocze tego roku. Fabryka Norblina oferować będzie około 40 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A w stylistyce architektonicznej, nawiązującej do przemysłowej historii tego miejsca.