Polska Popyt z trendem spadkowym

W 2020 roku pandemia koronawirusa doprowadziła do pierwszej od 30 lat recesji w Polsce, a PKB naszego kraju skurczyło się o około 3,7 proc. Według prognoz Moody’s niekorzystne skutki kolejnej fali pandemii wywarły negatywny wpływ na gospodarkę również w I kwartale 2021 roku. Niemniej, dzięki efektowi niskiej bazy i poprawiającemu się sentymentowi rynku, wzrost polskiego PKB w II kwartale szacowany jest na poziomie pomiędzy 10-11 proc., a w całym roku może wynieść około 5,8 proc.

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszym półroczu 2021 roku wyniosły ponad 6 mln mkw., a do użytku w tym okresie oddano ponad 226 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi prawie 66 proc. całkowitej powierzchni planowanej na 2021 rok. Do największych projektów, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie możemy zaliczyć: Warsaw Unit (Ghelamco – 56,4 tys. mkw.), Skyliner (Karimpol – 48,5 tys. mkw.) oraz Generation Park Y (Skanska Property Poland – 44,2 tys. mkw.). Obecnie w Warszawie w budowie znajduje się prawie 393 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2021-2024, co jest wartością prawie połowę niższą niż średnia ilość powierzchni biurowej w realizacji w ostatnich pięciu latach.

Szacujemy, że w całym 2021 roku ukończonych zostanie blisko 342 tys. mkw., natomiast w 2022 roku – około 230 tys. mkw. Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie. Obecnie w budowie znajduje się tylko jeden projekt, którego oddanie jest przewidziane na 2024 (The Bridge – Ghelamco). Niemniej, rośnie liczba deweloperów, którzy uważanie obserwują rynek i analizują sytuację pod kątem rozpoczęcia swoich projektów w ciągu kolejnych 6-9 miesięcy – mówi Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Począwszy od II kwartału 2020 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej jest na ścieżce wzrostu, na co w dużym stopniu wpłynęła niepewna sytuacja gospodarcza wywołana przez wybuch pandemii Covid-19. W wyniku ograniczonej aktywności najemców w ostatnich kwartałach i kumulacji nowej podaży dostarczonej na rynek w ostatnich trzech miesiącach, wskaźnik powierzchni niewynajętej osiągnął wartość 12,5 proc., co oznacza wzrost o 1,0 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 4,6 pp. rok do roku.

Wysoki współczynnik pustostanów oznacza dostępność powierzchni wynoszącą prawie 760 tys. mkw. Warto odnotować, że poziom wynajęcia projektów oddanych do użytku w pierwszej połowie roku wynosi ponad 48 proc., co jest relatywne wysokim poziomem biorąc pod uwagę kumulacje nowej podaży w analizowanym okresie oraz spadek aktywności najemców wywołany pandemią.

Popyt na powierzchnie biurowe utrzymuje trend spadkowy od początku trwania pandemii. Trzeci lockdown, niestabilność gospodarcza oraz zagrożenie czwartą falą pandemii wpływają negatywnie na aktywność najemców, którzy w I półroczu zawarli umowy najmu na łączną powierzchnię 249,3 tys. mkw. Oznacza to 25 proc. spadek w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 roku. Nowe umowy i ekspansje (popyt netto) odpowiadały za około 60 proc. wszystkich umów zawartych w I półroczu 2021 roku. Wartość ta była nieznacznie niższa od poziomu zarejestrowanego w analogicznym okresie w ubiegłym roku.

Dalszy rozwój pandemii i tempo szczepień będą miały kluczowy wpływ na zdefiniowanie kierunku rozwoju rynku w kolejnych miesiącach. Warto jednak zaznaczyć, że jesteśmy obecnie w punkcie, w którym coraz większa grupa organizacji wróciła lub planuje wrócić do pracy z biura korzystając z niskiej liczby dziennych zakażeń. W naszej opinii może to stanowić kolejny ważny bodziec do wznowienia procesów wynajmu powierzchni biurowej wstrzymanych przez pandemię, których efekty będziemy mogli obserwować na przełomie 2021 i 2022 roku – mówi Vitalii Arkhypenko, junior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Po korekcie stawek czynszu w ostatnich dwunastu miesiącach, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23-25 euro za mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,5-16,5 euro w strefie Poza Centrum.

W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów bazowych, na który wpływać będzie stopniowa poprawa sytuacji pandemicznej oraz rosnąca aktywność najemców aktywnych na rynku – dodaje Jan Szulborski.