Polska W biurach spokojnie, ale z potencjałem

Mimo ciągle widocznego wpływu pandemi na rynek biurowy, deweloperzy i najemcy pozostają aktywni, co pozwala z umiarkowanym optymizmem patrzeć na zbliżające się miesiące. Firma Axi Immo podsumowuje pierwsze sześć miesięcy na polskim rynku powierzchni biurowych w 2021 roku.

W I połowie 2021 roku na polskim rynku biurowym deweloperzy dostarczyli 21 inwestycji o łącznej powierzchni około 352,5 tys. mkw. (Warszawa – 226 tys. mkw. w 10 projektach, rynki regionalne – 126,5 tys. mkw. w 11 projektach), które pozwoliły na wzrost całkowitych zasobów do poziomu blisko 12,1 mln mkw.

Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa (blisko 6 mln 100 tys. mkw.), przed Krakowem (1 mln 599,2 tys. mkw.), Wrocławiem (1 mln 242,6 tys. mkw.) i Trójmiastem (924 tys. mkw.). Największymi oddanymi projektami do końca czerwca tego roku w Warszawie były Warsaw Unit (57 tys. mkw., Ghelamco Poland) oraz ukończone do marca - Skyliner (48,5 tys. mkw., Karimpol) i Generation Park Y (44,3 tys. mkw., Skanska). Wymienione budynki biurowe powstały przy Rondzie Daszyńskiego, które przejęło po Mokotowie-Służewcu miano największej dzielnicy biurowej stolicy. Z kolei wśród największych oddanych budynków biurowych w analogicznym okresie czasu na rynkach regionalnych znalazły się Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw., Skanska) w Poznaniu Palio Office Park A (16,5 tys. mkw., Cavatina) w Gdańsku oraz Tertium Business Park III B (13,4 tys. mkw., Buma) i Equal Business Park D (11 tys. 650 mkw., Cavatina) oddane w Krakowie.

Dla części z obecnie realizowanych projektów, w których nie podpisano umów przednajmu, dewelopery maksymalnie wydłużą czas oddania obiektu do użytkowania. Przyczyny należy doszukiwać się m.in. w dużych obciążeniach finansowych związanych z utrzymaniem wybudowanych już budynków biurowych oraz z rosnącym poziomem pustostanów. Niemniej doniesienia o spowolnieniu w podaży należy przyjmować bardzo zachowawczo. Po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku możemy być świadkami bardzo szybkiej absorpcji powierzchni – przekonuje Jakub Potocki, starszy negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Na zakończenie czerwca 2021 roku wskaźnik pustostanów dla polskiego rynku nieruchomości biurowych wyniósł 13 proc., co odzwierciedla ponad 1,5 mln mkw. dostępnych do wynajęcia od zaraz. W Warszawie współczynnik ten osiągnął wartość 12,5 proc. (+1,1 pp. kw./kw. i +4,6 pp. r/r) i stanowi około 760 tys. mkw. wolnej powierzchni. Z kolei na ośmiu głównych rynkach regionalnych łącznie do wynajęcia znajduje się 792,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów kształtował się na poziomie 13,4 proc. (+0,8 pp. kw./kw. i 3,2 pp. r/r), przy czym najwyższy współczynnik pozostaje w Łodzi (18,3 proc.), a najniższy w Szczecinie (7,8 proc.).

Rosnący od kilku miesięcy wolumen powierzchni dostępnej od zaraz może spowodować, że właściciele nieco starszych czy mniej atrakcyjnych budynków biurowych zastanowią się nad modernizacją powierzchni i dostosowaniem jej do wyższego standardu. Spodziewamy się bardziej zindywidualizowanych rozwiązań, zachęt do dołączenia do społeczności czy wskazania na pewnego rodzaju unikalności i historię samego budynku lub jego otoczenia, jako sposobu na odświeżenie swojej oferty – komentuje Bartosz Oleksak, starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Całkowity wolumen aktywności najemców na rynku powierzchni biurowych w Polsce w I połowie 2021 roku wyniósł ponad 514,2 tys. mkw., przy czym to popyt na regionalnych rynkach biurowych był wyższy na koniec czerwca tego roku (264,2 tys. mkw.) niż w Warszawie (blisko 250 tys. mkw.). W strukturze najmu w II kwartału 2021 roku renegocjacje (47 proc.) wyprzedziły nowe umowy (45 proc.) i ekspansje (8 proc.).

Wysoki odsetek renegocjacji i nowych umów wskazuje, że na polskim rynku biurowym zarówno w Warszawie, jak i regionach nadal toczy się zacięta rywalizacja o podpisy nad umowami najmu. To bardzo dobry sygnał dla całego sektora, ponieważ pozwala wierzyć, że po odpowiednim poziomie zaszczepienia społeczeństwa, zachowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa i nieco zmienionym modelu pracy, rynek najmu otworzy się jeszcze mocniej – dodaje Bartosz Oleksak.

Najciekawsze i największe transakcje na rynku powierzchni biurowych w Polsce podpisano w większości między kwietniem a czerwcem 2021 roku. Po stronie popytu w Warszawie znalazły się m.in. renegocjacja umowy najmu blisko 21 tys. mkw. przez poufnego najemcę w budynku Senator oraz dwie umowy przednajmu - Urząd Miasta Warszawy zajmie 11,3 tys. mkw. w budynku Widok Towers, z kolei Zarządu Transportu Miejskiego (9,8 tys. mkw.) wybrał na swoją kolejną stołeczną lokalizację Fabrykę PZO po prawej stronie Warszawy.

W regionach największymi zarejestrowanymi transakcjami były renegocjacja umowy i ekspansja Rockwell Automation (19,5 tys. mkw.) w A4 Business Park III w Katowicach oraz dwie umowy zawarte przez poufnych najemców w Krakowie. Pierwszy reprezentujący sektor bankowy odnowił umowę 15,6 tys. mkw. w budynku Kapelanka 42a, z kolei drugi z sektora usług biznesowych renegocjował 12,8 tys. mkw. w budynku Kazimierz Office Center.

Możemy przypuszczać, że wypadkową zmian na rynku powierzchni biurowych będzie wprowadzenie nowelizacji w Kodeksie Pracy regulujących pracę zdalną. Szczególnie interesujące są zapisy dotyczące instalacji narzędzi do pracy i ich napraw, energii elektrycznej czy dostępu do sieci i sposobu rozliczenia tych kosztów. Duże znaczenie dla rynku powierzchni biurowych będą miały także ruchy największych korporacji, które niejako wskażą kierunek dla nieco mniejszych podmiotów. Spodziewamy się, że dla wielu pracodawców może to być test, w którym praca zdalna będzie na nowo oferowana jako przywilej czy pewnego rodzaju benefit, a nie stałe świadczenie. Z tego względu należy spokojnie obserwować zmiany i dotychczasowe roszady najemców – ocenia Jakub Potocki.