Polska Parki handlowe wciąż na fali

JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy drugiej edycji raportu "Parki handlowe i centra convenience w Polsce", podsumowują sytuację na koniec I półrocza 2021 oraz nakreślają perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.

W I połowie 2021 roku deweloperzy oddali do użytku 242 tys. mkw. GLA, z czego 43 proc. przypadło na parki handlowe i centra codziennych zakupów (około 103 tys. mkw.). W budowie pozostaje kolejne 237 tys. mkw. GLA w ramach tych dwóch formatów, z czego 188 tys. mkw. trafi na rynek do końca tego roku.

Podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów typu convenience w układzie parku handlowego wynosi 2,87 mln mkw. powierzchni GLA. Regionalne parki handlowe stanowią połowę tej powierzchni, jednak ich udział z roku na rok maleje na rzecz mniejszych obiektów - mówi Joanna Tomczyk, starszy analityk rynku, JLL.

Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Skoncentrowane są one bowiem w głównych aglomeracjach (46 proc. podaży) oraz w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców (29 proc. podaży). Co ciekawe, 67 proc. zasobów w budowie znajduje się w najmniejszych miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. Zaledwie 8 proc. powstaje w największych aglomeracjach, co świadczy o tym, że mniejsze rynki są obecnie na celowniku deweloperów.

Przy wyborze nowych lokalizacji pod kolejne Vendo Parki wciąż stawiamy na małe miejscowości około 15 tys. mieszkańców, gdzie oferta handlowa jest wciąż słabo rozwinięta. W grę wchodzi obszar całej Polski. Nasze projekty uwzględniają zawsze obecność operatora spożywczego. Obszar oddziaływania inwestycji to miasto oraz powiat, liczące łącznie około 30 tys. potencjalnych odwiedzających - komentuje Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Do sierpnia 2021 roku siedem zagranicznych marek zdecydowało się otworzyć swoje pierwsze sklepy w Polsce. Dwie sieci meblowe Duxiana ze Szwecji i Rolf Benz z Niemiec zadebiutowały w centrach meblowych w Krakowie i Warszawie. Klinika DentalPro z Włoch została otwarta w Manufakturze w Łodzi. Wejście tej włoskiej marki stomatologicznej do wiodącego obiektu na rynku potwierdza rosnące znaczenie konceptów medycznych jako najemców wzbogacających ofertę centrów handlowych. W Warszawie duński sklep firmy LEGO oraz marka kosmetyczna Rituals Cosmetics z Holandii otworzyły pierwsze sklepy w Westfield Arkadia, podczas gdy włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji zadebiutowały w Galerii Mokotów.

Zawirowania na rynku handlowym w Polsce, w tym spadek odwiedzalności i obrotów w większości centrów handlowych podczas pandemii Covid-19, a także negocjacje najemców z wynajmującymi spowodowały czasowe wstrzymanie planów rozwoju niektórych sieci. Lockdowny w najmniejszym stopniu wpłynęły na marki typu value retailers, off-price – oferujące produkty o niższych cenach, sieci spożywcze oraz drogeryjne, których plany ekspansji prawie nie uległy zmianie, a w niektórych przypadkach wręcz przyspieszyły. Action, Dealz, KiK, Pepco, Tedi czy debiutująca na rynku firma HalfPrice skutecznie przyciągają konsumentów do swoich sklepów, oferując szeroką gamę produktów i atrakcyjne ceny - wskazuje Anna Wysocka, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Firmy JLL i Trei przeanalizowały zestawienia najemców w wybranych tradycyjnych parkach handlowych i centrach typu convenience. Wyniki badania obiektów handlowych o łącznej powierzchni 133 tys. mkw. GLA pokazują, ze najczęstszą kategorią najemców w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience są sklepy typu off-price, tzw. value retailers - zajmują 33 proc. powierzchni GLA. Inne popularne kategorie najemców to sklepy specjalistyczne (16 proc. GLA), operatorzy spożywczy (14 proc.), sklepy odzieżowe i obuwnicze (13 proc.), sklepy z elektroniką (10 proc.) oraz z artykułami kategorii zdrowie i uroda (9 proc.). Liczba sklepów w każdej kategorii jest zwykle ograniczona do jednego lub dwóch, ze względu na dość niewielkie rozmiary analizowanych projektów. W zależności od reprezentowanej kategorii, najemcy zajmują różnej wielkości lokale.

W I połowie 2021 roku otworzyliśmy cztery Vendo Parki w Zielonce, Myśliborzu, Koszalinie i Piekarach Śląskich o łącznej powierzchni niemal 20 tys. mkw. W tym samym okresie zawarliśmy łącznie 35 umów najmu o łącznym wolumenie 22,5 tys. mkw. Pandemia nie wpłynęła na proces komercjalizacji nowych obiektów, zatem z powodzeniem realizujemy przyjęte przez nas plany inwestycyjne. Coraz większe grono najemców rozważa dzisiaj lokowanie swoich sklepów w parkach handlowych. Okres pandemii pokazał, że jesteśmy bardziej odporni na obostrzenia niż sklepy wielkoformatowe. Oferujemy także niższe koszty najmu niż galeria. W efekcie prowadzimy dziś rozmowy z firmami, które dotychczas nie były obecne w parkach, jak na przykład cała grupa LPP, czy marka Smyk. Pojawili się także gracze zaczynający dopiero działalność w Polsce. Zatem grono nowych firm zainteresowanych parkami jest dość liczne - dodaje Jacek Wesołowski.

Czynsze i opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych i centrach typu convenience są nieporównywalnie niższe niż w centrach handlowych. Wynika to z cech charakterystycznych dla tego typu obiektów, tj. braku przestrzeni wspólnych, prostego układu parterowego, jednopoziomowego parkingu zewnętrznego i często peryferyjnej lokalizacji. Czynsze typu prime, dotyczące lokali o powierzchni około 2 tys. mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych, wynoszą obecnie 8-12 euro za mkw. miesięcznie, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5-2 euro za mkw. miesięcznie. Co więcej, na korzyść parków handlowych i centrów convenience przemawiają niższe koszty aranżacji lokali, wynikające ze standardu i łatwego dostępu do sklepów.

Od początku 2021 roku właścicieli zmieniły nieruchomości handlowe o łącznej wartości około 420 mln euro. Kontynuując trend z ubiegłego roku liczba transakcji pozostała na wysokim poziomie, a niski wolumen wynika bezpośrednio z rodzaju aktywów, które cieszą się obecnie największą popularnością inwestorów.

W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY, o czym najlepiej świadczą sfinalizowane w tym roku transakcje. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,8 proc., jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie - mówi Agnieszka Kołat, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Największą transakcją handlową sfinalizowaną w 2021 roku było nabycie przez EPP czterech parków handlowych za 106 mln euro. To ostatnia transza większej umowy podpisanej w 2018 roku, obejmującej 12 aktywów, w tym osiem centrów handlowych M1. Z kolei biorąc pod uwagę jedynie transakcje zamknięte w III kwartale 2021 roku, największy wolumen osiągnięto przy sprzedaży portfela sześciu hipermarketów Auchan zlokalizowanych w Szczecinie, Rybniku, Słupsku, Gdańsku, Nowym Sączu oraz Lublinie. Portfel należący do tej pory do Pruim (firma zarządzana przez Griffin Real Estate) został sprzedany za 87 mln euro do nieujawnionego nabywcy.