Polska Wzrost aktywności najemców

Zrealizowane w pierwszych trzech kwartałach wielkoskalowe inwestycje biurowe: Skyliner (48,5 tys. mkw., Karimpol Polska), Generation Park Y (44,2 tys. mkw., Skanska Property Poland), Warsaw Unit (56,4 tys. mkw., Ghelamco) i Widok Towers (28,6 tys. mkw., S+B Gruppe) stanowiły 1/3 nowej podaży na warszawskim rynku biurowym. Dzięki dostarczonym na rynek 300 tys. mkw. nowoczesne zasoby wzrosły do poziomu 6,16 mln mkw.

Na podstawie przeanalizowanej przez nas podaży w realizacji do końca 2021 roku na rynek powinno trafić jeszcze około 60 tys. mkw. Jeśli deweloperzy nie przesuną dat otwarcia, rok 2021 osiągnie drugi (po 2016 roku) najwyższy wynik po stronie podaży w historii warszawskiego rynku biurowego. Obserwując obecną aktywność deweloperów można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że rok 2022 będzie dla odmiany jednym z najsłabszych pod względem wolumenu zrealizowanej nowej powierzchni biurowej. Projekty z terminem oddania do użytku na 2022 rok oferują ponad 230 tys. mkw. powierzchni biurowej. Ten poziom wynika bezpośrednio z niepewności związanej z rozwojem pandemii Covid-19, która sprawiła, że w 2020 roku wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji zostało wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców – komentuje Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Franku.

Obecnie powierzchnia projektów biurowych na etapie realizacji jest najmniejsza od dekady i jest szacowana na około 353 tys. mkw.

W minionym kwartale odnotowano wzrost aktywności najemców w porównaniu do II kwartału 2021 roku. Podpisane umowy obejmowały prawie 150 tys. mkw. W rezultacie tego wolumen popytu zanotowany od początku roku osiągnął blisko 400 tys. mkw. i był o około 10 proc. niższy niż w analogicznym okresie 2020 roku.

Mimo pozytywnego trendu, jakim jest większa dynamika działań najemców w trzecim kwartale, odnotowany popyt od początku roku jest najniższy od ponad 10 lat. Kolejny kwartał z rzędu zarejestrowano bardzo wysoki udział renegocjacji umów najmu w wolumenie wynajętej powierzchni i stanowiło około 41 proc. Pomimo szerokiej oferty w ramach inwestycji na etapie realizacji, zainteresowanie najemców projektami w budowie jest relatywnie małe, a udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 10 proc., przy średnim kwartalnym wyniku z lat 2011-2020 na poziomie 20 proc. Struktura lokalizacji wolumenu najmu z trzech kwartałów bieżącego roku pokazuje, że największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy centralne (ponad 228 tys. mkw. ) oraz Służewiec (ponad 60 tys. mkw.) – wyjaśnia Magdalena Czempińska.

Wzrost aktywności najemców w porównaniu z II kwartałem 2021 roku oraz relatywnie niewielki przyrost nowej podaży sprawiły, że współczynnik pustostanów w III kwartale 2021 roku ustabilizował się na poziomie z czerwca 2021. W stolicy dostępne jest nadal 12,5 proc. całkowitych nowoczesnych zasobów biurowych, czyli 768 tys. mkw. powierzchni. Ofertę na wynajem poszerzają dodatkowo inwestycje z powierzchnią oferowaną do wynajęcia w ramach podnajmu. W III kwartale 2021 roku zidentyfikowano co najmniej 80 tys. mkw. takich biur w Warszawie.

Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 13,2 proc. (spadek o 0,6 pp. w porównaniu z II kwartale 2021), natomiast w rejonach poza centrum 11,9 proc. (wzrost o 0,5 pp. w ciągu kwartału) – dodaje Magdalena Czempińska.

Zmieniająca się sytuacja rynkowa nie wpłynęła na wywoławcze stawki czynszu, które utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie (poza niewielkimi korektami odnotowanymi w I kwartale 2021 głównie w centralnie zlokalizowanych obiektach). Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 euro za mkw. miesięcznie, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 euro. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 euro za mkw. miesięcznie. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 euro. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii Covid-19, chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o około 20 proc. niższe niż poziom wywoławczy.