Polska Popyt nadal rośnie

Łączne biurowe zasoby Warszawy na koniec I kwartału zbliżyły się do poziomu 6,24 mln mkw., z czego ponad 93 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni zostało oddanej do użytku między styczniem a marcem 2022 roku. Największą ukończoną inwestycją był kompleks biurowy Forest. W 120-metrowej wieży wybudowanej przez HB Reavis znalazło się ponad 51,5 tys. mkw. biur, które w większości zostały wynajęte już na etapie budowy.

Autorzy raportu podkreślają, że pomimo wielu wyzwań, stołeczny rynek biurowy powoli wraca do aktywności sprzed pandemii. W I kwartale popyt na nowe biura kontynuował trend wzrostowy, czego efektem był rekordowy łączny wolumen podpisanych kontraktów, który przekroczył 270 tys. mkw. Pod względem najmu I kwartał należał zdecydowanie do firm z sektora finansowego. Największą nowo podpisaną umową okazał się najem około 30 tys. mkw. przez instytucję bankową w kampusie przy Arkadii. Po raz kolejny siedzibą wszystkich spółek z Grupy Kapitałowej ING będzie ponownie Plac Unii. W dotychczas zajmowanym przez bank ING kompleksie, grupa wynajęła prawie 23,5 tys. mkw. powierzchni. Oprócz biur bank zamierza urządzić na niej nowoczesne centrum szkoleniowo-konferencyjne, a część przeznaczy na Innovation Lab. Siedzibę zmieni PKO Bank Polski, który zajmie cały kompleks biurowo-handlowy Skysawa przy ul. Świętokrzyskiej. Na mocy długoterminowej umowy najmu, deweloper PHN przekaże bankowi cały budynek w IV kwartale 2022 roku.

Dużym wydarzeniem inwestycyjnym I kwartału było przejęcie przez Google kompleksu The Warsaw Hub. Na flagowy projekt Ghelamco informatyczny gigant wyłożył ponad 3 mld zł. To ważny i pozytywny sygnał dla sektora biurowego w kontekście niższych wolumenów obserwowanych w ubiegłych dwóch latach, które były skutkiem pandemii i opustoszenia biur niemal z dnia na dzień.

Z opracowanego przez BNP Paribas Real Estate raportu wynika, że w strukturze popytu w I kwartale dominowały nowe umowy. To one stanowiły ponad połowę podpisanych kontraktów. Eksperci oceniają, że jest to jeden ze zwiastunów zbliżającej się luki podażowej, kiedy to najemcy próbują wykorzystać dostępne zasoby i zabezpieczyć je na przyszłość. W strukturze popytu około 27 proc. przypadło na odnowienia najmów, a 13 proc. stanowiły ekspansje, resztę stanowiły nowe umowy.

Obserwowany wzrost zainteresowania biurami najemców, odmrażanie negocjacji i powroty pracowników do biur, a w tle mniejsza aktywność deweloperów, inflacja, wzrost kosztów budowy, przedłużające się okresy wykańczania powierzchni przez porozrywane łańcuchy dostaw i odpływ ukraińskich pracowników z polskiego rynku pracy - to mieszanka, której efektem w latach 2023 i 2024 będą w Warszawie luka podażowa, wzrost atrakcyjności istniejących już biurowców i rosnąca popularność różnych form biur elastycznych.

W najbliższych kwartałach luka podażowa będzie jednym z głównych czynników kształtujących strukturę najmu w Warszawie. Najemcy coraz częściej będą decydować się na negocjacje w dotychczasowych lokalizacjach i przedłużenia umów. A te, w cieniu braku nowej podaży, wysokich kosztów budowy, wykończenia i utrzymania budynków, najchętniej zawierane będą na okres od 3 do 5 lat - podkreśla Ewa Nicewicz, konsultant z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z raportu wynika, że na koniec I kwartału nieco ponad 12 proc. biur w Warszawie stała pusta (12,2 proc.). Odbudowujący się popyt na biura spowodował spadek pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu z 14,3 proc. w IV kwartale 2021 roku do 11,2 proc. na koniec I kwartału 2022 roku. Na drugim biegunie znalazła się strefa Zachód, w której zasoby wolnej powierzchni urosły z 8,2 proc. na koniec grudnia 2021 do 11,3 proc. na koniec marca 2022 roku.

Ożywiony popyt i niedobory podaży nowej powierzchni przełożą się na wyraźny spadek wskaźnika wolnych biur. Zasobem, który będzie brany pod uwagę, będą starsze budynki, których właściciele albo będą decydować się na remonty i modernizacje funkcji biurowej, albo zmiana funkcji (np. na PRS-y, które mają szansę na przyspieszenie swojego rozwoju na skutek zwiększonego popytu obserwowanego w ostatnich tygodniach), albo czeka ich perspektywa optymalizacji stawek czynszowych, gdyż duża ich część nie jest tak zaawansowana technologicznie, by skutecznie obniżać koszty utrzymania - dodaje Klaudia Okoń, konsultant z działu Business Intelligence & Consultancy Hub.

Renegocjacje kontraktów, optymalizacje i niższe czynsze w starszych budynkach mają pozwolić najemcom zrekompensować sobie wyższe opłaty serwisowe.

Stołeczne biura sprzyjają rozwojowi operatorów biur serwisowanych i powierzchni coworkingowych. Pomimo powrotów pracowników do biur, dwa lata pandemii, a na dodatek niepewna przyszłość podyktowana wojną w Ukrainie i sytuacją gospodarczą, są wystarczającymi argumentami, żeby elastyczność, także tą biurową, traktować jako ważny element długoterminowych strategii biznesowych. W I kwartale Warszawa wzbogaciła się o nowego operatora elastycznych powierzchni biurowych, firma BeIN Offices została najemcą biurowca Central Point. Na ósmym i dziewiątym piętrze zajmie 1,9 tys. mkw., na których urządzi biura do wspólnej pracy.

Aktualnie, w Warszawie jest około 100 tys. mkw. powierzchni dostępnej do podnajmu. Ten produkt, będący metaforą odzwierciedlającą rynkową niepewność, doszedł do głosu przez wybuch pandemii w 2020 roku. Po okresie wymuszonego ‘home office’, bardzo wielu najemców przeszło na tryb pracy hybrydowej lub też rozszerzyło dotychczasowy system ‘hot-deskowy’. Dzięki temu powierzchnia biurowa najemcy podległa optymalizacji, stwarzając przestrzeń do wykorzystania przez innych, a w zamian oferując wykończoną powierzchnię oraz elastyczny okres najmu. Krótki termin najmu może być bowiem motywatorem dla firm, które nie mogą pozwolić sobie na długoletnie zobowiązanie się umową najmu, w związku z potrzebą ustrukturyzowaniu firmy i niepewną sytuacją na globalnym rynku lub też dla podmiotów, które przechodzą przez okres dynamicznego rozwoju i nie osiągnęły jeszcze swojej masy krytycznej. Kwartał I 2022 roku zdaje się potwierdzać, że podnajem pozostanie alternatywą dla najemców jeszcze przez jakiś czas.