Polska Trójmiasto zaraz za podium

W tym regionie jednak, tak jak w całej Polsce, deweloperzy ostrożniej podchodzą do realizacji nowych inwestycji, co przekłada się na spadek wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia 2022 współczynnik pustostanów na rynku trójmiejskim przekroczył 13 proc.

Na koniec IV kwartału 2022 trójmiejski rynek biurowy szacowany był na ponad 1,01 mln mkw., co oznacza, że powiększył się w ciągu roku aż o 5 proc. Tym samym Trójmiasto dołączyło do Warszawy, Krakowa i Wrocławia – trzech miast z zasobami przekraczającymi milion mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W minionym roku wybudowano tu łącznie 50,6 tys. mkw., czyli o 31 proc. mniej niż w 2021 – zauważa Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Na nową podaż złożyły się biurowce oddane do użytku w Gdańsku: Format (I kwartał, 16 tys. mkw.), Airport City Gdańsk Alpha (I kwartał, 8,5 tys. mkw.), Palio Office Park B (II kwartał, 7850 mkw.) i Officyna II (I kwartał, 7,3 tys. mkw.), a także gdyńska inwestycja K2 (II kw., 10,9 tys. mkw.). Warto przy tym podkreślić, że wszystkie wymienione obiekty trafiły na rynek w I połowie 2022 roku. Począwszy od IV kwartału 2021 roku obserwujemy spowolnienie aktywności deweloperów w Trójmieście. W latach 2016-2020 w regionie trójmiejskim powstawało średnio około 150 tys. mkw. biur rocznie. Natomiast na koniec IV kwartału 2022 w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni około 81750 mkw., z czego 58 proc. znajdowało się w Gdańsku (47 650 mkw.), a 42 proc. w Gdyni (34,1 tys. mkw.). Oznacza to spadek o 56 proc. w porównaniu z rekordowym IV kwartałem 2017, kiedy to w budowie pozostawało 186,3 tys. mkw. biur.

Bez wątpienia trudności z pozyskaniem finansowania dla nowych projektów i utrzymujące się na wysokim poziomie ogólne koszty budowy odcisnęły swoje piętno na trójmiejskim rynku biurowym. Do największych inwestycji w budowie zalicza się dwa budynki w ramach II fazy kompleksu Gdynia Waterfront o łącznej powierzchni 14,5 tys. mkw. oraz trzy biurowce w Gdańsku: C300 (13750 mkw.), Punkt (12,8 tys. mkw.) i Palio Office Park C (12,6 tys. mkw.).

Aktywność najemców w Trójmieście w ubiegłym roku wyniosła prawie 101 tys. mkw. i był to trzeci najwyższy wynik w historii tego regionu. Pod względem popytu Trójmiasto wyprzedziły tylko trzy miasta: Warszawa (860 tys. mkw.), Kraków (198,1 tys. mkw.) i Wrocław (137,2 tys. mkw.). Choć w porównaniu z poprzednim rokiem najemcy wynajęli o 6,5 proc. mniej metrów kwadratowych biur, to od 2015 roku wolumen transakcji najmu na rynku trójmiejskim utrzymuje się na bardzo stabilnym poziomie, wynoszącym średnio około 98 tys. mkw. rocznie – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG w firmie Newmark Polska.

W 2022 roku w strukturze popytu dominowały nowe umowy najmu, których udział w całkowitym wolumenie transakcji sięgnął 67,8 proc. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 21,4 proc. oraz 10,8 proc. Najwięcej umów najmu podpisano w Gdańsku – 81,9 tys. mkw., co stanowiło 81 proc. popytu odnotowanego w Trójmieście w ubiegłym roku; pozostałe 19 proc., tzn. 19,1 tys. mkw., najemcy wynajęli w Gdyni. Jednym z najbardziej aktywnych sektorów na trójmiejskim rynku biurowym są firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu, które dysponują tu już 184 centrami usług. Dzięki temu region ten jest czwartym największym ośrodkiem tego typu w Polsce (zaraz po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu).

Rok 2023 upłynie pod znakiem indeksacji stawek czynszowych oraz wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Z tego względu największym zainteresowaniem najemców będą cieszyły się biurowce, które już wdrożyły rozwiązania pozwalające na optymalizację kosztów, związane między innymi z ESG – dodaje Agnieszka Giermakowska.

Na koniec IV kwartału 2022 wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 13,3 proc., co oznacza spadek o 0,2 p.p. względem III kwartału, ale jednocześnie wzrost o 1 p.p. w ujęciu rocznym. W kolejnych kwartałach eksperci spodziewają się dalszej absorpcji dostępnej powierzchni, co przełoży się na malejącą dostępność biur. W Trójmieście do wynajęcia pozostaje łącznie ponad 134 tys. mkw. biur.

W 2022 roku znacząco wzrosła presja na wzrost czynszów w Trójmieście. Dotyczyła ona przede wszystkim nowych projektów, co związane jest z rosnącymi kosztami pozyskania finansowania na inwestycje oraz wzrostem ogólnych kosztów budowy.