Polska Stabilny popyt, mniej projektów

Nowa podaż na rynku magazynowym w Polsce w 2022 roku wyniosła 4,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 42 proc. w stosunku do 2021 roku. 46 proc. stanowiły powierzchnie spekulacyjne. W budowie było 3,42 mln mkw. – to wynik gorszy o 25 proc. w stosunku do 2021 roku. Jak podkreślają eksperci Axi Immo, deweloperzy borykają się z trudnościami związanymi z wysoką inflacją, rosnącymi kosztami budowy i mediów oraz trudnościami z pozyskaniem finansowania na realizacje nowych projektów.

W II połowie 2022 roku obserwowaliśmy wyraźny spadek w liczbie rozpoczynanych projektów magazynowych. Ograniczenia aktywności deweloperów należy głównie doszukiwać się w trudnościach z uzyskaniem finansowania. Obecna strategia większości inwestorów zakłada uruchamianie projektów tylko przy wysokim udziale umów typu pre-let – wyjaśnia Anna Głowacz, dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego, Axi Immo.

Jak wynika z danych Axi Immo, współczynnik powierzchni niewynajętej w zeszłym roku utrzymywał się na niskim poziomie, nie przekraczając w żadnym z kwartałów 5 proc. Jak oceniają eksperci, spodziewana mniejsza liczba inwestycji spekulacyjnych w perspektywie średnio- i długoterminowej nie będzie sprzyjać zmianie tego trendu.

Popyt w 2022 roku osiągnął poziom 6,69 mln mkw. i był niższy tylko o 9 proc. w porównaniu z rekordowym rokiem 2021. Jednak eksperci Axi Immo obserwują ostrożność najemców, którzy często rezygnują z relokacji na rzecz alternatywnych rozwiązań, np. zwiększenia efektywności już wynajmowanej przestrzeni lub przerzucania części zadań na partnerów logistycznych. Ma to m.in. związek z wysokimi kosztami fit-outu i rosnącymi, zwłaszcza w nowych obiektach czynszami.

Średnie stawki ofertowe w większości lokalizacji magazynowych wzrosły o około 15-20 proc.. Eksperci Axi Immo podkreślają duże zróżnicowanie – np. w Warszawie wzrost czynszu wahał się w różnych obiektach od 3 do 23 proc. W wybranych, głównie nowych projektach czynsze wzrosły nawet o 30 proc. W ocenie Axi Immo, w tym roku nie powinniśmy już spodziewać się gwałtownych wzrostów czynszów, choć są regiony (Warszawa), które jeszcze czekają na stabilizację.

Nie zauważyliśmy za to wydłużenia się okresu, na który zawierane są umowy – komentuje Anna Głowacz.

Pod względem popytu najważniejszymi regionami pozostają Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, gdzie wynajęto odpowiednio 1,38 mln mkw., 1,22 mln mkw. i 886 tys. mkw. Axi Immo obserwuje zahamowanie rozwoju projektów we wschodniej części Polski, ze względu na wojnę na Ukrainie. Jednocześnie eksperci prognozują, że jeśli Ukraina wygra wojnę, Rzeszów ma szansę stać się nowym dużym hubem logistycznym, obsługującym działania związane z odbudową Ukrainy.

Obecnie większość najemców stanowią operatorzy logistyczni (ponad 50 proc.), ale widać wzrost projektów produkcyjnych (powyżej 10 proc.), co jest związane z przenoszeniem produkcji bliżej rynków zbytu. To długotrwały proces, ale w ocenie Axi Immo Europa Środkowo-Wschodnia i Polska mogą skorzystać na deglobalizacji produkcji. W tej chwili polski rynek magazynowy jest nastawiony na obsługę rynków w Europie Zachodniej.

W 2022 roku obserwowaliśmy zmiany w strukturze popytu, widoczny jest wzrost zainteresowania nowoczesną powierzchnią magazynową przez klientów produkcyjnych. W 2023 roku spodziewamy się rozwoju tego trendu. Polska gwarantuje szeroko rozumiane bezpieczeństwo prowadzenia biznesu oraz bliskość kluczowych rynków zbytu. Wśród innych aktywnych grup najemców powinni pozostać producenci i dystrybutorzy produktów FMCG oraz elektroniki, a także w nieco mniejszym stopniu e-commerce – ocenia Anna Głowacz.

Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 roku wyniósł 2 mld euro i był niższy o ponad 30 proc. od wartości osiągniętej w 2021 roku. Wynikało to z mniejszej liczby projektów wystawionych na sprzedaż. Na rynku istnieje duża rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających, a inwestorzy przedłużają proces transakcyjny, dając sobie więcej czasu na analizy.

Wysokie koszty finansowania spowodowały, że inwestorzy, podejmując decyzję o zakupie, dokładniej niż rok temu sprawdzali strukturę najemców w parkach magazynowych. W 2023 roku spodziewamy się, że większy udział w strukturze sprzedaży będą miały nieruchomości produkcyjne, przez wzgląd na rosnące znaczenie trendów nearshoringu i friendshoringu - prognozuje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

II połowa roku w ocenie Axi Immo powinna przynieść stabilizację i większą liczbę transakcji. W tej chwili na rynku Europy Środkowo-Wschodniej aktywnie są głównie inwestorzy z tego regionu, wycofali się natomiast inwestorzy z Azji.

Eksperci Axi Immo podkreślają, że kwestie ESG będą mieć coraz większe znaczenie na rynku magazynowym, a certyfikacja obiektów staje się standardem. Przyczyną są wysokie ceny energii i gazu, ale wejście w życie kolejnych unijnych przepisów związanych z polityką klimatyczną.

W tym roku 56 tys. firm będzie już objętych regulacjami ESG, zaczniemy widzieć tego efekty na polskim rynku – zapowiada Janusz Gutowski, CEO w Axi Immo Services. Więcej na temat ESG w wypowiedzi Janusza Gutowskiego dla Eurobuild FM.

Jak mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo, polski rynek magazynowy wchodzi w kolejną fazę dojrzałości.

Rynek magazynowy stał się trudniejszy i bardziej wymagający. Rosną oczekiwania najemców w zakresie nowych zielonych umów najmu, pozwalających im na realizację strategii ESG. W 2023 roku wszyscy będziemy poszukiwać optymalizacji, rozwiązań gwarantujących realne oszczędności. Fundamenty sektora magazynowego pozostaną stabilne, przy czym spodziewamy się ograniczenia aktywności zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów. 2023 rok będzie czasem weryfikacji dla całego rynku - podsumowuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.