Polska Warszawa na podium z Paryżem i Londynem

Aktualnie Warszawa wchodzi w etap renegocjacji umów najmu zawieranych w rekordowych latach 2018-2019. Pozytywnym aspektem jest też perspektywa rozpoczęcia budowy kilku inwestycji w centralnych strefach miasta. Jak zauważają eksperci Cushman & Wakefield, nowe projekty będą znajdować się pod największą presją na wzrost czynszów. Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku wyniosła prawie 159 tys. mkw. i była o 40 proc. niższa względem analogicznego okresu w 2022. Mimo to rezultat ten uplasował Warszawę na trzecim miejscu w Europie, za Paryżem i Londynem, a przed takimi metropoliami jak Berlin, Praga, Madryt, Monachium, Hamburg, Frankfurt i Rzym.

W tym roku warszawski rynek biurowy wszedł w okres renegocjacji umów zawieranych w rekordowych latach 2018-2019. Zwiększona liczba procesów, które powinny rozpocząć się niebawem, może mieć pozytywny wpływ na kształtowanie się popytu na powierzchnię biurową w całym 2023 roku. Jednocześnie niepewna sytuacja gospodarcza obserwowana w postaci słabszych wskaźników ekonomicznych może mieć negatywny wpływ na całkowity wolumen transakcji zawarty w tym roku – tłumaczy Joanna Blumert, head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

W I kwartale 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły około 70 proc. wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 25 i 5 proc. wszystkich zawartych umów. Do największych kontraktów zawartych w tym okresie można zaliczyć renegocjację umowy najmu przez Accenture w budynku Proximo II (8,8 tys. mkw.), wynajęcie 8,7 tys. mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie, a także umowę zawartą przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w budynku P180 (7 tys. mkw.).

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły w badanym okresie 6,26 mln mkw. Według szacunków Cushmana na warszawski rynek biurowy trafi w tym roku około 66 tys. mkw. w ramach siedmiu budynków biurowych, przy czym aż 80 proc. nowej podaży będzie zlokalizowane w strefach pozacentralnych. Jednocześnie liczba realizowanych inwestycji pozostaje na relatywnie niskim poziomie w stosunku do aktywności deweloperskiej obserwowanej w latach 2012-2022.

Obecnie w realizacji znajduje się około 181,5 tys. mkw. W najbliższych miesiącach w centrum Warszawy rozpocznie się budowa kilku projektów, które powinny zostać oddane do użytku między 2025 a 2026 rokiem. Będzie to m.in. Upper One (Strabag Real Estate), The Form (Lincoln Properties) oraz Skyliner II (Karimpol). Niemniej spodziewamy się, że efekt luki podażowej będzie widoczny na stołecznym rynku nawet do końca 2025 roku – komentuje Joanna Blumert.

W 2023 roku koszty budowy i wykończenia powierzchni będą dalej rosnąć, natomiast tempo wzrostu cen w opinii firmy będzie wolniejsze i bardziej przewidywalne względem początku 2022 roku.

Większa kontrola nad poziomem kosztów realizacji inwestycji może zachęcić kolejnych inwestorów do rozpoczęcia swoich inwestycji. Spodziewamy się jednak, że większość projektów, których realizacja może rozpocząć się w najbliższych 12 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji – dodaje Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

W I kwartale 2023 stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. w lokalizacjach pozacentralnych, nie ulegając zmianie względem 2022 roku. Z obserwacji firmy Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni.

Dalszy wzrost stawek dla szerokiego rynku będzie napędzany przez rekordową waloryzację umów najmu denominowanych w euro, wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni, a także kosztów operacyjnych. Niemniej ostateczny kształt polityki cenowej właścicieli budynków biurowych będzie w dużej mierze zależeć od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków – tłumaczy Katarzyna Lipka, head of Consulting and Research, Cushman & Wakefield.

Dostępność powierzchni biurowej w marcu 2023 roku wyniosła 724,6 tys. mkw. i spadła o około 35 tys. mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w I kwartale wyniósł 11,6 proc., co oznacza spadek o 0,6 pp. rok do roku. Jednocześnie wskaźnik dostępnej powierzchni nie uległ zmianie w skali kwartału.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2023-2025 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie, która powstała na skutek tymczasowego ograniczenia popytu w latach 2020-2021. Tempo absorpcji powierzchni biurowej będzie natomiast silne powiązane z dynamiką wzrostu gospodarczego, co będzie wpływać na decyzje organizacji o inwestycjach i wzroście zatrudnienia – podsumowuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego Cushman & Wakefield.