Polska Detaliści z największymi długami

Zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacyjnego i energetycznego użytkownikom obiektów komercyjnych nie jest jedynym zadaniem zarządców nieruchomości. Równie ważne jest gospodarowanie finansami nieruchomości, a konkretnie obsługa należności. Niesolidni najemcy są zarządcom winni 73 mln zł, a większość dłużników należy do branż: handlowej, gastronomicznej i przemysłowej. Statystyczny dług jednej zadłużonej firmy to 56,7 tys. zł.

Pod względem lokalizacji największe zadłużenie notują firmy z woj. mazowieckiego. Dług zarządców przekracza tam 49,4 mln zł. W znacznej części odpowiedzialna jest za to firma-rekordzistka z Warszawy, zadłużona na 20,5 mln zł wobec spółki Skarbu Państwa i firmy windykacyjnej. Ponad 22,7 mln zł wynoszą długi zarządców z woj. łódzkiego, a blisko 17,1 mln zł – śląskiego. W gronie największych wierzycieli firm zajmujących się obsługą nieruchomości komercyjnych znajdują się przede wszystkim instytucje finansowe (banki, firmy windykacyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe). Zarządcy są im winni 72,1 mln zł. Dalej na liście wierzycieli jest administracja publiczna (15,5 mln zł), tuż za nią firmy budowlane (12,4 mln zł) oraz dostawcy energii elektrycznej (6,2 mln zł).

Oprócz rosnących rat kredytów i kosztów ubezpieczenia nieruchomości, najwięcej problemów – zwłaszcza w ostatnim czasie – przysporzyło zarządcom zapewnienie gospodarki energetycznej w budynkach, a to w związku z gwałtownie rosnącymi cenami prądu. Na początku 2023 roku rząd wdrożył program 5 mld zł pomocy dla przedsiębiorstw, które odczuły skutki wysokich cen gazu i energii wywołanych pandemią oraz wojną w Ukrainie. Większość zarządców miała jednak podpisane długoterminowe umowy, nie mogła więc skorzystać z tej możliwości. Do tego doszedł wzrost kosztów utrzymania nieruchomości i zatrudnienia, bo przecież takie firmy muszą zatrudniać wykwalifikowany personel. Nie zawsze temu wszystkiemu towarzyszy równie dynamiczny wzrost przychodów za zarządzanie nieruchomościami. Stąd niestety prosta droga do zadłużenia – wyjaśnia Adam Łącki, prezes zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej.

Choć resort rozwoju przygotował w tym roku kolejne transze pomocy na drogi prąd i gaz dla przedsiębiorców, to raczej mało prawdopodobne, że skorzystają z nich właśnie zarządcy. Już dziś firmy z tego rynku obawiają się, że w przyszłym roku wiele z nich będzie zmuszonych zamknąć działalność. Zarządcy plasują się jednocześnie pomiędzy właścicielami nieruchomości, którzy oczekują określonych zwrotów z inwestycji, a najemcami, którzy dość mocno ucierpieli w pandemii i którzy kolejnych podwyżek czynszów, indeksacji umów czy rosnących opłat eksploatacyjnych mogą nie udźwignąć. Stąd pośrednio za długi zarządców odpowiadają właśnie jej klienci, którzy wstrzymują należności lub płacą z dużym opóźnieniem. To oczywiście utrudnia terminowe regulowanie własnych zobowiązań.

Według danych KRD nierzetelni płatnicy są winni zarządcom 73 mln zł, czyli ponad połowę całego zadłużenia branży. Największymi dłużnikami zarządców są firmy handlowe, które zalegają 19,1 mln zł (lwia część tej kwoty – 13,3 mln zł – przypada na najemców detalicznych). 11,3 mln zł zarządcy muszą odzyskać od firm z branży HoReCa (w tym przede wszystkim od restauracji – 7,6 mln zł). Niewiele mniej, bo 8,9 mln zł, są im winni różni producenci. Ale branża ma też dłużników w sektorze edukacji, prywatnej służby zdrowia czy instytucji kulturalnych.

Można doszukiwać się wielu przyczyn zadłużenia, ale jednym z głównych problemów zarządców jest też brak konsekwencji w egzekwowaniu należności. Wynika to z faktu, że rzadko kiedy wpisują oni dłużników do biur informacji gospodarczej. W niewielkim stopniu pobierają również raporty na temat potencjalnych najemców, aby sprawdzić, czy dany klient terminowo spłaca swoje zobowiązania. Tymczasem takie raporty są ważnym elementem przewagi biznesowej. Dzięki nim, już na etapie zawierania umowy najmu, można zażądać dodatkowych gwarancji czy zabezpieczeń przyszłych płatności. Niewielu zarządców jak na razie korzysta z tych możliwości – mówi Katarzyna Mikołajczyk, ekspertka rynku zarządzania nieruchomościami w Krajowym Rejestrze Długów.

Jak podkreśla KRD, takie raporty mogą być pomocne nawet wtedy, gdy potencjalny najemca nie jest notowany w rejestrze dłużników. Mogą one bowiem znacznie zminimalizować ryzyko biznesowe i pomóc zarządcy w podjęciu decyzji o ewentualnej współpracy za sprawą analizy wiarygodności płatniczej. Przydatnym rozwiązaniem chroniącym płynność finansową zarządcy jest też usługa monitoringu, dzięki której można na bieżąco otrzymywać informacje o tym, czy sytuacja płatnicza ich najemcy nie pogarsza się.