Polska Więcej condohoteli, mniej inwestorów

Według raportu Emmerson Evaluation „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce” w 2022 roku wśród nowo powstających obiektów dominowały projekty realizowane w systemie condo. Jak wskazują autorzy raportu, popyt na usługi hotelowe nadal jest wysoki, jednak rosnące koszty budowy i niepewne zyski skutecznie blokują hotelarzy przed podejmowaniem decyzji o realizacji nowych obiektów. Rozwój rynku hotelowego osłabia też ograniczona dostępność finansowania w bankach oraz awersja do ryzyka inwestorów i funduszy zagranicznych. W efekcie braku systemowego finansowania bankowego, inwestorzy poszukują alternatywnego modelu, m.in. w systemie condo.

Od morza po góry

W 2022 roku pod względem przyrostu oferty wyróżnił się pas nadmorski (Kołobrzeg, Świnoujście oraz Półwysep Helski - Chałupy, Jastarnia, Jurata), gdzie inwestorzy uruchomili najwięcej nowych projektów. Jest to jednocześnie region z najbardziej rozwiniętą ofertą condohoteli i apartamentów wakacyjnych. Według szacunków Emmerson Evaluation podaż w miejscowościach z tego rejonu ma do 2025 roku wzrosnąć o niemal 17 proc. w stosunku do I połowy 2023 roku.

Drugim największym rynkiem dla condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest pas górski, do którego autorzy raportu w swojej analizie zaliczyli: Zakopane, Karpacz oraz Beskidy (Wisła, Szczyrk, Ustroń). W tym regionie oferta ma się wzbogacić o około 23,8 proc.

Na dużą aktywność inwestorów nie mogły liczyć aglomeracje. W największych miastach nastąpił wyraźny spadek liczby otwieranych obiektów w systemie condo, a eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że do 2025 roku oferta powiększy się tylko o 2,6 proc.

Najmniejszy rynek dla sektora condo stanowią Warmia i Mazury. W porównaniu z innymi rejonami turystycznymi i aglomeracjami liczba funkcjonujących tu obiektów jest mała, ale dynamicznie rośnie i ma powiększyć się do 2025 roku o prawie 31 proc.

Plany a realizacja

Jak zwracają uwagę autorzy raportu, liczba planowanych condohoteli jest duża, ale trudno ocenić, ile z nich powstanie, gdyż liczba realizowanych i oddawanych do użytku inwestycji wyraźnie maleje. Eksperci z Emmerson Evaluation wskazują, że część inwestycji w systemie condo uruchamiana jest przez małych deweloperów, nieposiadających doświadczenia, co również generuje obawy kupujących. Jak wskazują autorzy raportu, w związku z wysokimi kosztami budowy niedoświadczonym deweloperom (ale nie tylko) trudno jest zgromadzić finanse na jej ukończenie.

Jak zaznacza Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation część nabywców sparzyła się także na tego typu inwestycjach, gdyż nie uzyskiwała gwarantowanych w umowach zysków.

W zależności od projektu condohotele oferują stopę zwrotu na poziomie od około 6 do nawet 12 proc., a to konkurencyjna propozycja w zestawieniu z proponowanym przez banki oprocentowaniem lokat. Deklarowaną w skali roku stopę zwrotu należy jednak dokładnie zweryfikować. Przede wszystkim trzeba uwzględnić koszty utrzymania i zarządzania, a także remontów, które często nie są ujmowane w oferowanym zysku. Spółki, które gwarantowały inwestorom wysokie stopy zwrotu, są aktualnie w bardzo trudnej sytuacji. Często inwestorzy nie są informowani, że condohotele są niemal w całości finansowane z wpłat klientów. W związku z czym, jeśli wystąpią problemy sprzedażowe, może pojawić się kłopot z jej ukończeniem i presja związana z koniecznością finansowania jej przez dewelopera drogimi pożyczkami - wyjaśnia członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Jak zaznaczają autorzy raportu, dzięki sektorowi condo w znaczącym stopniu rozwinął się rynek obiektów resortowych. Chociaż inwestycje w tym systemie nadal są bardzo popularne, to widać również oznaki nasycenia rynku. Polacy posiadający kapitał, coraz chętniej angażują się finansowo w projekty zlokalizowane na południu Europy - na przykład w Hiszpanii, gdzie sezon turystyczny trwa znacznie dłużej, wskazują analitycy Emmerson Evaluation.

Spadki sprzedaży na rynku condo spowodowane są m.in. przez dynamiczną inflację, wysokie stopy procentowe oraz widoczne nasycenie sektora. Ze względu na spowolnienie sprzedaży istnieje prawdopodobieństwo, że obiekty, które aktualnie są na wczesnym etapie komercjalizacji, w ogóle nie powstaną. W dzisiejszych realiach poradzą sobie tylko przemyślane i mądrze zarządzane inwestycje condo, które będą potrafiły sprostać konkurencji i zaspokoić oczekiwania gości, a dzięki temu zapewnić długoterminową stabilność w zyskach dla inwestujących - podkreśla Robert Korczyński.