Czechy Czeski przemysł jest elastyczny

Mimo wyższych stóp procentowych, bardziej skomplikowanego procesu finansowania, zwalniającej gospodarki i zawirowań w obszarze produkcji, lokalny rynek przemysłowy wciąż przyspiesza, obecnie znajdując się na poziomie najwyższym od pięciu lat. Bieżąca sytuacja łączy się również z niewielkim wzrostem poziomu pustostanów oraz stabilizacją cen najmu. Rynek nieruchomości przemysłowych odnotowuje stały wzrost od wybuchu pandemii. Tylko w ciągu ostatnich dwóch lat czeski rynek wzbogacił się o prawie 2 mln mkw. powierzchni. Rosnące czynsze również napędzały zainteresowanie inwestorów tego typu nieruchomościami. Czynsze typu prime wzrosły o 72 proc. w porównaniu z sytuacją sprzed pięciu lat i o 50 proc. od 2021 roku.

Działalność budowlana jest napędzana przez falę zwiększonego zainteresowania czeskimi nieruchomościami przemysłowymi. Prawie 1,5 mln mkw. nowej powierzchni przemysłowej jest obecnie w przygotowaniu i oczekuje się, że zostanie ona udostępniona na rynku w ciągu najbliższych 6-18 miesięcy. Tradycyjnie stolica i jej okolice były najbardziej aktywnym regionem pod względem budowy, ale obecnie ta aktywność słabnie. Wynika to głównie z niedoboru gruntów i złożonego, długotrwałego procesu wydawania pozwoleń. Z kolei wszystkie pozostałe regiony przeżywają boom budowlany, mimo że popyt na powierzchnię nie jest w tym roku tak wysoki jak w poprzednich latach. 26 proc. wszystkich budów ma miejsce w regionie Karlowych Warów; region pilzneński odpowiada za 13 proc. nowych projektów, a regiony południowomorawski, Ústí nad Labem i morawsko-śląski po 12 proc. – wylicza Josef Stanko, starszy analityk w Colliersie.

Wysoka aktywność budowlana jest także łączona z łagodnym wzrostem poziomu pustostanów. To już trzeci z rzędu kwartał, w którym zaobserwowano wzrost tej wartości, obecnie oscylującej w granicach 1,71 proc. – wciąż jest to znacznie mniej niż na innych rynkach europejskich.

Zdrowy poziom pustostanów wynosi około 4-5 proc. Ostatni raz rynek czeski znajdował się na takich poziomach w latach 2019 i 2020, kiedy wskaźniki pustostanów zaczęły spadać z około 5 proc. do poniżej 1 proc. pod koniec 2022 roku. Krajowy rynek ma przed sobą jeszcze długą drogę, zanim ponownie osiągnie optymalny poziom – wyjaśnia Josef Stanko.

Wzrost wskaźnika pustostanów nie jest jednak zdaniem eksperta szkodliwy. W ciągu ostatnich dwóch lat w Czechach oferowano wyjątkowo mało powierzchni. Wraz ze wzrostem pustostanów i powierzchni dostępnej do natychmiastowego wynajęcia, najemcy mają więcej opcji do rozważenia.

Ogólny popyt w II kwartale był wysoki w porównaniu z poprzednimi, wynosząc około 597 tys. mkw. To prawie o jedną trzecią więcej niż średnia pięcioletnia, co pomoże zrekompensować powolne tempo rynku w poprzednich dwóch kwartałach. Popyt netto stanowił 46 proc. całkowitej powierzchni (278 tys. mkw.), jest zatem na podobnym poziomie jak w poprzednich dwóch kwartałach. Wolumen nowych umów najmu, przednajmu i ekspansji pozostał na niezmienionym poziomie, a obecny wzrost popytu całkowitego wynikał tylko z renegocjacji. Jeśli chodzi o sektory, podobnie jak w ostatnich trzech kwartałach, firmy produkcyjne zdominowały popyt netto z ponad 60 proc. wszystkich transakcji, a następnie firmy logistyczne, które odpowiadają za 23 proc. Po ogromnych wzrostach czynszów w ostatnich dwóch latach, ceny w najważniejszych lokalizacjach nieznacznie spadły. Obecnie czynsze za najlepsze powierzchnie w Pradze kształtują się w przedziale 7,50-7,80 euro za mkw. miesięcznie, podobnie jak w poprzednim kwartale.

Sytuacja ta wskazuje na zmianę w kierunku stabilizacji poziomu czynszów na rynku po okresie szybkiego wzrostu. Oczekujemy, że ten trend się utrzyma, a czynsze w Pradze w najlepszych kategoriach ustabilizują się na poziomie około 7,00-7,50 euro za mkw. miesięcznie w bliskiej przyszłości. Regiony poza Pragą to inna historia, tam wciąż jest miejsce na wzrost czynszów – komentuje Josef Stanko.

Wpływ na rynek może mieć rosnący udział budownictwa spekulacyjnego. W I połowie 2023 roku deweloperzy zwiększyli jego wolumen, doprowadzając do wzrostu o 4 proc., do 38 proc. w II kwartale roku.

Naszym zdaniem jednak rosnące tempo budownictwa spekulacyjnego raczej się nie utrzyma, jeśli niekorzystne warunki gospodarcze pozostaną takie jak obecnie. Warto pamiętać, że nieruchomości przemysłowe są znacznie bardziej elastyczne niż inne aktywa w sektorze nieruchomości. Szybko reagują zarówno na korzystne, jak i niekorzystne warunki rynkowe – podsumowuje Josef Stanko.