Polska Farmacja rozwija się nad Wisłą

Firmy farmaceutyczne są szóstym co do wielkości sektorem najemców w stolicy w przeciągu ostatnich lat. W latach 2020-2024 odpowiadały one za 5 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu. Raport „Zoom in on Pharma sector. Sektor farmaceutyczny na warszawskim rynku biurowym” wskazuje również na wyraźne preferencje najemców z tej branży – dominująca część wynajmowanej powierzchni znajduje się poza ścisłym centrum miasta.

Sektor farmaceutyczny w Polsce – rosnąca rola, wysokie ambicje

Polska branża farmaceutyczna to sektor o dużym potencjale wzrostu, szczególnie w kontekście rosnących wydatków zdrowotnych, postępującego starzenia się społeczeństwa oraz zwiększonego zapotrzebowania na leki i usługi związane ze zdrowiem. W kraju działa ponad 700 firm farmaceutycznych, z czego 221 zlokalizowanych jest w Warszawie. Zgodnie z raportem PARP „The Medical Devices and Pharma sector in Poland” z 2024 roku, branża farmaceutyczna w skali kraju zatrudnia około 80-100 tys. pracowników, a jej wartość jest szacowana na 11,5 mld euro przychodów rocznie.

Choć udział zatrudnienia w produkcji farmaceutycznej względem całości branży produkcyjnej w Polsce (0,97 proc.) jest niższy niż średnia unijna (1-3 proc.), to spodziewany wzrost produkcji, wsparcie dla leków generycznych oraz planowane relokacje łańcuchów dostaw w Europie tworzą silne podstawy pod dalszy rozwój sektora nad Wisłą.

Wydatki na zdrowie – Polska nadrabia zaległości

W 2023 roku Polska przeznaczyła 5,7 proc. PKB na ochronę zdrowia, co nominalnie stanowi 41 proc. unijnej średniej wydatków per capita. Choć wciąż jesteśmy w gronie krajów UE o niższych nakładach, to skumulowany wzrost wydatków publicznych w latach 2014-2023 wyniósł aż 145 proc., a w najbliższych latach prognozuje się dalszy wzrost na poziomie około 8 proc. rocznie – mówi Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Struktura publicznych wydatków na zdrowie w Polsce pokazuje znaczną przewagę kosztów szpitalnych (61 proc. wszystkich wydatków wobec średniej unijnej na poziomie 44 proc.) oraz relatywnie niski udział środków przeznaczanych na badania i rozwój – zaledwie 1,4 proc. PKB, wobec 2,2 proc. średniej unijnej.

Warszawa przyciąga liderów farmacji

Stołeczny rynek biurowy stanowi centralne miejsce dla sektora farmaceutycznego. Swoje biuro w Warszawie ma 19 spośród 20 firm farmaceutycznych o najwyższych przychodach w Polsce z 2022 roku. To dowód na wysokie zainteresowanie sektora stolicą.

Zebrane przez nas dane potwierdzają dynamiczny rozwój zapotrzebowania na biura wśród firm związanych z sektorem farmaceutycznym – od 100 tys. mkw. wynajętych w latach 2010-2014, przez 150 tys. mkw. w latach 2015–2019, do niemal 172 tys. mkw. w okresie 2020-2024. Wzrost ten związany jest m.in. z ekspansją centrów usług wspólnych operujących w tym sektorze – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Stabilni najemcy w pozacentralnych lokalizacjach

Zdecydowana większość (74 proc.) powierzchni zajmowanej przez sektor farmaceutyczny znajduje się w lokalizacjach pozacentralnych. Dla porównania – sektory takie jak finanse czy IT częściej wybierają centrum miasta. Dla firm farmaceutycznych ważne są czynniki takie jak dostępność miejsc parkingowych czy łatwy dojazd do lotniska, szczególnie dla organizacji dysponujących flotą pojazdów i działających w skali międzynarodowej. Najchętniej wybierane lokalizacje to:

· Służewiec – 40 proc. powierzchni,
· Centrum Zachód – 16 proc.,
· Korytarz Żwirki i Wigury – 11 proc..

Aż 62 proc. wszystkich transakcji zawieranych przez firmy farmaceutyczne w Warszawie pomiędzy 2020 rokiem a I kwartał 2025 roku stanowiły renegocjacje – to znacznie powyżej średniej rynkowej wynoszącej 41 proc. Niezależnie od tego firmy farmaceutyczne należą do najbardziej wymagających najemców na rynku. Zarówno sama lokalizacja biura, jak i udogodnienia, które są dostępne w sąsiedztwie budynku są szczegółowo analizowane, aby zapewnić możliwie wysoką satysfakcję pracowników. Równie istotna jest jakość samej powierzchni biurowej. Ta musi realizować wysokie oczekiwania, co do standardu powierzchni, dostępności najbardziej zaawansowanych rozwiązań technologicznych oraz wyrafinowanego designu. Te kryteria uzupełnia certyfikacja ekologiczna, która co raz częściej nie dotyczy już wyłącznie biurowca, ale konkretnej powierzchni najemcy – podkreśla Piotr Capiga, deputy head of Occupier Services Warsaw, Office Agency, Cushman & Wakefield.

Jak zwracają uwagę eksperci Cushman & Wakefield, produkcja i logistyka mają szczególnie ważne znaczenie w sektorze farmaceutycznym, co ma też wpływ na decyzje firm dotyczące lokalizacji ich biur, magazynów i zakładów produkcyjnych.

Logistyka ma absolutnie kluczowe znaczenie w funkcjonowaniu sektora farmaceutycznego – od badań potrzeb aż po dostarczenie do pacjenta gotowego leku. Dynamiczny rozwój branży i rosnące wymagania, takie jak zwiększające się zapotrzebowanie na rozwiązania "zimnego łańcucha dostaw", oznaczają, że potrzebujemy coraz więcej nowoczesnych, wysoce specjalistycznych obiektów magazynowych. Muszą one spełniać rygorystyczne standardy bezpieczeństwa i jakości, aby zapewnić nieprzerwany dostęp pacjentów do niezbędnych preparatów. Inwestowanie w tak zaawansowaną infrastrukturę logistyczną jest kluczem do wsparcia ogólnego rozwoju i odporności sektora farmaceutycznego – zwraca uwagę Tomasz Bulej, leasing manager, associate, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Biura z myślą o zdrowiu i przyszłości

Raport Cushman & Wakefield wskazuje także na zmiany w aranżacji przestrzeni biurowej. Coraz więcej firm wdraża model pracy hybrydowej, inwestuje w certyfikaty takie, jak np. WELL oraz stawia sobie cele z zakresu ESG, a co za tym idzie, tworzy przestrzenie sprzyjające współpracy i dbałości o dobrostan pracowników. Co w naturalny sposób przesuwa uwagę najemców w kierunku nowoczesnych obiektów.

Niemal połowa (48 proc.) aktualnie zajmowanej przez sektor powierzchni znajduje się w budynkach wybudowanych po 2014 roku. Przewidujemy, że firmy ulokowane w starszych obiektach będą dążyć w najbliższych latach do relokacji do nowszych przestrzeni lub zmodernizowanych, spełniających aktualne normy środowiskowe i komfortu pracy. To mobilizuje właścicieli starszych obiektów do prac nad ich unowocześnieniem, żeby zatrzymać najemców, przyciągać kolejnych i zapobiec wypadnięciu ich aktywów z rynku – tłumaczy Katarzyna Lipka, head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.

Polska farmacja w europejskiej czołówce

Średnia wielkość transakcji najmu powierzchni biurowej przez firmy farmaceutyczne w Polsce wynosi 1560 mkw., co plasuje Warszawę w górnym przedziale w porównaniu do Europy Zachodniej (średni zakres to 1 tys.-1,7 tys. mkw.). To potwierdza, że polska stolica staje się coraz bardziej konkurencyjnym rynkiem dla globalnych graczy w branży farmaceutycznej.