Polska Stabilizacja na horyzoncie

Jak podaje Colliers, w I półroczu 2023 roku oddano do użytku prawie 2,6 mln mkw., w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w I kwartale.

I połowa roku przyniosła obniżenie wolumenu popytu oraz zmianę jego struktury. Popyt brutto wyniósł niemal 2,3 mln mkw., co jest wynikiem niższym o 1,5 mln mkw. r-d-r. Największą aktywność najemców odnotowano w woj. mazowieckim, śląskim oraz łódzkim. Zauważalny był również wzrost udziału renegocjacji w strukturze popytu do 40 proc., wobec 31 proc. w I połowie 2022 roku. Pod względem sektorów liderami były branża 3PL (40 proc.), e-commerce (8 proc.) oraz elektronika (7 proc.).

Naturalnym efektem wzrostu podaży i spadku popytu jest zwiększenie się wskaźnika pustostanów, który na koniec I połowy 2023 roku osiągnął poziom 6,6 proc., o 3,4 p.p. więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Jest to najwyższa wartość tego wskaźnika od trzech lat, jednak nie oznacza zastoju na rynku. Przy stabilnym poziomie popytu netto, pozwala to na łatwiejsze znalezienie powierzchni dla najemców, zwiększając konkurencyjność na rynku – mówi Antoni Szwech, starszy analityk w Colliersie.

Eksperci Colliersa oceniają, że niewykluczone, że ten wskaźnik utrzyma się w najbliższych miesiącach. Obecnie tylko 39 proc. powierzchni w budowie jest wynajęte.

Od początku ubiegłego roku znacznie wzrosły zarówno stawki bazowe, jak i efektywne czynszów, w wyniku m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów w funduszach inwestycyjnych. Jak podają eksperci Colliersa, obecnie stawki czynszów są wciąż w trendzie wzrostowym, jednak jest on łagodniejszy niż rok temu.

Najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4,40 euro/mkw. za miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 7 euro/mkw. za miesiąc. Stawki efektywne oscylowały natomiast w przedziale 4,00-5,60 euro/mkw. za miesiąc. Na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 3,40-5,90 euro/mkw. za miesiąc, a efektywne 2,80‑5,20 euro/mkw. za miesiąc.

Analitycy prognozują dalszy rozwój sektora motoryzacyjnego w Polsce, szczególnie w kategoriach takich, jak elektromobilność i produkcja baterii do samochodów elektrycznych. Dostrzegają również rosnące znaczenie Polski jako osi wschodniej flanki NATO, z uwzględnieniem coraz większego zainteresowania sektora militarnego. W kontekście planowanych inwestycji w infrastrukturę transportową, zarówno drogową, morską, jak i lotniczą, przewiduje się dalszy rozwój rynku przemysłowo-logistycznego.
Wraz z rosnącymi cenami energii i naciskiem na realizację celów zrównoważonego rozwoju, deweloperzy i najemcy coraz częściej inwestują w „zielone” magazyny, z fotowoltaiką na czele wśród zielonych rozwiązań.

Według Colliersa, na rynek nieruchomości magazynowych nadal wpływa stały rozwój e-commerce. Firmy z tego sektora są jednymi z największych najemców powierzchni magazynowych, a ich potrzeby często wymagają specyficznych rozwiązań, takich jak przestrzenie do sortowania i pakowania, zautomatyzowane systemy składowania czy wysoko rozwinięte systemy zarządzania zapasami.

Po intensywnych wzrostach podczas pierwszych lat pandemii i burzliwym 2022 roku, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wydaje się stabilizować. Mimo spadku popytu i podaży, ich wolumeny pozostają wysokie. Zmniejszyła się dynamika wzrostu czynszów, a stopa pustostanów zwiększa konkurencyjność na rynku. Optymizmem napawa również stabilizująca się powoli sytuacja gospodarcza w Polsce. Inflacja jest w trendzie spadkowym, a co za tym idzie, oczekiwane jest obniżenie stóp procentowych. Spada też cena stali, kluczowego surowca w budownictwie – komentuje Maciej Chmielewski, senior partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.

Wojna w Ukrainie spowodowała, że wiele firm zmuszonych było przenieść swoją działalność do innych krajów, co zapewniło Polsce pozycję jednego z głównych miejsc docelowych relokacji przedsiębiorstw. Analitycy prognozują, że takie trendy jak: friendshoring, nearshoring i reshoring, które przyczynił się do wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce zwłaszcza we wschodnich regionach kraju, utrzymają się w 2023 roku.

Polska wciąż pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków w tej części Europy, głównie pod względem swojego położenia, rynku pracy oraz kosztów wynajmu powierzchni magazynowej – podsumowuje Maciej Chmielewski.