Polska Mniej inwestycji, stabilizacja czynszów

Liderem nowej podaży po I połowie 2023 roku jest strefa warszawska (I i II), gdzie deweloperzy dostarczyli 499,1 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Na kolejnych miejscach podium znajdują się regiony Górnego Śląska (414,3 tys. mkw.), Polski Zachodniej (338, 5 tys. mkw.) oraz Wrocławia (316,9 tys. mkw.). Do końca czerwca tego roku całkowita nowoczesna powierzchnia przemysłowo-magazynowa w Polsce przekroczyła 30,6 mln mkw. Wśród największych ukończonych projektów znajdują się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 tys. mkw.), CTPark Iłowa (131,2 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 tys. mkw.).

Jednocześnie, zgodnie z obserwacjami Savillsa, w ciągu ostatnich sześciu miesięcy widoczny był spadek aktywności deweloperów. Pod koniec I półrocza 2023 roku około 2,13 mln mkw. nowej powierzchni znajdowało się w trakcie budowy, co oznacza spadek o 51 proc. w skali roku. Najwięcej inwestycji budowlanych odnotowano w Warszawie, Polsce Centralnej i Wrocławiu.

W obliczu wciąż niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych spodziewamy się, że II połowa 2023 roku będzie charakteryzować się ograniczoną nową podażą. Mimo tych trudności, wierzymy, że będą one miały charakter przejściowy, a rynek najmu nadal będzie korzystał z trendów, które kształtowały sektor przez ostatnią dekadę. Chociaż perspektywa makroekonomiczna jest obecnie pełna wyzwań, kluczowe czynniki napędzające sektor do rozwoju pozostają niezmienione dla Polski, która odpowiada za 10 proc. europejskiego popytu logistycznego – ocenia Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub, Savills.

Zgodnie z analizami firmy Savills, w kolejnych miesiącach spadek nowej podaży w szczególności odczuje sektor inwestycji realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Według szacunków doradcy, całkowita podaż pod koniec 2023 roku wyniesie około 3,5 mln mkw.

Po okresie wysokiego popytu w poprzednich latach ostatnie miesiące 2022 roku i I połowa 2023 roku przyniosły spadek zainteresowania powierzchniami przemysłowymi i logistycznymi. W porównaniu z I półroczem 2022 roku wynajęto 2,25 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 39 proc. Warto jednak zaznaczyć, że dwa ostatnie lata były okresem rekordowej aktywności najemców, z wolumenami najmu przekraczającymi poziomy sprzed pandemii o 30-40 proc. Trend ten widoczny jest na wszystkich rynkach europejskich. Po wysokich wzrostach widoczny jest powrót do poziomów z lat 2018-2019, sprzed okresu pandemii.

Przewidujemy, że utrzymujący się w 2023 roku wskaźnik pustostanów na poziomie 6,5 proc. spowoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Spodziewamy się za to nieznacznego wzrostu stawek czynszu w najlepszych lokalizacjach. Całkowite koszty najmu, obejmujące koszty mediów i opłaty eksploatacyjne, znacząco wzrosły z powodu inflacji, zmuszając najemców do priorytetowego traktowania efektywności operacyjnej w obszarze logistyki. Ograniczona dostępność gruntów skłoniła z kolei deweloperów do inwestowania na rynkach wschodzących oraz do przebudowy starszych obiektów o dużym potencjale lokalizacyjnym. Wobec wysokiej inflacji, wzrostu cen energii i wymogów klimatycznych, priorytetem na nadchodzące lata dla rynku magazynowego staje się zrównoważony rozwój i zielona energia, co dodatkowo umocni, już teraz bardzo silny, trend ESG – podsumowuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Jak podkreśla Savills, sektor powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w ciągu ostatnich pięciu lat podwoił swoją skalę, plasując nasz kraj wśród najdynamiczniej rozwijających się rynków logistycznych Europy.