Polska Jeśli nowe biuro, to w centrum

Jak podaje Axi Immo w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie III kwartał 2023 roku”, po stronie podaży w okresie styczeń-wrzesień 2023 roku na stołeczny rynek deweloperzy dostarczyli nieco ponad 20 tys. mkw., które nadal wskazują na okres luki podażowej w Warszawie. W III kwartale 2023 roku do użytku na warszawskim rynku biurowym został oddany jeden nowy projekt, czyli budynek A2 ( 1,9 tys. mkw.) należący do kompleksu S-Bridge Office Park. Całkowite zasoby biurowe stolicy wynoszą obecnie 6,2 mln mkw.

Na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 240 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie w strefie Centrum-Zachód, blisko Ronda Daszyńskiego. Przykłady przyszłych projektów to The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Biurowiec B w ramach kompleksu Towarowa 22 (31,1 tys. mkw., Echo Investment), The Form (28 tys. mkw., Lincoln Property), Lixa D & E (26,3 tys. mkw., Yareal), Studio B (17,9 tys. mkw., Skanska) czy Vibe (15 tys. mkw., Ghelamco).

W III kwartale 2023 roku wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku zmniejszył się do 10,6 proc. W centrum wyniósł 9,1 proc., a poza centrum 11,8 proc. W strefie Służewca zanotowano najwięcej wolnej powierzchni (20,2 proc.), a w strefie Centrum-Północ najmniej (3,7 proc.).

W wyniku luki podażowej współczynnik pustostanów w centralnych strefach biurowych stolicy jest niższy niż w poprzednich latach o 2 pp. w porównaniu z rokiem ubiegłym i aż o 4,1 pp. niższy niż dwa lata temu - wyjaśnia Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz Rynkowych, Axi Immo.

W III kwartale tego roku podpisano umowy najmu na 170 tys. mkw. Wynik był zbliżony do I i II kwartału (odpowiednio około 160 tys. i 170 tys. mkw.) co oznacza, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 roku całkowity popyt wyniósł około 500 tys. mkw. (-19 proc. r/r).

W tym roku co kwartał obserwowaliśmy delikatny wzrost w aktywności najemców. Niemniej duża liczba renegocjacji uwypukla fakt braku nowej podaży i ewentualnej relokacji do nowej powierzchni. Widzimy również, że wiele firm po pandemii przedefiniowało swoje potrzeby dotyczące zarówno wielkości biur, a także ich wyposażenia. Obecnie uśrednione koszty fit-outu zamykają się w granicach około 1 tys. euro za mkw. Natomiast czas oczekiwania na biuro gotowe pod klucz wynosi od czterech do sześciu miesięcy. Nieustannym trendem pozostaje strategia, w której aranżujemy nowoczesne powierzchnie, aby przyciągnąć najlepsze talenty. Wielu najemców korzysta w ramach świadczeń z trybu hybrydowego, przy czym najczęściej w modelu oferującym jeden lub dwa dni pracy z domu - opowiada Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

W III kwartale 2023 roku największą aktywność najemców odnotowano w następujących strefach i podstrefach biurowych: Centrum-Zachód (20 proc. warszawskiego popytu), Służewiec (19 proc.), Centralny Obszar Biznesu (14 proc.). W skali całego rynku warszawskiego udział nowych umów w okresie od lipca do końca września 2023 roku wyniósł 53 proc., renegocjacje z kolei stanowiły 43 proc., natomiast zarówno ekspansje, jak i powierzchnia zagospodarowana na własny użytek po 2 proc.

W obszarze podstrefy Centrum-Zachód oraz strefy COB zdecydowanie dominowały nowe umowy, odpowiednio 79 i 74 proc. powierzchni wynajętej w tych lokalizacjach w III kwartale 2023 roku. Na Służewcu firmy głównie renegocjowały i przedłużały dotychczasowe kontrakty, co przełożyło się na 60 proc. aktywności najemców w analizowanym kwartale w tej strefie - zauważa Emilia Trofimiuk.

Największe transakcje w III kwartale 2023 roku to m.in. przednajem 7 tys. mkw. przez ING Hubs Poland w The Form, przedłużenie umowy na niemal 5,5 tys. mkw. przez Elavon w Europlex, renegocjacja kontraktu na 4,8 tys. mkw. w Wiśniowy Business Park F i przedłużenie umowy najmu 4,7 tys. mkw. przez firmę Sii w Metron.

Wyjściowe stawki czynszu w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach stolicy na koniec września 2023 roku wyniosły 19-27,50 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w pozacentralnych strefach czynsze zaczynały się od około 10 euro/mkw. za miesiąc. Z kolei stawki za opłaty eksploatacyjne w analizowanym okresie wahały się od około 12 zł/mkw. za miesiąc do 39 zł/mkw. za miesiąc, przy czym duże znaczenie w ich przypadku miały standard i lokalizacja biurowca.