Polska Mniej inwestycji, więcej pustostanów

BNP Paribas Real Estate Poland zwraca uwagę na spadek nowej podaży w III kwartale 2023 roku i wyraźne wyhamowanie tempa uruchamiania nowych inwestycji. Na koniec września w budowie znajdowało się ponad 2,49 mln mkw. powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Jak wskazują eksperci, wolumen powierzchni w budowie wzrósł zatem względem poprzedniego kwartału, jednak wciąż jest mniejszy niż w analogicznym okresie w 2022 roku, kiedy wynosił 1,4 mln mkw. więcej. Średni poziom wynajęcia projektów w budowie sięgnął około 47 proc. i również notuje trend wzrostowy (kw-d-kw.).

Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów od grudnia 2020 roku

W III kwartale 2023 roku deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek prawie 0,52 mln mkw. powierzchni magazynowej, co przełożyło się na dalszy wzrost ilości pustostanów, które wyniosły ponad 2,3 mln mkw. Mniejsze zainteresowanie powierzchniami przemysłowo-logistycznymi spowodowało wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec III kwartału 2023 roku osiągnął wartość 7,8 proc. (wzrost o 1,1 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału i wzrost o 3,4 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku). Jest to najwyższy poziom wskaźnika zanotowany od grudnia 2020 roku. Eksperci nie przewidują natomiast dalszego mocnego wzrostu w tym obszarze, wskaźnik pustostanów nie powinien przekroczyć 8 proc.

Stabilizacja wysokości czynszów

Jak oceniają eksperci BNP Paribas Real Estate, pomimo spadku kosztów generalnego wykonawstwa w 2023 roku, czynsze za powierzchnie magazynowe raczej nie ulegną znaczącym zmianom w najbliższym czasie ze względu na wyższe koszty finansowania. Można się spodziewać nieznacznego wzrostu stawek czynszu w najlepszych lokalizacjach.

Utrzymujący się w 2023 roku wskaźnik pustostanów na poziomie około 7 proc. powoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Dotyczy to zwłaszcza stref z wysokim poziomem pustostanów, gdzie powoli zauważalne są delikatne obniżki czynszów.

Spadek nowej podaży

Zgodnie z danymi BNP Paribas Real Estate, firmy deweloperskie nadal zachowują ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. Na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 2,49 mln mkw., czyli o 370 tys. mkw. więcej niż w poprzednim kwartale. Ze względu na utrzymujące się wysokie koszty finansowania deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budowy od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni hali i możliwości pozyskania najemców jeszcze przed ukończeniem inwestycji. W okresie lipiec-wrzesień 2023 roku najwięcej powierzchni magazynowej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (452,3 tys. mkw.), Warszawa II (442,3 tys. mkw.) oraz Polska Centralna (280 tys. mkw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w III kwartale dostarczono w strefach: Polska Centralna (102,9 tys. mkw.), Zachód (98,8 tys. mkw.) oraz Warszawa II (75,9 tys. mkw.).

Spowolnieniu aktywności deweloperskiej towarzyszy porównywalnie niższy popyt na powierzchnie magazynowe, co powinno w najbliższym czasie utrzymać sektor we względnej równowadze. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku łączny popyt brutto na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 3,7 mln mkw., co oznacza 25 p.p. spadek r-d-r. W strukturze umów najmu w całym 2023 roku dominowały nowe umowy, które stanowiły ponad 53 proc. całkowitego wolumenu zawartych umów.

W czołówce najaktywniejszych najemców od lat utrzymują się te same branże i zależnie od koniunktury, zmienia się tylko ich udział.

Popyt na polskim rynku wciąż jest generowany przez operatorów logistycznych, firmy e-commerce oraz sektor automotive. W III kwartale zarejestrowano dwie największe transakcje 2023 roku, których powierzchnia najmu przekroczyła 100 tys. mkw., a całkowity popyt brutto wzrósł o prawie 50 p.p. w stosunku do II kwartału 2023 roku - wyjaśnia Tomasz Arent, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Debiuty i ekspansje

TK Maxx zatrudni 2 tys. pracowników w największym centrum dystrybucyjnym w Europie, zlokalizowanym w Sulechowie (woj. lubuskie). Budynek o metrażu ponad 61 tys. mkw. to największe centrum dystrybucyjne TJX Europe w Europie kontynentalnej i drugie (po Wrocławiu) zlokalizowane w Polsce.

Lulu Group International, jedna z największych i najszybciej rozwijających się firm handlowych na świecie, otworzy w Polsce swoje pierwsze centrum logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej.

Konsorcjum z udziałem Volkswagena oraz Umicore zainwestuje w Polsce do końca 2030 roku niemal 1,7 mld euro (niemal 8 mld zł) i wybuduje w Nysie fabrykę baterii samochodowych.

Trójmiasto dołącza do Wielkiej Szóstki

Sytuacja na trójmiejskim rynku magazynowym powiązana jest z rozwojem infrastruktury portowej w Gdańsku i Gdyni. Pomorskie to rynek z potencjałem ponad 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, a więc jest jednym z głównych rynków w kraju, atrakcyjnym dla inwestorów i najemców. Trójmiejskie porty odgrywają coraz ważniejszą rolę na logistycznej mapie regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Wzrost znaczenia transportu morskiego oraz przeładunków w Gdańsku i Gdyni spowodowały ogromny boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe. Duży popyt doprowadził do spadku wskaźnika pustostanów do poziomu 1,5 proc. (III kwartał 2023 roku), przy średniej krajowej wynoszącej 6,7 proc. Jednocześnie jest to rejon z najniższym wskaźnikiem pustostanów spośród wszystkich regionów magazynowych.

Klientami centrów logistycznych na Pomorzu są nie tylko firmy korzystające z transportu morskiego, ale również firmy skandynawskie czy bardzo aktywna w Trójmieście branża e-commerce. Na koniec września 2023 roku w budowie w strefie Trójmiasta pozostawało około 287 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, czyli więcej niż w rejonie Poznania (215,5 tys. mkw.) - podkreśla Wojciech Nowicki, dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek centrów danych w Polsce

Polska znajduje się w pierwszej trójce krajów, poza regionem FLAPD – Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin, czyli największych rynków centrów danych w Europie, pod względem potencjału na naszym kontynencie. Wyżej znajduje się jedynie Berlin i Madryt.

Jak wskazuje BNP Paribas Real Estate, perspektywa wzrostu na rynkach innych niż FLAPD jest wysoka i optymistyczna. Związane jest to z popytem, czyli tempem digitalizacji społeczeństwa i gospodarki. Stąd stale rosnące znaczenie centrów danych, które już dziś stanowią kluczowy element gospodarki. Lokalizacja u zbiegu tras telekomunikacyjnych prowadzących z Czech i Niemiec zapewnia Warszawie doskonałe połączenie zachodniej części Europy z jej środkowo-wschodnią częścią, a także krajami skandynawskimi.

Warszawa będzie przeżywać dynamiczny rozwój w obszarze centrów danych, co daj jej miejsce w pierwszej trójce stolic o największym wzroście. Potencjał rynku szybko rośnie i czyni go wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów. Aktualnie to magazyny w Warszawie są kluczowym rynkiem dla sektora centrów danych, w kolejnych kwartałach można spodziewać się wzrostu zainteresowania ze strony takich najemców.