Polska Pierwszy kwartał bez zaskoczeń

Na koniec I kwartału 2024 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce wyniosły około 12,95 mln mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła niecałe 80 tys. mkw. i obejmowała projekty zrealizowane wyłącznie w trzech miastach – Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Jest to kontynuacja widocznego od ostatnich trzech lat trendu ograniczonej podaży, jeśli chodzi o wolumen powierzchni w ramach nowych inwestycji. Pomimo rozpoczęcia realizacji w tym czasie pojedynczych projektów skala powierzchni w budowie pozostaje na niskim poziomie. W miastach regionalnych jest to około 225 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys. mkw. sprzed pandemii – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Największe zakończone w I kwartale realizacje to Quorum Office Park A we Wrocławiu (18,2 tys. mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16,9 tys. mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15,5 tys. mkw. – CA Immo) oraz krakowski Brain Park C (13 tys. mkw. – Echo Investment).

Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się do końca tego roku o około 210 tys. mkw. Nieco więcej powierzchni – około 240 tys. mkw. – prognozujemy na 2025 rok, a większego wolumenu nowej podaży możemy spodziewać się dopiero po 2026 roku – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Łącznie, na głównych rynkach biurowych w Polsce firmy podpisały umowy najmu na niemal 280 tys. mkw. Prawie połowa popytu w I kwartale 2024 dotyczyła stolicy – ponad 139 tys. mkw. (spadek o 11 proc. względem I kwartału 2023, w zakresie ilościowym natomiast liczba umów wzrosła o 4 proc.) Na aktywność najemców w ostatnich 18 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku. W I kwartale 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły około 54 proc. wszystkich zawartych kontraktów. Udział renegocjacji był na poziomie 36 proc., z kolei ekspansje wynosiły około 10 proc. wszystkich zawartych umów.

Aktywność najemców na rynkach regionalnych wyniosła 140 tys. mkw., co stanowi 17-procentowy spadek względem I kwartału 2023. Pomiędzy styczniem a marcem na popyt największy wpływ miały firmy z branży IT, ale też z sektora produkcyjnego i usługowego. Struktura transakcji była nieco odmienna od rynku warszawskiego, z przewagą nowych umów – 48 proc., ale też i dużym udziałem renegocjacji – 47 proc. oraz mniejszym udziałem ekspansji – 5 proc. Na rynku obserwowany jest niewielki, ale jednak pozytywny wskaźnik poziomu absorpcji, co oznacza, że wolumen zajmowanej powierzchni nadal rośnie – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec I kwartału wyniósł 14,5 proc., co stanowi wzrost o 0,4 pp. względem IV kwartału 2023 oraz wzrost o 0,7 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia wzrósł o 0,6 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 11 proc.

W większości miast regionalnych również zaobserwowano wzrost dostępnej powierzchni, a wyjątkami były jedynie Katowice i Poznań, gdzie wskaźnik ten spadł odpowiednio o 1.0 i 0.6 pp. Średni wskaźnik niewynajęcia dla regionów wyniósł tym samym 17,8 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,88 mln mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. względem początku 2023 roku – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. na miesiąc.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach. Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych – podsumowuje Vitalii Arkhypenko.