Polska Pustostany i modernizacje w Warszawie

Pomimo wyzwań związanych z dostępnością wolnych modułów w centralnych lokalizacjach najemcy podpisali umowy na niespełna 140 tys. mkw. (-11 proc. r-d-r).

Według raportu „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2024 roku”, w I kwartale 2024 roku w stolicy oddano do użytku cztery inwestycje biurowe o powierzchni niemal 50 tys. mkw. Pozwolenie na użytkowanie otrzymały Lixa E (16,9 tys. mkw., Yareal), Saski Crescent (po modernizacji, 15,5 tys. mkw., CA Immo), Lixa D (9,3 tys. mkw., Yareal) oraz Makro Cash and Carry (6,9 tys. mkw., Makro Cash and Carry). Niemniej w budowie znajduje się kolejne około 260 tys. mkw., które ma zostać dostarczone w latach 2024-2026. Wśród największych projektów na etapie realizacji znajdują się m.in. The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag) oraz V Tower (33,700 mkw., Cornerstone).

Warszawski rynek biurowy przechodzi przez proces remodelowania. Widzimy przykłady, m.in. na Mokotowie-Służewcu, kiedy funkcja obecnej infrastruktury biurowej jest zamieniana na inną, najczęściej mieszkaniową. Innym zjawiskiem są gruntowne modernizacje i remarketing nieruchomości biurowych. Oddany ponownie do użytku w I kwartale 2024 roku biurowiec Saski Crescent czy znajdujące się obecnie w przebudowie V Tower czy G5 Prime Offices to najlepsze przykłady biurowców, które po zmianie zyskają nowe oblicze – wylicza Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Na koniec marca tego roku średni wskaźnik pustostanów dla całej stolicy wyniósł 11 proc. (+0,6 p.p. k-d-k i -0,6 p.p. r-d-r). Dostępność wolnych modułów biurowych w strefach centralnych (9,6 proc.) jest niższa niż poza Centrum (12,3 proc.). Niezmiennie strefa Służewiec odnotowała najwyższy wskaźnik pustostanów na poziomie 20 proc.

Obserwowana na stołecznym rynku punktowa luka podażowa i zmiany związane z nową podażą wpływają na wydłużające się procesy decyzje najemców. Niemniej na rynku pozostaje wiele małych i średnich firm, które aktywnie poszukują nowych powierzchni. Wyzwaniem pozostaje ich zapotrzebowanie najczęściej oscylujące w granicach do 250 mkw. w ramach rocznej umowy. Tymczasowym rozwiązaniem, które oferujemy klientom na przeczekanie do czasu pojawienia się oczekiwanych modułów jest ulokowanie ich w biurach serwisowych, flexach lub na powierzchniach coworkingowych – wyjaśnia Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

W okresie od stycznia do końca marca 2024 roku całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym wyniosła niespełna 140 tys. mkw. (-11 proc. r-d-r). Niemal 75 proc. podpisywanych umów zostało zawartych w strefach centralnych (Centrum i Centralny Obszar Biznesu), Służewcu i korytarzu Al. Jerozolimskich. W strukturze popytu nowe umowy (54 proc.) wyprzedziły przedłużenia (36 proc.) i ekspansje (10 proc.). W I kwartale 2024 roku nie odnotowano wielkopowierzchniowych transakcji najmu. Największe transakcje oscylowały wokół 6-7 tys. mkw. Na koniec marca czynsze ofertowe kształtowały się w przedziale od 19,50 do 27,50 euro/mkw. za miesiąc w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy, z kolei wyjściowe stawki w strefach pozacentralnych zaczynały się od około 10 euro/mkw. za miesiąc.

Jednym z trendów, który towarzyszy nam od czasów pandemii, jest proces związany z optymalizacją powierzchni i chęcią relokacji do bardziej prestiżowego budynku lub dzielnicy. Niemniej firmy po wprowadzeniu hybrydowego modelu pracy cały czas dbają o komfort pracowników i dostosowują biura do ich potrzeb. Obecnie minimalny koszt fit-out dla powierzchni shell&core pozostaje w granicach 700-800 euro/mkw., przy czym na rynku znajdują się również oferty na poziomie ponad 1 tys. euro/mkw. – podkreśla Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.