Polska REIT-y na ratunek

Na rynku widać ożywienie wśród funduszy, w tym inwestorów z polskim kapitałem, a według prognoz Cushmana ten rok ma szansę zamknąć się wolumenem inwestycyjnym o wartości 4 mld euro.

W I półroczu zaobserwowaliśmy wyraźne odbicie sektora nieruchomości komercyjnych, a ponad 1,7 mld euro w transakcjach inwestycyjnych oznacza nie tylko prawie 80-procentowy wzrost rok do roku, ale też ponad 50 proc. wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu 2022. Dobry wynik na rynku kapitałowym to rezultat obniżających się stóp procentowych i lepszych nastrojów gospodarczych, co dodatkowo motywuje kupujących do inwestowania w nieruchomości. Warto przy tym podkreślić, że wachlarz aktywnych na rynku funduszy jest coraz szerszy, a sektor obserwuje transakcje również z udziałem polskiego kapitału. Polscy inwestorzy wypełniają niszę przy mniejszych umowach sprzedaży, już nie tylko inwestując w projekty deweloperskie, ale także w gotowe projekty komercyjne. Liczymy, że te pozytywne trendy się utrzymają – komentuje Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce.

I połowa 2024 roku przyniosła duże zaangażowanie kapitału z Wielkiej Brytanii, który odpowiadał za 35 proc. wolumenu (przede wszystkim w ramach jednej dużej transakcji). Na rynku widać też nadal silną pozycję inwestorów z Czech (19 proc.), a także rosnący udział wcześniej wspomnianego rodzimego kapitału i graczy ze Skandynawii – obie te grupy inwestorów odpowiadały za około 9 proc. sfinalizowanych transakcji. Przykładem aktywności polskiego kapitału był m.in. zakup biurowca Rzymowskiego 34 w Warszawie przez A&A Holding czy też nabycie Warta Tower przez Cornerstone IM.

Mijający rok nadal jest zdominowany przez transakcje typu value-add, na rynku natomiast widać pierwsze umowy typu core+. Zwiększeniu ich udziału będzie sprzyjać większa stabilizacja stóp procentowych, co ponownie przyciągnie największych międzynarodowych graczy. Póki co prognozujemy, że tegoroczny wolumen inwestycyjny osiągnie 4 mld euro, osiągając tym samym prawie dwukrotny wzrost względem 2023 oraz 75 proc. pięcioletniej średniej – dodaje Paweł Partyka, head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Według szacunków Cushmana wolumen inwestycyjny na rynku biurowym osiągnął z końcem czerwca wartość przewyższającą 800 mln euro.

Umowy dotyczące aktywów biurowych zanotowały tym samym aż czterokrotny wzrost rok do roku, a największa aktywność kupujących przypadła na II kwartał. Za dobry prognostyk możemy też uznać wzrost liczby perspektywicznych, konkretnych negocjacji pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Potwierdza to mocne fundamenty polskiego rynku biurowego, który pozostaje liderem CEE pod względem skali, jakości i dywersyfikacji produktów z tego segmentu. Kolejne miesiące powinny przynieść wzrost liczby transakcji w tym sektorze, tym bardziej, że stopy procentowe i yieldy ustabilizowały się zgodnie z przewidywaniami spadków. To ostatni dzwonek, aby zawalczyć o najlepsze produkty zanim na rynek wrócą najwięksi inwestorzy – mówi Marcin Kocerba, partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

W Warszawie pierwszą transakcją typu prime/core od 2022 roku była sprzedaż Studio B przez SKANSKA do Stena Real Estate AB. Uwagę kupujących w minionym półroczu przyciągnęły też regiony. Dla przykładu, SKANSKA sprzedała Nowy Rynek E w Poznaniu do Eastnine AB. Z kolei w Gdańsku Greenstone AM kupił od Torus większość udziałów w biurowcu FORMAT, a w Szczecinie sprzedał Lastadia Office do francuskiego funduszu zależnego od Arkéa.

Z kolei wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym osiągnął wartość prawie pół miliarda euro.

I półrocze 2024 roku na rynku handlowym wolumenowo wyprzedziło już cały ubiegły rok, a wydaje się, że najlepsze jest cały czas przed nami. Z naszych obserwacji wynika, że sektor handlowy ma dużą szansę zdominować tegoroczny wynik na równi z biurami. Duże zainteresowanie aktywami handlowymi obserwujemy w całej Europie, co pozwala twierdzić, że handel na dobre wrócił na należne mu miejsce i coraz częściej jest alternatywą dla nieruchomości magazynowych czy biurowych w strategiach funduszy inwestycyjnych – tłumaczy Paweł Partyka.

Wartość transakcji z udziałem obiektów magazynowych osiągnęła w I połowie 2024 roku 294 mln euro, notując tym samym spadek o 33 proc. rok do roku. Co ciekawe, jak zauważają eksperci Cushmana, to zwłaszcza w tym segmencie widoczny jest napływ inwestorów powracających, jak i całkiem nowych graczy poszukujących okazji inwestycyjnych.

Duże zainteresowanie magazynami, czego na razie nie pokazują wyniki po stronie transakcji, jest świetnym prognostykiem na szybkie powrócenie do wysokich wolumenów już w 2025 roku. Najbliższe miesiące natomiast będą stały pod znakiem umów z kupującymi, których na polskim rynku nie widzieliśmy od dłuższego czasu lub dla których będzie to pierwsza transakcja na naszym rynku. Jednym z głównych czynników wpływających na zainteresowanie polskimi magazynami jest ich jakość. Według prognoz Cushman & Wakefield, całkowite zasoby rynku zbliżają się do poziomu 35 mln mkw., z czego aż 40 proc. stanowić będą projekty ukończone pomiędzy 2021 a 2024 rokiem. Oznacza to że nasz rynek składa się głownie z nowoczesnych, zgodnych ze standardami zrównoważonego rozwoju produktów, które są szczególnie pożądane przez inwestorów – wyjaśnia Paweł Partyka.

Rozwiązaniem, które dodatkowo zaktywizowałoby rynek nieruchomości komercyjnych i zwiększyłoby obecność polskiego kapitału, byłoby wprowadzenie struktur dywidendowych typu REIT, bardzo popularnych na rynkach dojrzałych, np. w USA, Kanadzie, Wielkiej Brytanii, Francji czy Hiszpanii. Fundusze dywidendowe stanowią tam jeden z głównych elementów inwestowania w nieruchomości, a ich kapitalizacja sięga ponad 600 mld dolarów w USA, 57 mld euro w Wielkiej Brytanii czy też prawie 50 mld euro we Francji.

Dotychczas o REIT-ach mówiło się głównie w kontekście transakcji na rynku mieszkaniowym. A tej, jak wynika z danych Cushman & Wakefield, osiągały w pierwszym półroczu 2024 wartość 130 mln euro , czyli więcej niż w całym ubiegłym roku. Jak jednak zauważają eksperci, REIT-y powinny być instrumentem zdywersyfikowanym, który umożliwi inwestowanie w różne typy aktywów. Na szczęście podobnie myśli ustawodawca.

W obecnie przygotowywanym projekcie polskiego REIT ustawodawca wprowadza wehikuł inwestycyjny w postaci spółki akcyjnej SINN „Spółka Inwestowania w Najem Nieruchomości”, która musi być notowana na giełdzie, a przedmiotem inwestycji mają być budynki z mieszkaniami na wynajem, domy studenckie, opieki, budynki biurowe, magazynowe i handlowe. Spółka taka będzie podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego z najmu nieruchomości i zbycia nieruchomości przy jednokrotnym preferencyjnym opodatkowaniu w wysokości 10 proc. od wypłaconej dywidendy. Warunek uzyskania statusu takiej spółki to generowanie 90 proc. przychodów z najmu lub sprzedaży nieruchomości wynajmowanej co najmniej przez 12 miesięcy – tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, dyrektorka Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.

Zdaniem ekspertki, REIT-y pozwolą stworzyć alternatywny sposób długoterminowego oszczędzania i inwestowania dla inwestorów indywidualnych w porównaniu z lokatami, obligacjami skarbowymi i własnymi małymi inwestycjami mieszkaniowymi, a także stworzy interesujący instrument dla funduszy emerytalnych i ubezpieczycieli. Kluczowymi czynnikami sukcesu projektów REIT będzie uczestnictwo doświadczonych graczy rynku inwestycyjnego – funduszy, deweloperów oraz doradców nieruchomościowych, a także stworzenie wynagrodzenia dla zarządzających uzależnionego od efektu istotnego dla akcjonariuszy, czyli od wypracowanego dochodu.