Polska Najemcy koncentrują się w trzech miastach

Według raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach, I połowa 2024 roku” aktywność najemców na największych regionalnych rynkach biurowych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Na koniec II kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą wynosiły ponad 6,73 mln mkw. W okresie od stycznia do końca czerwca deweloperzy dostarczyli łącznie przeszło 61 tys. mkw. biur w siedmiu nowych budynkach, czyli o ponad 47 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W II kwartale na rynek trafiło 30 tys. mkw., co stanowiło 49 proc. powierzchni biurowej oddanej do użytkowania w I połowie 2024 roku. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., I kwartał) i B10 (około 14 tys. mkw., II kwartał) we Wrocławiu oraz Brain Park C (13 tys. mkw.) w Krakowie.

Z uwagi na wysoki odsetek powierzchni niewynajętej w istniejących budynkach biurowych deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji, co w najbliższych kwartałach przełoży się na ograniczoną podaż – do końca tego roku powstanie niewiele ponad 90 tys. mkw. biur – ocenia Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Pod koniec czerwca 2024 roku w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni około 214 tys. mkw. Jak wskazują eksperci Newmark Polska to o prawie 10 proc. mniej niż w I kwartale 2024 roku i ponad 53 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W ocenie analityków agencji na wzrost aktywności deweloperskiej trzeba będzie zaczekać aż do 2025 roku, a jednym z czynników zachęcających do zwiększenia liczby realizowanych inwestycji będą prognozowane kolejne obniżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego.

Z raportu wynika, że aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym, ale dość umiarkowanym poziomie. W II kwartale 2024 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli ponad 146 tys. mkw. Był to wynik zbliżony do popytu odnotowanego w I kwartale, w którym wyniósł prawie 140 tys. mkw. Z kolei popyt brutto w I półroczu sięgnął 286 tys. mkw. i był niższy o ponad 14 proc. niż w I połowie 2023 roku.

W okresie od początku stycznia do końca czerwca 2024 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 93,5 tys. mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugiej pozycji uplasowało się Trójmiasto z prawie 56 tys. mkw. podpisanych umów. Natomiast we Wrocławiu aktywność najemców wyniosła prawie 50 tys. mkw. Na te trzy miasta przypadło prawie 70 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w I połowie 2024 roku – podaje Karol Wyka.

Średnia wielkość transakcji podpisanych w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku przekroczyła 1 tys. mkw., co stanowi wzrost o ponad 12 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem (około 900 mkw.). Natomiast w całym półroczu średnia wielkość finalizowanych umów najmu zbliżyła się do poziomu 950 mkw. Większość (70 proc.) transakcji w tym okresie dotyczyła modułów poniżej 1 tys. mkw.

W I połowie 2024 roku największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i produkcyjnego. Przypadło na nie odpowiednio 30 i 18 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazły się firmy z branży usług dla biznesu z 15-procentowym udziałem.

II kwartał 2024 roku przyniósł ponowny wzrost udziału renegocjacji i odnowień w całkowitym wolumenie najmu na głównych rynkach regionalnych – z 46,6 proc. w I kwartale 2024 roku do ponad 51 proc. Natomiast w całym I półroczu udział renegocjacji wyniósł 49 proc., a nowych umów i relokacji 41 proc. Pozostałe 10 proc. stanowiły ekspansje (5 proc.), transakcje na potrzeby własne (4 proc.) i umowy przednajmu (1 proc.) – dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

W II kwartale 2024 roku współczynnik pustostanów w największych miastach regionalnych kraju nieznacznie się obniżył – pierwszy raz od III kwartału 2022 roku. Na koniec czerwca 2024 roku wynosił 17,7 proc., co oznacza spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z I kwartałem br., ale jednocześnie wzrost o 0,9 p.p. w ujęciu rocznym. Największe wzrosty rok do roku zaobserwowano we Wrocławiu (o 2,1 p.p.), Szczecinie (o 1,9 p.p.) i Krakowie (o 1,8 p.p.). Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji rekordowe prawie 1,2 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w II kwartale 2024 roku utrzymały się na stosunkowo stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 16-17 euro/mkw. za miesiąc. Najwyższe stawki za wynajem obowiązują w budynkach biurowych, które oferują innowacyjne rozwiązania w zakresie nowych technologii, ESG i energooszczędności. Utrzymujące się na wysokim poziomie koszty eksploatacyjne skłaniają zarówno najemców, jak i właścicieli biurowców do inwestowania w modernizację wynajmowanych biur, aby osiągnąć znaczne oszczędności – podsumowuje Urszula Sobczyk, dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.