Polska Akademiki mogą zyskać na nowej ustawie

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii trafił do Komisji Prawniczej Rządowego Centrum Legislacji 12 sierpnia 2024. Obecnie, program budownictwa socjalnego i komunalnego zakłada przyznawanie bezzwrotnego finansowania na potrzeby zwiększania gminnych zasobów mieszkaniowych służących zaspokajaniu potrzeb osób o niskich dochodach, w tym zagrożonych wykluczeniem społecznym. W zamyśle autorów projektu ustawy, postulowana zmiana ma zwiększyć podaż miejsc w domach studenckich. Podaż jest bowiem bardzo niska – w roku akademickim 2022/23 liczba studentów wyniosła 1,22 mln, a akademiki publiczne oferują zaledwie 115,3 tys. miejsc. Jak podkreślają eksperci z kancelarii Wolf Theiss, wbrew wielu obawom rynkowym, zmiany te nie powinny wpłynąć niekorzystnie na rynek prywatnych akademików.

Istniejący deficyt miejsc w uczelnianych domach studenckich w połączeniu z rosnącymi stawkami czynszów za wynajem samodzielnych mieszkań w największych ośrodkach akademickich kreuje przestrzeń na rynku dla inwestycji w prywatne akademiki. Coraz więcej podmiotów decyduje się wykorzystać istniejące zapotrzebowanie i ulokować swoje środki w prywatne domy studenckie. Ostatnie tygodnie zaowocowały ogłoszeniem przez joint venture Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investments projektu StudentSpace – zespołu nowoczesnych akademików, z których pierwsze powstać mają w Krakowie. W kolejnym roku StudentSpace pojawić się ma także na terenie stolicy. W najbliższych latach w ramach tego projektu powstać ma blisko 5 tys. miejsc dla studentów.

Szacuje się, że wartość prywatnych akademików w 2022 roku wyniosła 11,5 mln euro, o 50 proc. więcej niż rok wcześniej. Wciąż jednak liczba miejsc w prywatnych budynkach tego typu – około 14 tys. łóżek – jest kroplą w morzu potrzeb. Na największą dostępność miejsc w prywatnych domach studenckich można liczyć w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Warszawa, pomimo bycia największym ośrodkiem akademickim w Polsce (ponad 20 proc. ogółu studentów), znajduje się poza podium.

Szereg czynników przemawia za prognozowaniem dalszego wzrostu inwestycji w prywatne akademiki w Polsce. Przede wszystkim jest to przepaść pomiędzy popytem a podażą, rosnące czynsze najmu w miastach studenckich, oraz dobre wyniki finansowe operatorów prywatnych akademików chwalących się niemal pełnym obłożeniem na rok akademicki 2024/25. Niemałą rolę odgrywają też aspekty nieekonomiczne – publiczne akademiki często lata świetności mają za sobą, wymagają remontów i modernizacji. Prywatne obiekty są za to atrakcyjne – nowoczesne i przemyślane, łączące możliwość integracji pomiędzy studentami z komfortem życia. Co więcej, w Polsce rośnie liczba studentów z zagranicy, która jest docelową grupą dla rynku prywatnych akademików. Pojawiają się jednak pewne obawy, czy projektowana nowelizacja odwróci pozytywny trend dla operatorów prywatnych domów studenckich – komentuje Bartłomiej Zatoński, associate z zespołu Prawa Nieruchomości kancelarii Wolf Theiss.

Z danych przedstawionych w raporcie prezentującym wyniki badania sytuacji mieszkaniowej studentów w Polsce w 2023, sporządzonym przez Centrum Amron wynika, że około 48 proc. wszystkich studentów mieszka w wynajmowanej nieruchomości lub akademiku uczelni publicznej. Pozostali mieszkają u rodziny lub znajomych, bądź też dysponują własną nieruchomością. Przyjmując, iż prawie połowa studentów (około 600 tys.) jest zainteresowana miejscem w akademiku lub mieszkaniem z rynku prywatnego, to bez wątpienia zapewnienie tylu miejsc przez uczelnie w publicznych domach studenckich byłoby procesem trwającym latami, wymagającym ogromnych nakładów finansowych i z pewnością trudnym, czy wręcz niemożliwym do realizacji. Rząd wielokrotnie deklarował jednak intencje zwiększenia liczby miejsc w akademikach, czego wyrazem jest projekt ustawy.

Osobną kwestią jest to, czy publiczne dotowanie rozwoju akademików przyczyni się do radykalnego zwiększenia ich standardu. Wydaje się, że rozwiązaniem problemu niedostatku miejsc w publicznych akademikach będzie raczej modernizacja tych z nich, które już teraz wymagają gruntowego remontu oraz budowa nowych o zdecydowanie niższym standardzie niż oferowany w akademikach prywatnych. Taki zabieg pozwoli na zapewnienie jak najwięcej miejsc dla studentów dysponujących niższych budżetem, jednocześnie umożliwiając koegzystencję prywatnych i publicznych akademików i nie uderzy bezpośrednio w inwestorów lokujących swoje środki w prywatne domy studenckie. Ich oferta skierowana będzie przede wszystkich do studentów oczekujących wyższego standardu, dodatkowych udogodnień i dysponujących większym budżetem, którzy i tak nie byliby zainteresowani miejscem w akademiku publicznym.

Akademiki publiczne nie powinny stanowić konkurencji wobec akademików prywatnych z uwagi na ich odmienny charakter. Z jednej strony akademiki publiczne mają zapewnić jak najwięcej miejsc w akceptowalnym, a jednocześnie dość minimalistycznym standardzie. Z drugiej strony akademiki prywatne zapewniają o wiele wyższy standard, często oferują dodatkowe udogodnienia dla ich mieszkańców, a przede wszystkim ich wynajem jest kilkukrotnie droższy. Lukę cenową pomiędzy akademikami publicznymi a prywatnymi wypełniają zazwyczaj mieszkania wynajmowane od osób fizycznych, często w niższym standardzie i cenie niż akademiki prywatne. To właśnie właściciele takich mieszkań są realnie narażeni na możliwy brak najemców w przypadku uchwalenia projektowanej ustawy. Wydaje się więc, iż inwestorzy zainteresowani budową nowych akademików prywatnych, których w Polsce jest nadal mało, w dalszym ciągu będą mieli możliwość rentownego inwestowania w ten sektor nieruchomości – podsumowuje Jan Pruski, associate z zespołu Prawa Nieruchomości kancelarii Wolf Theiss.