Polska Kampusy coraz popularniejsze

Współczesne rozumienie projektu kampusowego opiera się na kilku różnych parametrach. Pierwszym z nich jest skala – co do zasady, kampusowy charakter inwestycji osiągany jest w przypadku nieruchomości wielkoskalowych. Nie ma tu jednoznacznie zdefiniowanej powierzchni granicznej, ale w warunkach warszawskich ciężko zakwalifikować do tej kategorii kompleksy biurowe oferujące poniżej 40 tys. mkw. biur.

Drugie kryterium to szeroka gama udogodnień dostępnych dla najemców, która sprawia, że kompleks zapewniając różnorodne usługi staje się niemal niezależny od otoczenia zewnętrznego bądź to otoczenie płynnie uzupełnia. Kawiarnie, restauracje, siłownie, centra konferencyjne, przychodnie, kioski, myjnie czy usługi typu beauty sprawiają, że biuro wpisuje się w teorię „trzeciego miejsca”. Jest nie jest tylko środowiskiem pracy, ale też miejscem spędzania czasu poza zadaniami zawodowymi – tłumaczy Piotr Capiga, deputy head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.

Niska, horyzontalna zabudowa jest kolejną charakterystyczną cechą kampusów. Dzięki temu budynki nie przytłaczają swoimi gabarytami, a wielkość przestrzeni na parterach daje swobodny dostęp do dodatkowych funkcji obiektu. Ponadto mniej uciążliwa jest kwestia zacieniania i nie wstępuje tu problem zaburzenia ruchu powietrza, co potrafi mieć miejsce przy intensywnie zagęszczonej zabudowie wysokościowej.

Słowo „kampus” oczywiście kojarzy się przede wszystkim z ośrodkami uczelnianymi – i słusznie, bo to właśnie na nich wzoruje się idea kampusu biurowego, w której w ramach jednego kompleksu realizowane są różnorodne funkcje. Oprócz pracy biurowej tego typu obiekty mogą być miejscem spotkań towarzyskich i wypoczynku, dając więcej okazji do wymiany pomysłów i doświadczeń pomiędzy pracownikami. Najbardziej oczekiwanym formatem przestrzeni wokół budynków biurowych jest połączenie różnorodnej i dostępnej zieleni, z klimatem miasta, który mogą tworzyć wewnętrzne pasaże handlowo-usługowe. Dzięki temu kompleks ma funkcję miastotwórczą, otwierając się także na okolicznych mieszkańców czy pozostałych gości – mówi Marcin Miazek, associate director, Office Department, Cushman & Wakefield.

Dzięki dużej skali, nawet najwięksi najemcy są w stanie zagwarantować sobie obecnie niezbędną powierzchnię, jednocześnie mając perspektywę jej zwiększenia wraz z rozwojem biznesu. Kampusy biurowe najczęściej są realizowane w modelu fazowanym, a ta formuła doskonale realizuje potrzeby najemców dynamicznie zwiększających swoje zapotrzebowanie na biura. Dodatkowo, w rozbudowanych kompleksach w naturalny sposób tworzy się w zróżnicowane otoczenie biznesowe.

Zmiany następujące w wyniku pandemii sprawiły, że głos pracowników i ich szeroko rozumiany dobrostan jest coraz istotniejszym czynnikiem wyboru siedziby spółki. Biuro jest elementem, który może mieć wręcz decydujący wpływ na wybór pracodawcy, a atrakcyjna siedziba staje się jednym z kluczowych narzędzi HR. Dodatkowo, biorąc pod uwagę już dość powszechnie funkcjonujący model pracy hybrydowej, udogodnienia mogą stanowić ważną zachętę dla pracowników do częstszej obecności w biurze, co jest mile widziane przez zdecydowaną większość organizacji – tłumaczy Piotr Capiga.

Horyzontalna zabudowa ma swoje praktyczne oblicze biznesowe, ponieważ pozwala zapewnić dużą powierzchnię piętra. W następstwie, najemca nie jest zmuszany do powielania funkcji pomocniczych na kilku kondygnacjach co poprawia efektywność powierzchni, a poszczególne działy mają ze sobą więcej interakcji, co buduje kulturę organizacji oraz wspiera komunikację.

W ramach projektów kampusowych w Warszawie zrealizowano 630 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi około 10 proc. łącznych zasobów w mieście. Średnia wielkość pojedynczego budynku to około 11 tys. mkw. Najczęściej spotykana ich wysokość to od czterech do sześciu kondygnacji naziemnych, przy czym spotykane są także wyższe dominanty w ramach kompleksów zlokalizowanych bliżej centrum miasta.

W I połowie 2024 roku całkowita aktywność najemców biurowych wyniosła około 716,4 tys. mkw., z czego 51,8 tys. mkw. (41 transakcji) wynajęto w projektach kampusowych, co stanowi 16,4 proc. udziału w rynku. Jednocześnie w ramach projektów kampusowych średnia wielkość wynajętej powierzchni była na poziomie 1260 mkw., a jest to o 31 proc. więcej od średniej dla całego rynku w Warszawie w analogicznym okresie czasu. Ponadto 19 proc. transakcji stanowiły nowe umowy najmy, a 81 proc. przedłużenia umów najmu i ekspansje. W I połowie 2024 wskaźnik pustostanów w ramach projektów kampusowych wynosił 7,7 proc. i był niższy niż ogólny wskaźnik pustostanów w Warszawie (10,9 proc.).