Polska Wstrzymujemy się z kupowaniem mieszkań

Łącznie na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali w III kwartale około 9,2 tys. mieszkań (-6,9 proc. k-d-k). Wyhamowanie widać także w większości miast po stronie liczb mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – łącznie dla sześciu rynków nowa podaż wyniosła 12,6 tys. lokali.

Liczba sprzedanych mieszkań w Warszawie była niemal identyczna jak w II kwartale i wyniosła około 3 tys. lokali. W Krakowie także nie odnotowano spadku, lecz niewielki wzrost sprzedaży. Na pozostałych rynkach popyt wyhamował dużo mocniej. Wrocław i Trójmiasto odnotowały kwartalny spadek sprzedaży odpowiednio o 6 i prawie 10 proc. Największe spadki miały miejsce w Poznaniu i Łodzi: między -22 a -25 proc.

Wyhamowanie widać także w większości miast po stronie liczb mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – łącznie dla sześciu rynków nowa podaż wyniosła 12,6 tys. lokali. Wyjątkiem byli deweloperzy wrocławscy. Wprawdzie w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań wprowadzonych na rynek zmalała, ale już trzeci kwartał z rzędu była prawie dwukrotnie wyższa niż liczba sprzedanych mieszkań. Nic dziwnego, że z poziomu około 4,5 tys., oferta w tym mieście przekroczyła na koniec września poziom 8,7 tys. lokali.

W porównaniu z II kwartałem liczba mieszkań wprowadzonych do oferty najbardziej zmalała w Łodzi, Poznaniu i Trójmieście – były to spadki między 36 a 39 proc. W sytuacji zmniejszonego popytu i stosunkowo szerokiej oferty na części rynków, wyhamowanie nowej podaży jest naturalnym zjawiskiem. Jednak ograniczenie nowych inwestycji było widoczne jedynie w Łodzi, gdzie odnotowano spadek liczby dostępnych mieszkań w III kwartale. Nadal jednak oferta przekracza tam 8 tys. jednostek. Na wszystkich rynkach pogarsza się także relacja oferty do bieżącej sprzedaży - wskazuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

Jak oceniają eksperci JLL, w obecnej sytuacji ceny mieszkań kształtują się dość stabilnie. Trzeba jednak pamiętać o dwóch czynnikach: duża część nowych inwestycji uruchamiana jest teraz z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową. Na to, co dzieje się z cenami ofertowymi, wpływ mają przy tym nieliczne inwestycje w rekordowo wysokich cenach, wprowadzone do sprzedaży w ostatnich miesiącach. Druga sprawa to możliwe do uzyskania w trakcie negocjacji upusty, choć nie są one tak duże, jak by pewnie chcieli poszukiwacze okazji.

Średnie ceny mieszkań, które pozostały w ofercie na koniec września 2024 roku wzrosły nieznacznie na wszystkich rynkach poza Krakowem. Kwartalne zmiany średnich cen wahały się w przedziale od -0,8 do 2 proc. W 12-miesięcznym okresie największy wzrost miał miejsce w Łodzi (15,1 proc.). Podobnie, na poziomie 14 proc. wzrosły ceny w przypadku Trójmiasta, a o 11,5 proc. w Warszawie. Na pozostałych rynkach roczny wzrost średnich cen wyniósł od 7 proc. we Wrocławiu do 9,2 proc. w Poznaniu.

Piękne lato, drogie kredyty, wysokie ceny i niepewność co do kształtu przyszłej polityki mieszkaniowej zniechęcały do kupowania mieszkań na własne potrzeby tych, którzy pilnie nowego mieszkania nie potrzebują. Niezbyt atrakcyjna rentowność najmu w połączeniu z niepewnymi prognozami wzrostu cen i zmian w opodatkowaniu wynajmowanych lokali lub pustostanów nie zachęcały też do zakupów inwestycyjnych. Banki natomiast najwyraźniej uznały, że nie ma już czasu czekać na decyzje rządu i trzeba podtrzymać słabnącą akcję kredytową obniżkami oprocentowania kredytów hipotecznych. Oczywiście, tylko dla tych klientów, którzy mają zdolność kredytową i znaczący wkład własny – zaznacza Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, JLL.

W otoczeniu rynkowym najważniejszym czynnikiem wpływającym na przyszłe działania rządu stała się kilkudniowa powódź w połowie września, która przyniosła ogromne zniszczenia w kilkunastu miejscowościach Dolnego Śląska. W konsekwencji inne działania polityczne, w tym związane z ogłoszeniem nowej polityki mieszkaniowej, zostały odłożone na później, a szanse uruchomienia programu Kredyt Na Start/za zero” w I kwartale 2025 roku jeszcze bardziej zmalały.

Eksperci JLL podkreślają, że najbliższa przyszłość nie wygląda różowo ani dla kupujących, ani dla sprzedających. Do uczestników rynku dotarło chyba wreszcie to, że nowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania albo wcale nie będzie, albo dostępność i skala subsydiowanych kredytów będzie silnie ograniczona. Trudno też oczekiwać szybkiego spadku stóp procentowych.

Ekonomiści natomiast są zgodni, że najpierw czeka nas wyraźny wzrost inflacji, a na znaczącą obniżkę oprocentowania kredytów można liczyć najwcześniej na początku 2026 roku, choć pewnie sam cykl obniżek stóp zacznie się wcześniej. W najbliższych dwóch-trzech kwartałach trzeba uzbroić się w cierpliwość i ostrożnie wprowadzać na rynek nowe inwestycje. Na szczęście większość firm ma zróżnicowany portfel projektów i zapasy gotówki – mówi Kazimierz Kirejczyk.