Polska Zdecydowane ożywienie w inwestycjach

Jak wskazują eksperci Avison Young, po kolejnej obniżce stóp procentowych przez EBC na rynku widać powrót dużych transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. W III kwartale zawarto siedem transakcji portfelowych, które stanowią prawie 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w III kwartale, dwie z nich przekroczyły 100 mln euro. Na rynek weszło trzech nowych inwestorów: Arete i Greykite, którzy nabyli magazyny w kluczowych ośrodkach magazynowych w Polsce, oraz Emira Property Fund, który kupił udziały DL Invest.

Podczas gdy w I połowie roku dominowały transakcje biurowe i handlowe, w III kwartale rynek magazynowy wyraźnie odbił, głównie dzięki trzem dużym transakcjom portfelowym. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami Avison Young, inwestycje biurowe na rynkach regionalnych również nabrały tempa, a ich całkowita wartość odpowiadała za ponad 20 proc. całkowitego wolumenu biurowego w I-III kwartale 2024 roku. Co więcej, w końcu powróciły również transakcje aktywami biurowymi typu ,,prime” w centrach miast - szwedzcy inwestorzy nabyli Studio B w Warszawie i Nowy Rynek E w Poznaniu.

Inwestycje w sektorze handlowym utrzymały dynamikę i koncentrowały się na parkach handlowych i obiektach typu convenience. Jednak sam wolumen w tym sektorze był zdominowany przez sprzedaż portfela centrów handlowych Cromwell, która odpowiadała prawie za 50 proc. wolumenu w sektorze w I-III kwartałach 2024 roku. Eksperci Avison Young podkreślają, że sektor handlowy przekroczył już cały wynik zrealizowany w 2023 roku i idzie do przodu.

Całkowity wolumen inwestycyjny od początku roku do końca III kwartału 2024 roku wyniósł 2,7 mld euro (965 mln euro w samym III kwartale). W tym okresie zanotowano 86 transakcji (wobec 57 transakcji w tym samym okresie w 2023 roku), z czego 14 było transakcjami portfelowymi (siedem sfinalizowanych w III kwartale 2024 roku), cztery przekroczyły wartość 100 mln euro.

Biura: powrót regionów

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, jednak rynki regionalne również cieszą się dużym zainteresowaniem, odpowiadając za 23 proc. całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w I-III kwartale 2024 roku. W Warszawie transakcje rozkładają się równomiernie - 38 proc. pod względem wolumenu w lokalizacjach centralnych i 38 proc. w strefach poza centrum miasta. Wreszcie na rynek powróciły transakcje typu „prime” w centrach miast - Stena Real Estate AB kupiła Studio B w Warszawie, a Eastnine nabyła Nowy Rynek E w Poznaniu. Natomiast cztery z dziewięciu transakcji w III kwartale miały miejsce w Mokotowskiej Strefie Biznesowej. Ponadto III kwartał 2024 roku wykazał potencjalny powrót transakcji typu „prime” ze stopami kapitalizacji poniżej 6 proc. Największymi transakcjami biurowymi pozostają udziały CPI sprzedane Sona Asset Management oraz zakup Studio B przez Stena Real Estate.

Całkowity wolumen inwestycyjny w trzech pierwszych kwartałach 2024 roku w sektorze biurowym wyniósł 999 mln euro. W sumie zanotowano 32 transakcje, wobec 11 transakcji w tym samym okresie w 2023 roku.

Magazyny wracają do łask

W I połowie 2024 roku rynek magazynowy doświadczył znacznego spowolnienia, a całkowity wolumen inwestycji spadł poniżej 300 mln euro. Jednak w III kwartale nastąpiło silne odbicie, a inwestycje magazynowe przekroczyły cały wynik z I półrocza. W okresie I-III kwartału 2024 roku sektor magazynowy odpowiadał za 27 proc. całkowitego wolumenu inwestycji, z pięcioma znaczącymi transakcjami portfelowymi. Dwie z nich, które przekroczyły próg 100 mln euro, zostały zawarte właśnie w III kwartale. Pod względem lokalizacji transakcji dominowała Wielka Piątka, która odpowiadała za ponad 75 proc. wolumenu w sektorze. Dodatkowo, w III kwartale na rynek weszło trzech nowych inwestorów: Greykite, który dokonał największej transakcji w sektorze, nabywając trzy Diamond Business
Parks na Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej; Emira Property Fund, nabywając część udziałów DL Invest oraz Arete, które kupiło Panattoni Park Zgorzelec w hubie dolnośląskim.

Całkowity wolumen sektora wyniósł w trzech pierwszych kwartałach 2024 roku 738 mln euro. W tym okresie zanotowano łącznie 18 transakcji.

Parki handlowe dalej na topie

Transakcje sektora handlowego osiągnęły łączny wolumen 614 mln euro w okresie I-III kwartału 2024 roku. Jak zaznaczają eksperci Avison Young, parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają niezmiennie popularnymi aktywami i odpowiadały za ponad 50 proc. liczby transakcji sektora. Natomiast to centra handlowe wiodły prym pod względem wolumenu z udziałem 67 proc. Wśród transakcji były również te portfelowe, z których dwie dotyczyły centrów handlowych.

Na rynku handlowym pojawili się również dwaj nowi inwestorzy: Star Capital Finance z regionu CEE, który nabył sześć centrów handlowych do Cromwella oraz Emira Property Fund z siedzibą w RPA, który pozyskał udziały w portfelu DL Invest. Ponadto, zakup ponad 120 sklepów Żabka przez WP Carey był największą transakcją w sektorze handlowym w III kwartale. Warto zauważyć, że polscy inwestorzy zrealizowali 15 proc. wolumenu transakcji w sektorze, koncentrując się nadal na parkach handlowych i obiektach typu convenience i tym samym zaznaczając wyraźnie udział krajowego kapitału.

Avison Young pośredniczył od początku roku w trzech znaczących transakcjach – sprzedaży galerii handlowej Centrum Galardia w Starachowicach oraz dwóch parków handlowych - Aniołów Park w Częstochowie i Rock Park Przeworsk w Przeworsku.

Wiemy o wielu trwających transakcjach zarówno centrami handlowymi, jak i parkami handlowymi, poza takimi transakcjami jak centrum handlowe Magnolia Park we Wrocławiu i park handlowy Ozimska Park w Opolu, które zostały już sfinalizowane w październiku – dodaje Artur Czuba, associate director, Investment w Avison Young.

Całkowity wolumen sektora handlowego od początku roku do końca III kwartału wyniósł 614 mln euro. Zanotowano sześć transakcji portfelowych, a dwie z nich dotyczyły galerii handlowych. 13 na 21 transakcji sektora dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience.

PRS i PBSA: rekordowa transakcja

W I-III kwartale 2024 roku na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto 10 transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. Dziewięć z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a jedna dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku, z siedmioma transakcjami, podczas gdy pozostałe trzy miały miejsce na rynkach regionalnych – dwie w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i jeden we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Podczas tegorocznego EXPO pozytywny nastrój był wyraźnie wyczuwalny. Polska nadal jest stabilnym i atrakcyjnym rynkiem dla inwestycji w nieruchomości. Obserwujemy wchodzenie na rynek licznych nowych podmiotów i oczekujemy na powrót dużych funduszy instytucjonalnych. Wiele nieruchomości w różnych sektorach znajduje się obecnie na etapie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Sektor biurowy jest szczególnie aktywny, zwłaszcza w Mokotowskim Obszarze Biznesowym, a także na kilku rynkach regionalnych, ponieważ ceny są tam bardziej atrakcyjne dla kupujących. Parki handlowe dalej postrzegane są jako bezpieczne aktywa, bardzo popularne wśród inwestorów. W sektorze magazynowym transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego nabierają tempa – podsumowuje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.