Polska Od stabilizacji do optymizmu
Biura i projekty wielofunkcyjneWedług szacunków Cushman & Wakefield, warszawski rynek biurowy powiększy się w 2024 roku o około 105 tys. mkw. powierzchni biurowej. Choć ten wynik jest o 40 tys. mkw. wyższy od rezultatu z roku poprzedniego, to pozostaje nadal na poziomie o około 60 proc. niższym w porównaniu do lat 2010-2022. Z kolei w miastach regionalnych, gdzie sytuacja jest opóźniona o około rok względem stołecznego rynku, pierwszy znaczący spadek oddawanej powierzchni jest obserwowany dopiero w tym roku. Na koniec 2024 roku wyniesie on 120 tys. mkw., co oznacza redukcję w zakresie oddawanej powierzchni o 65 proc. względem okresu 2010-2022.
Według szacunków Cushman & Wakefield ograniczenie w liczbie uruchomionych nowych inwestycji może potrwać nawet do końca 2026 roku w przypadku rynku warszawskiego oraz kilka kwartałów dłużej w przypadku miast regionalnych - ocenia Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Stabilny popyt oraz niższa aktywność deweloperska sprawiają z kolei, że wskaźnik dostępności powierzchni biurowej w stolicy znajduje się w trendzie spadkowym od II połowy 2021 roku. Od połowy 2023 roku waha się w granicach 10-11 proc., a w najbliższych kwartałach prognozowana jest jego dalsza kompresja.
W miastach regionalnych wskaźnik dostępnej powierzchni jest wyższy i kształtuje się na uśrednionym poziomie 17-18 proc. Jednak ograniczenie podaży dostępnej powierzchni, a także stabilizujący się popyt w miastach regionalnych są prognostykiem stopniowej poprawy sytuacji.
W miastach regionalnych na absorpcję niewynajętej powierzchni wpływa specyfika rynku. W odróżnieniu od stolicy, najwyższy udział w zajmowanej powierzchni mają najemcy z sektora IT oraz usług dla biznesu. Są to oddziały, w przypadku których odwiedzalność biura po pandemii pozostaje na niższym poziomie w porównaniu do siedzib głównych - tłumaczy Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.
W 2024 roku na warszawskim i regionalnych rynkach biurowych obserwuje się stabilizację popytu, który utrzymuje się na poziomie zbliżonym do lat 2020-2021.
Przewidujemy, że kolejne lata przyniosą zwiększenie aktywności najemców. Warto jednak zauważyć, że jednocześnie przeciętna wynajmowana powierzchnia biurowa zmniejszyła się do około 900 mkw. W latach 2017-2019 w Warszawie najemcy wynajmowali zwykle od 1 tys. do 1,2 tys. mkw., a w regionach nawet od 1,3 tys. do 1,4 tys. mkw - zaznacza Michał Galimski.
W Warszawie i w regionach od czasów pandemii utrzymuje się wyższy poziom odnawiania umów najmu, który stanowi około 40 proc. całkowitego popytu. Dla porównania, przed pandemią wskaźnik ten wynosił około 30 proc. Renegocjacje dominują szczególnie w przypadku największych umów, przekraczających 3 tys. mkw.
W przypadku Warszawy najbardziej znaczące transakcje, w tym umowy pre-let, obserwujemy w centralnych lokalizacjach. Taka sytuacja wskazuje na nieustające zainteresowanie najemców nowymi biurami, co z kolei może sprzyjać częściowemu wzrostowi liczby relokacji. Jednocześnie, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych możemy już mówić o rynkach dwóch prędkości w ramach tego samego miasta. W centrum mamy do czynienia z niskim poziomem pustostanów i rosnącymi czynszami, a także wysoką motywacją inwestorów do rozpoczynania nowych projektów. Inaczej natomiast wygląda sytuacja poza centrum, gdzie zazwyczaj na rynku biurowym obserwowany jest zastój - komentuje Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.
Wyższy popyt w centrach największych polskich miast będzie przekładać się na dalsze zainteresowanie deweloperów tymi lokalizacjami. Co to oznacza dla obszarów poza centralnych? Większą dostępność powierzchni, znaczący spadek inwestycji oraz stagnację w wysokości stawek czynszowych. Autorzy raportu wskazują, że z czasem możemy też mieć do czynienia z szybszym starzeniem się zlokalizowanych tam aktywów biurowych.
Jak wynika z raportu „REThinking European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence”, odsetek powierzchni biurowych w Warszawie, które do 2030 roku będzie można uznać za przestarzałe, wyniesie relatywnie niewielkie 40 proc. W Mediolanie mówimy o 86 proc. starzejącym się zasobie biur, w Barcelonie i Sztokholmie o 81 proc., a w Paryżu o 80 proc. Blisko 80 proc. dotyczy natomiast Londynu, Amsterdamu i Madrytu - podaje Jan Szulborski.
Bez względu jednak na wiek biurowca, długofalowo każde z tego typu aktywów będzie podlegać coraz bardziej rozszerzonym wymaganiom wynikającym z dyrektyw unijnych dotyczących ESG. Jednocześnie, jak wskazuje raport Trends Radar, wraz z rosnącą dojrzałością rynku oraz ograniczeniem podaży nowych biurowców i dostępności gruntów inwestycyjnych coraz częściej będziemy mieć do czynienia z modernizacjami oraz częściowymi lub całkowitymi zmianami funkcji starszych budynków biurowych i ich konwersją na cele mieszkaniowe, hotelowe czy handlowe.
Decyzja o rezygnacji z programu "Kredyt 0 proc." powinna zostać podjęta dużo wcześniej
Decyzja o rezygnacji z programu "Kredyt 0 proc." powinna zostać podjęta dużo wcześniej
PZFD
Osoby szukające mieszkań, liczące na to, że państwo wypracuje mechanizm wsparcia w sytuacji rekordowo wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, zbyt długo utrzymywane byli w ...
Podatek od nieruchomości – czy właściciele centrów handlowych i najemcy zapłacą więcej?
Podatek od nieruchomości – czy właściciele centrów handlowych i najemcy zapłacą więcej?
Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy
W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nowelizacja ta wprowadzić ma istotne zmiany w kwestii podatku od nieruchomości. Za ...
Sztuczna inteligencja potrzebuje energii
Sztuczna inteligencja potrzebuje energii
polski oddział Data4
W 2025 roku centra danych, które pełnią fundamentalną rolę dla cyfrowego świata, będą się dynamicznie zmieniać pod wpływem kilku kluczowych trendów. Bez wątpienia ogromną rolę odeg ...