Poland Ożywienie na rynku

Całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2024 roku przekroczył ponad dwukrotnie wartość z roku 2023, potwierdzając znaczne ożywienie aktywności na rynku.

Powrót inwestorów wynika z obniżek stóp procentowych zainicjowanych latem przez EBC i FED, które przekładają się na większą dostępność bardziej przystępnego finansowania – komentuje Marcin Purgal, senior director, Investment.

Całkowity wolumen inwestycji w Polsce w 2024 roku osiągnął 5 mld euro. Szczególnie imponujący był IV kwartał, którego wynik przebił wolumen inwestycji z całego 2023 roku. Taki wynik został zbudowany dzięki powrotowi dużych transakcji, zarówno portfelowych, jak i pojedynczymi aktywami.

Warto zauważyć, że 10 największych (spośród 130 zamkniętych) transakcji odpowiadało za prawie 50 proc. całkowitego wolumenu. Podobną płynność, z dominacją kilku największych transakcji, obserwowaliśmy w 2022 roku – zwraca uwagę Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research & Data manager.

Sektor biurowy stanowił jedną trzecią całkowitego wolumenu w 2024 roku. Imponująca sprzedaż Warsaw Unit była największą transakcją pojedynczym aktywem w Europie w sektorze biurowym w ubiegłym roku. W sektorze handlowym za połowę wolumenu odpowiadały dwa duże regionalne centra handlowe - Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Center w Katowicach. Z kolei w segmencie magazynowym zwiększyła się liczba transakcji portfelowych. Sektor hotelowy odnotował 11 transakcji, a sektor mieszkaniowy – 13.

W 2023 roku wzrosło zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Z kolei w 2024 roku odnotowano już większą ilość sprzedaży aktywów typu „core” i „core+”, zwłaszcza w Warszawie. Trend ten wskazuje na obecność przecen na rynku - ceny sprzedaży są już bardziej dostosowane do aktualnych warunków rynkowych. Niemniej, popyt na starsze nieruchomości z potencjałem do dalszej konwersji pozostaje silny.

Największa transakcja pojedynczym aktywem w Polsce w 2024 roku w sektorze biurowym - przejęcie Warsaw Unit przez Eastnine AB - była również największą taką transakcją w Europie w ubiegłym roku. Pod względem wolumenu, główną transakcją sektora była jednak sprzedaż 49 proc. udziałów w biurowym portfelu CPI, która odpowiadała za ponad jedną czwartą całkowitego wolumenu. Inne ciekawe budynki biurowe, które zmieniły właściciela w 2024 roku, to P180, Studio B i Lakeside.

Istotnym trendem było ożywienie na regionalnych rynkach biurowych. Spośród 45 transakcji sektora, 13 było zlokalizowanych w miastach regionalnych. Stanowi to znaczny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy to sprzedano jedynie dwa biurowce w Krakowie.

Obserwujemy również rosnące zainteresowanie nabywaniem biurowców przez ich najemców. Interesujące przykłady to np. zakup Bokserska Office Center w Warszawie przez Enter Air, Match Point B przez GPoland i Domaniewska 50A przez Ryan Air, a także kilka przejęć przez instytucje publiczne. Kolejne tego typu transakcje są planowane i znajdują się w początkowych fazach negocjacji – dodaje Marcin Purgal.

Polski kapitał, odpowiedzialny za prawie 40 proc. transakcji biurowych, staje się coraz bardziej znaczący w tym sektorze, wykazując rosnący apetyt na mniejsze biurowe formaty. Rodzimy kapitał inwestuje już nie tylko w obiekty mieszkaniowe, ale nieruchomości komercyjne również stają się opcją inwestycyjną.

Sektor handlowy odpowiadał za 32 proc. całkowitego wolumenu w 2024 roku, odnotowując znaczący wzrost o 10 p.p. w porównaniu do 2023 roku. Zmieniła się również struktura nabywanych aktywów, z widocznym przesunięciem w kierunku regionalnych centrów handlowych, w tym dużych nieruchomości typu „prime” – zauważa Artur Czuba, associate director, Investment.

Sektor handlowy zakończył 2024 rok łącznym wolumenem 1,6 mld euro, co jest najwyższym wynikiem od 2019 roku. Najbardziej znaczącymi transakcjami były przejęcia przez NEPI Rockcastle Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Centre w Katowicach, które stanowiły 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w sektorze w 2024 roku. Ten sam inwestor nabył w 2022 roku Forum Gdańsk. Inną ważną transakcją była sprzedaż portfela centrów handlowych przez Cromwell na rzecz czeskiego inwestora Star Capital Finance. Wśród pozostałych transakcji regionalnymi centrami handlowymi znalazły się Galeria Wisła w Płocku i Centrum Galardia w Katowicach.

Parki handlowe, pozostające w cieniu dużych centrów handlowych, nadal cieszyły się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. W 2024 roku, podobnie jak w 2023 roku, parki stanowiły połowę całkowitej liczby transakcji.

Sektor magazynowy dominował na polskim rynku inwestycyjnym w 2023 roku, stanowiąc prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycji. W związku z tym wzrost odnotowany w 2024 roku nie był aż tak spektakularny jak w innych sektorach nieruchomości.

W 2024 roku sektor magazynowy odnotował wolumen 1,3 mld euro, zbudowany głównie w oparciu o transakcje portfelowe. Wśród siedmiu transakcji typu „multi-asset”, stanowiących ponad 50 proc. całkowitego wolumenu sektora, dwie były częścią europejskich przejęć portfelowych. Oznacza to powrót dużych międzynarodowych portfeli na rynek inwestycyjny. Większość sprzedanych aktywów (z wyłączeniem sprzedaży akcji DL Invest) była zlokalizowana w pięciu głównych hubach magazynowych.

Oczekuje się, że zmniejszająca się rozbieżność cenowa między sprzedającymi a kupującymi jeszcze bardziej przyspieszy wzrost wyników w sektorze. Także rosnące znaczenie „nearshoringu” na polskim rynku logistycznym stwarza znaczne możliwości dalszego rozwoju rynku. Natomiast coraz bardziej uwidaczniają się różnice cenowe między nieruchomościami zgodnymi z normami ESG a starszymi aktywami – komentuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment.