Polska Trójmiasto przyciąga startupy i korporacje

Współczynnik pustostanów, który od czterech lat utrzymuje się powyżej 12 proc., pod koniec grudnia odnotował nieznaczny spadek. Pomimo stosunkowo umiarkowanej aktywności budowlanej w regionie deweloperzy uważnie monitorują trójmiejski rynek i są gotowi do rozpoczęcia nowych inwestycji biurowych w odpowiedzi na zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców.

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wyniosły niemal 1,07 mln mkw., co stanowi nieznaczny wzrost o 1,6 proc. rok do roku. W ubiegłym roku na trójmiejski rynek trafiło niecałe 19,5 tys. mkw. nowych biur – o 41 proc. mniej niż rok wcześniej. Prawie 75 proc. tego wolumenu (14,5 tys. mkw.) przypadło na dwa budynki biurowe wybudowane w trzecim kwartale 2024 roku w ramach kompleksu Waterfront II. Natomiast w ostatnim kwartale deweloperzy nie oddali do użytku żadnej nowej inwestycji biurowej.

Od końca 2021 roku obserwowany jest stopniowy spadek aktywności deweloperów w Trójmieście. W grudniu 2024 roku w trakcie realizacji znajdowały się zaledwie cztery inwestycje biurowe o łącznej powierzchni prawie 25,5 tys. mkw., co oznacza spadek o 9 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2023 roku i o ponad 64 proc. w porównaniu ze średnim wolumenem powierzchni w budowie w ostatnich pięciu latach, wynoszącym 71,2 tys. mkw. Wszystkie nowo powstające budynki biurowe znajdują się w Gdańsku. Łącznie prawie 80 proc. powierzchni będącej obecnie w budowie już zostało zabezpieczone umowami przednajmu bądź powstaje na potrzeby własne firm – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Największym realizowanym obecnie obiektem jest biurowiec Punkt w Gdańsku, który po ukończeniu zapewni najemcom 12,8 tys. mkw. biur, z czego około 70 proc. wynajęło Centrum Usług Wspólnych Arla Foods w ramach umowy przednajmu. Według prognoz aktywność deweloperów w kolejnych kwartałach pozostanie na niskim poziomie, m.in. ze względu na znaczną dostępność powierzchni biurowych w istniejących obiektach oraz duży udział (50 proc.) renegocjacji w całkowitym popycie. Coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków przyczyniają się ponadto do rewizji ogólnych kosztów budowy inwestycji biurowych, które i tak są wysokie.

Zainteresowanie najemców regionem trójmiejskim utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczy średni roczny wolumen najmu z ostatnich pięciu lat, który przekracza 100 tys. mkw. W całym 2024 roku najemcy wynajęli łącznie ponad 116,3 tys. mkw., co stanowiło trzeci pod względem wielkości wolumen transakcji wśród rynków regionalnych w Polsce, zaraz za Krakowem (266,8 tys. mkw.) i Wrocławiem (ponad 146,4 tys. mkw.), a także drugi wynik w historii trójmiejskiego rynku po rekordowym 2023 roku (143,9 tys. mkw.) – mówi Kaja Karbowska-Nowak, associate w Newmark Polska.

W IV kwartale 2024 roku aktywność najemców w Trójmieście wyniosła 25,2 tys. mkw., czyli o 37 proc. mniej niż w poprzednim kwartale, ale o 50 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023. W okresie od stycznia do grudnia 2024 roku w strukturze popytu dominowały renegocjacje, które stanowiły połowę całkowitego wolumenu transakcji. Udział nowych umów sięgnął 32 proc., a umowy przednajmu, na potrzeby własne i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 9, 6 i 3 proc. sfinalizowanych transakcji. Najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 95,8 tys. mkw., wynajęto w Gdańsku, co stanowiło 82,4 proc. wszystkich umów. Pozostałe 17,2 proc. (20 tys. mkw.) przypadło na Gdynię, a zaledwie 0,4 proc. (500 mkw.) na Sopot. Oferując atrakcyjne warunki prowadzenia działalności biznesowej, Trójmiasto przyciąga zarówno startupy, jak i globalne korporacje. W 2024 roku największy udział w popycie miały firmy z sektora usług dla biznesu (21 proc.), IT (19 proc.) oraz bankowego (17 proc.).

Wskaźnik pustostanów w Trójmieście w ostatnich czterech latach utrzymywał się na poziomie powyżej 12 proc. Na koniec grudnia 2024 roku wyniósł 12,5 proc., czyli 0,2 p.p. mniej niż w III kwartale i 0,8 p.p. mniej niż rok wcześniej. Do końca 2025 roku współczynnik powierzchni niewynajętej pozostanie w trendzie spadkowym, głównie ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów. Obecnie Trójmiasto oferuje około 133,5 tys. mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz i niecałe 5,5 tys. mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.

Na koniec 2024 roku czynsze bazowe w Trójmieście pozostały na poziomie zbliżonym do odnotowanego rok wcześniej i wynosiły od 13,50 do 16,50 euro/mkw. miesięcznie. Opłaty eksploatacyjne wzrosły do około 20-25 zł/mkw. miesięcznie, przekraczając górną granicę w starszych, mniej nowoczesnych budynkach. Prognozy na rok 2025 wskazują, że stawki czynszu utrzymają się na stabilnym poziomie, a najemcy nadal będą preferowali wynajem powierzchni w budynkach oferujących zaawansowane rozwiązania z zakresu ESG, które pozwalają m.in. na redukcję kosztów eksploatacyjnych.