Polska Nadzieja w nearshoringu

Ponad połowa transakcji to odnowienia umów, co potwierdza ostrożne podejście najemców, choć czynsze bazowe pozostają stabilne. Przy pustostanach sięgających 8,2  proc. i ograniczonych projektach spekulacyjnych, rynek przygotowuje się na dalsze zacieśnienie podaży, które mogą złagodzić inwestycje nearshoringowe.

Niska podaż, wysoka jakość

Na koniec marca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 35,27 mln mkw. W I kwartale oddano do użytkowania 680 tys. mkw. – o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Blisko połowa zrealizowanej powierzchni (49 proc.) była objęta umowami przednajmu. Najwięcej nowej podaży, 268,7 tys. mkw. stanowiącej aż 40 proc., trafiło do Wrocławia, a 17 proc. (118 tys. mkw.) na Górny Śląsk. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się: P3 Wrocław – 92,3 tys. mkw. (BTS dla Shein); GLP Wrocław V Logistics Centre – 67,5 tys. mkw.; Hillwood Poznań-Czempiń – 53,7 tys. mkw.

Senni deweloperzy

Na koniec marca w budowie znajdowało się 1,37 mln m kw. powierzchni, co oznacza spadek o 41 proc. r/r i 22 proc. k/k. W I kwartale rozpoczęto realizację nowych projektów o całkowitej powierzchni 309,4 tys. mkw., o 13 proc. mniej niż rok wcześniej. Ograniczona aktywność na rynku dotyczy przede wszystkim obiektów spekulacyjnych, a deweloperzy skupiają się na inwestycjach z zabezpieczonym odpowiednio wysokim poziomem przednajmu oraz tych przygotowywanych pod konkretne zapotrzebowanie klientów. Główne rynki, na których się buduje to: Warszawa II – 326,5 tys. mkw.; Górny Śląsk – 270 tys. mkw.; Polska Centralna – 253,3 tys. mkw.

Wyraźne ograniczenie wolumenu budowanej powierzchni magazynowej nastąpiło natomiast we Wrocławiu i strefie Polska Zachodnia, gdzie w poprzednich kilku kwartałach obserwowano wzmożoną aktywność deweloperską.

Rynek pozostaje stabilny, choć widać zmianę jego dynamiki. Ponad połowa transakcji to przedłużenia istniejących umów, co świadczy o ostrożnym podejściu najemców i potrzebie utrzymania ciągłości i efektywności operacyjnej w niepewnym otoczeniu makroekonomicznym. Deweloperzy ostrożniej decydują się na projekty spekulacyjne, jednocześnie skupiają się na pozyskiwaniu klientów zainteresowanych realizacją obiektów typu BTS lub BTO, co ogranicza ryzyko i pozwala lepiej dopasować produkt do potrzeb odbiorców. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie inwestorów i klientów sektora przemysłowego oraz e-commerce, co wynika z nearshoringu, który stanowi istotny impuls rozwoju sektora – komentuje Michał Chodecki, head of Industrial, Savills Polska.

Odnowa w umowach

Całkowity wolumen transakcji brutto w I kwartale osiągnął 1,11 mln m kw., co oznacza wzrost o 16 proc. r/r., jednak popyt netto (nowe umowy i ekspansje powierzchni) był niższy o 19 proc. r/r i wyniósł 482,9 tys. mkw. Aż 56 proc. stanowiły odnowienia umów najmu, co potwierdza utrzymującą się ostrożność najemców i preferencje do pozostawania w ich obecnych lokalizacjach. Największe transakcje I kwartału to: 67,8 tys. mkw. – 7R Park Gdańsk III (nowa umowa); 55,9 tys. mkw. – Prologis Park Chorzów (odnowienie); 50,6 tys. mkw. – Obi w P3 Łódź II (odnowienie).

Aktywna stolica

Według analizy, w I kwartale największą aktywność najemców odnotowano w Warszawie (strefy I i II), odpowiadającej za 24 proc. całkowitego wolumenu popytu, przed Górnym Śląskiem (21 proc.), Polską Centralną (14 proc.) oraz Poznaniem i Wrocławiem (po 7 proc.). Pięć wiodących rynków magazynowych wygenerowało łącznie 73 proc. popytu brutto.

Jeśli chodzi o nowe umowy i ekspansje, liderem okazało się Trójmiasto z udziałem 18 proc., za nim uplasował się Górny Śląsk (15 proc.), a strefy warszawskie zamknęły podium na poziomie 12 proc. Absorpcja netto wyniosła 270,4 tys. mkw., co oznacza niemal 50-procentowy spadek rok do roku. Taka korekta wolumenu pokazuje, że najemcy podchodzą do ekspansji i relokacji bardziej ostrożnie, budując zapasy powierzchni dopiero po uprzedniej konsolidacji działalności – komentuje Patrycja Dzikowska, associate director, Research, Savills Polska.

Pusto na zachodzie

Wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,2 proc. – o 25 pkt. bazowych więcej r/r. Najwięcej powierzchni niewynajętej było dostępne we Wrocławiu (503,2 tys. mkw.), Polsce Centralnej (484,9 tys. mkw.) i Polsce Zachodniej (478,8 tys. mkw.). przy czym na tym ostatnim rynku pustostany sięgnęły 20 proc. Najniższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w Warszawie II, Krakowie, Szczecinie, Bydgoszczy, Toruniu, Opolu i Białymstoku.

Po dynamicznych wzrostach w 2022 i w I połowie 2023 roku, czynsze bazowe ustabilizowały się na przestrzeni 2024 roku i obecnie wynoszą od 3,60 euro/mkw. miesięcznie, do 6,75 euro/mkw. miesięcznie w przypadku dużych modułów magazynowych o standardowej specyfikacji technicznej. Na koniec marca najwyższe stawki dotyczyły powierzchni w najlepszych lokalizacjach na rynkach: warszawskim (do 6,75 euro/mkw. miesięcznie), krakowskim (do 5,90 euro) i trójmiejskim (do 5,50 euro). Najemcy projektów typu SBU płacą więcej, a z kolei rynki z wyższym poziomem pustostanów oferują szersze pakiety zachęt, wpływające na bardziej elastyczne czynsze efektywne (od 2,75 do 6 euro/mkw. miesięcznie)

Eksperci Savillsa oczekują utrzymania zwiększonego udziału odnowień umów najmu, stabilizacji stawek czynszów i utrzymania niskiej aktywności deweloperskiej, zwłaszcza ograniczenia projektów realizowanych spekulacyjnie, co w perspektywie średniookresowej będzie wpływało na dostępność powierzchni. Globalna niepewność ekonomiczna może przełożyć się na modernizację łańcuchów dostaw i wzmocnienie trendu nearshoringu, będącym impulsem dla nowych inwestycji.