Polska Rynek coraz bardziej selektywny

W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku na polskim rynku przemysłowym i logistycznym zawarto umowy najmu (popyt brutto) na ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej. Dynamika wzrostu wolumenu przedłużeń była najwyższa w historii rynku i wyniosła 73 proc. Z kolei popyt netto uwzgledniający wyłącznie nowe umowy i ekspansje wyniósł w analizowanym okresie 485 tys. i był niższy o 19 proc. w ujęciu rok do roku.

W całkowitym wolumenie najmu najwięcej powierzchni wynajęto w woj. mazowieckim (267 tys. mkw.), śląskim (228 tys. mkw.) i łódzkim (152 tys. mkw.). Analitycy Axi Immo wskazują, że wśród największych transakcji znalazły się m.in. nowa umowa firmy z branży 3PL na 67,8 tys. mkw., podpisana w 7R Parku Gdańsk III, przedłużenie 50,3 tys. mkw. przez najemcę z sektora handlowego w P3 Łódź II oraz przedłużenie 38,4 tys. mkw. przez firmę reprezentującą sektor e-commerce w Accolade Funds Park Szczecin I. Średnie stawki na polskim rynku magazynowym w I kwartale roku utrzymały się w przedziale od 3,60 do 5,50 euro/mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu big-box w pozamiejskich lokalizacjach logistycznych. Jednocześnie poziom stawek efektywnych jest niższy średnio o 20-25 proc.

Odwrócenie dotychczasowego trendu, polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami, wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego. Najemcy działają dziś ostrożniej – nie wycofują się z rynku, ale z rezerwą podchodzą do relokacji. W aktualnych warunkach gospodarczych, charakteryzujących się podwyższoną niepewnością m.in. w kontekście kosztów czy dostępności pracowników, przedłużenie umowy w sprawdzonej lokalizacji staje się racjonalnym i bezpiecznym wyborem. Dla wielu firm to sposób na zachowanie ciągłości operacyjnej bez ponoszenia dodatkowego ryzyka związanego z przenosinami czy adaptacją do nowej powierzchni – zauważa Anna Głowacz, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły 35,3 mln mkw. (+8 proc. r/r), co czyni nasz kraj jednym z największych rynków logistycznych w Europie. W I kwartale 2025 roku oddano do użytku 680 tys. mkw. nowej powierzchni (-20 proc. r/r). W analizowanym okresie na podium znalazły się woj. dolnośląskie (319 tys. mkw.), następnie śląskie (118 tys. mkw.) i wielkopolskie (60 tys. mkw.). Analitycy wskazują, że w budowie pozostaje 1,4 mln mkw., co stanowi aż 41-procentowy spadek w ujęciu rok do roku. Najwięcej realizowanej nowej powierzchni znajduje się w woj. mazowieckim (368 tys. mkw.), śląskim (270 tys. mkw.) oraz łódzkim (253 tys. mkw.). Aktywność deweloperska w I kwartale 2025 roku nieznacznie wpłynęła na wskaźnik pustostanów, który na koniec marca wyniósł 8,5 proc. (+0,3 p.p. r/r). Wśród analizowanych rynków największe wskaźniki dostępności powierzchni odnotowano w woj. lubuskim (22,9 proc.), świętokrzyskim (17,2 proc.), dolnośląskim (11,6 proc.) i łódzkim (9,9 proc.).

W I kwartale 2025 roku odnotowano wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w sektorze magazynowym osiągnęła poziom 202 mln euro (+47 proc. r/r), co odpowiadało za około 1/3 całkowitego wolumenu transakcji. Inwestorzy ponownie zaczynają postrzegać sektor przemysłowy i logistyczny jako stabilny i dający przewidywalne stopy zwrotu. W I kwartale dominowały transakcje pojedynczych projektów, przy czym w dalszej części roku oczekuje się zmiany tego trendu na zakupy portfelowe. Na liście największych transakcji znalazły się m.in.: zakup Panattoni Park Tricity South II przez Clarion, przejęcie P3 Parku Grodzisk przez Prologis oraz sprzedaż Panattoni Park Tricity East V do południowoafrykańskiego funduszu Fortress REIT.

Pierwsze miesiące 2025 roku wskazują na kontynuację trendu, w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogą do rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji. To strategiczne podejście, szczególnie w warunkach ograniczonej aktywności finansowej i wydłużonych procesów decyzyjnych. Najaktywniejsi pozostają inwestorzy z Europy Zachodniej i regionu CEE, natomiast kapitał azjatycki wciąż zachowuje ostrożność, obserwując, jak rynek magazynowy radzi sobie w zmiennym otoczeniu makroekonomicznym – ocenia Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i odporny, choć wyraźnie widać większą ostrożność po stronie najemców. W obliczu niepewności makroekonomicznej, zwłaszcza dotyczącej ceł, kosztów produkcji i zmian w międzynarodowym handlu, firmy częściej decydują się na przedłużenie dotychczasowych umów zamiast ekspansji. To naturalna konsekwencja rosnącej potrzeby przewidywalności i elastyczności operacyjnej. W odpowiedzi deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji, jednocześnie stawiając na jakość zarówno pod względem technologicznym, jak i ekologicznym. Obserwujemy rynek, który nie traci tempa, ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomy i oparty na długofalowych decyzjach biznesowych – podsumowuje Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.