Polska Biuro miejscem spotkań

Biuro miejscem spotkań

Pandemia sprawiła, że w pierwszych trzech kwartałach popyt na biura w Warszawie był o około 35 proc. niższy niż odnotowany w tym samym okresie w 2019 roku, do czego szczególnie przyczynił się okres między lipcem a wrześniem. Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na wyższą podaż nowej powierzchni.

Wzbierająca w ostatnich tygodniach na sile pandemia utrwaliła bezprecedensową w historii zmianę sposobu pracy pod nazwą „praca zdalna”, a tryb home office staje się dominującym modelem funkcjonowania dla dużej części firm. Kryzys epidemiczny i praca zdalna zmieniły postrzeganie biur, stawiając przed rynkiem pytania o to, jak zmienią się nasze miejsca pracy. Czy nowo powstające biura będą oparte na sztucznej inteligencji i bezdotykowe? Czy open space to przeszłość? Co dalej z home office? Jak zmienią się preferencje pracowników i jak w tej sytuacji zachować równowagę między pracą a domem? Autorzy raportu podkreślają, że powroty do biur w pierwszych miesiącach pandemii pokazały, że nie wszyscy pracownicy muszą być codziennie w biurze i nie każdemu potrzebne jest stałe miejsce. Ale pokazały też, jak dużą rolę odgrywają biura jako miejsca spotkań, dzielenia się doświadczeniami i opiniami, a także przestrzenie do pracy zespołowej.

Ewolucja na rynku biurowym jest procesem ciągłym, który co jakiś czas wyznacza nowe trendy i nowe kierunki. Obecna pandemia jedynie nasiliła trwające już od pewnego czasu dyskusje i rozważania nad przyszłością biura, jego roli i funkcji dla organizacji i samych pracowników. Tym bardziej naturalną wydaje się dziś szczegółowa analiza środowiska pracy, której poddawane są przestrzenie biurowe, a wobec których w przyszłości wzmocnione zostaną oczekiwania względem integracji i zacieśniania relacji pomiędzy pracownikami. Tego nam brakuje najbardziej w dobie niemalże przymusowego home-office – mówi Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor zarządzający w BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec września 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,8 mln mkw. Tylko w III kwartale na stołeczny rynek dostarczono około 131 tys. mkw. nowej powierzchni w sześciu budynkach. Największe z nich zlokalizowane są w dynamicznie rosnącej strefie Centrum – Zachód – kompleks The Warsaw Hub mieszczący niemal 90 tys. mkw. powierzchni w dwóch budynkach oraz Biura przy Warzelni (24 tys. mkw.), będące kolejnym elementem wielofunkcyjnego kompleksu Browary Warszawskie.

Po kilku latach wzmożonej aktywności deweloperów na rynku biurowym w Warszawie, wolumen powierzchni pozostającej w budowie maleje. Na koniec III kwartału 2020 roku na etapie budowy było około 637 tys. mkw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 roku. Strefa Centrum – Zachód, której dynamiczny rozwój przyspieszył na przestrzeni ostatnich 5-6 lat, odpowiada za około 44 proc. całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. W tym obszarze, zwłaszcza w okolicy Ronda Daszyńskiego, stającym się biurową wizytówką metropolii, zapowiadane jest dostarczenie dodatkowych około 270 tys. mkw. do końca przyszłego roku, pod warunkiem, że obecna sytuacja nie wpłynie na zmianę terminów ukończenia projektów.

Od początku roku w Warszawie wynajęto łącznie około 447 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się niezmiennie obszar centralny i Mokotów, które łącznie odpowiadały za 83 proc. całkowitego popytu na biura w stolicy. Po dobrym wyniku odnotowanym w I połowie roku, pomimo nasilającego się wpływu kryzysu „covidowego”, III kwartał przyniósł widoczne wyhamowanie. W sezonie letnim całkowity popyt na powierzchnie biurową w Warszawie wyniósł 113 tys. mkw., z czego na popyt netto przypadło około 50 proc. Odnotowano również spadek średniej wielkości zawieranych transakcji, która w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2020 roku była o około 12 proc. niższa od tej zarejestrowanej w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Miniony kwartał przyniósł także wyraźną zmianę w strukturze popytu na stołecznym rynku. Prawie 50 proc. wynajętej powierzchni stanowiły odnowienia umów najmu, podczas gdy w latach poprzednich udział ten wynosił odpowiednio około 34 proc. w 2019 roku i około 25 proc. w 2018 roku. Nasileniu tej tendencji sprzyja obecna niepewność na rynku. Najemcy, zamiast zmieniać swoją lokalizację, decydują się raczej na przedłużenie najmu w zajmowanych dotąd nieruchomościach w zamian za uzyskiwane natychmiast atrakcyjne zachęty czynszowe.

Na koniec III kwartału 2020 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie ukształtował się na poziomie 9,6 proc. (8,4 proc. w strefie centralnej i 10,4 proc. w obszarze poza centrum), co stanowi wzrost o 1,4 p.p. w stosunku do III kwartału 2019 roku, a w porównaniu do poprzedniego kwartału przyrost o 1,7 p.p. Oprócz strefy Wschód, obejmującej całą prawobrzeżną część miasta, w pozostałych strefach biurowych zanotowano spadek poziomu wynajęcia. Największą dynamikę obserwowano w strefie Centrum, w której w ostatnich trzech miesiącach wakaty wzrosły o 4,9 p.p., zwłaszcza w podstrefie Centrum – Zachód, w której nastąpił przyrost o 7,8 p.p. Bezpośredni wpływ na pogorszenie statystyk, oprócz niepewności związanej z dalszym rozwojem pandemii, ma duży wolumen nowej podaży dostarczonej w III kwartale, co szczególnie odzwierciedlone jest w obecnej sytuacji w strefie Centrum – Zachód. Budynki oddane ostatnio do użytku w tym obszarze charakteryzuje średni poziom wynajęcia poniżej 70 proc. Na wysoką statystykę wakatów w regionie pozacentralnym największy wpływ ma nadal sytuacja w strefie Mokotów, zwłaszcza w podstrefie Służewiec, gdzie jest najwięcej niewynajętej powierzchni i gdzie od kilkunastu kwartałów poziom pustostanów oscyluje pomiędzy około 16,5 a niemal 20 proc.

Trendem, którego nasilenie obserwujemy już przez kolejny kwartał, jest rosnący wolumen powierzchni przeznaczanej na podnajem, przekraczający obecnie 100 tys. mkw. Nasilenie tego zjawiska towarzyszy z reguły okresom spowolnienia gospodarczego, jak było np. w latach 2009-2010.

Rosnący trend podnajmu powierzchni zdaje się świadczyć o zachwianiu równowagi rynku. Jednak z innej perspektywy, model podnajmu powierzchni, charakteryzując się dużą elastycznością długości okresu oraz warunków najmu, stwarza możliwości rozwoju branżom, które z różnych powodów nie są skłonne do podejmowania zobowiązań długoterminowych. Dodatkowo, w oczekiwaniu na poprawę sytuacji pandemicznej oraz głębszą ocenę modelu pracy zdalnej, część firm wstrzymuje obecnie swoje decyzje dotyczące przyszłości własnych biur – mówi Mikołaj Laskowski, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.