Polska Więcej podnajmów, więcej pustostanów

Na koniec III kwartału 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły blisko 11,5 mln mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. rok do roku.

Nowa podaż w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku osiągnęła wartość 543,4 tys. mkw., z czego 238,3 tys. mkw. w Warszawie i 305,1 tys. mkw. w miastach regionalnych. Do największych projektów oddanych do użytku w Warszawie możemy zaliczyć budynki kompleksu Warsaw Hub (bud. B – 43,4 tys. mkw. i bud. C – 45,6 tys. mkw. – Ghelamco) oraz Varso II (39,9 tys. mkw – HB Reavis). Do największych projektów ukończonych w miastach regionalnych możemy zaliczyć Olivia Prime B w Gdańsku (25 tys. mkw. – Olivia Business Center), pierwszą fazę Centrum Południe we Wrocławiu (23,7 tys. mkw. – Skanska), Wave A w Gdańsku (23,6 tys. mkw. – Skanska), High 5ive IV w Krakowie (23,5 tys. mkw. – Skanska) oraz pierwszy budynek kompleksu Face2Face w Katowicach (19,6 tys. mkw. – Echo Investment).

Na koniec września 2020 roku w budowie znajdowało się 89 projektów o łącznej powierzchni 1,4 mln mkw., z czego największa liczba nowych inwestycji powstaje w Warszawie (22), Krakowie (15), Trójmieście (14), w Katowicach (13) oraz Łodzi (12).

Większość projektów jest obecnie realizowana zgodnie z harmonogramem. Jednak na wielu rynkach spodziewamy się wystąpienia efektu luki podażowej w latach 2022-2023 ze względu na ograniczanie decyzji o rozpoczęciu realizacji nowych projektów do momentu ustabilizowania sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie – mówi Jan Szulborski, senior consultant, Cushman & Wakefield.

W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku najemcy wynajęli łącznie 906,8 tys. mkw., co jest wartością o 25 proc. niższą niż w analogicznym okresie 2019 roku.

Znaczną większość transakcji zawartych w tym roku stanowiły procesy rozpoczęte jeszcze przed wybuchem pandemii. Ponadto, obecna sytuacja wpłynęła na strukturę popytu w odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku poprzez zmniejszenie udziału nowych umów i wzrost liczby renegocjacji umów najmu – mówi Vitalii Arkhypenko, junior consultant, Cushman & Wakefield.

Do największych transakcji zawartych w 2020 roku możemy zaliczyć umowę przednajmu zawartą przez PZU w budynku Generation Park Y w Warszawie (46,5 tys. mkw.), a w miastach regionalnych renegocjację umowy najmu ABB w budynku Axis w Krakowie (20 tys. mkw.).

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza doprowadziła do wzrostu poziomu pustostanów, który w ujęciu kwartalnym powiększył się o 1,7 pp., a w ujęciu rocznym wzrósł o 2,1 pp. i na koniec III kwartału wyniósł 10,7 proc. W Warszawie stopa pustostanów wyniosła 9,6 proc., a w miastach regionalnych – 11,9 proc.

Na skutek niepewności gospodarczej spowodowanej wybuchem pandemii Covid-19 zarejestrowany został wzrost liczby podnajmów oferowanych na rynku. Według szacunków Cushman & Wakefield na koniec trzeciego kwartału 2020 roku blisko 190 tys. mkw. powierzchni biurowych było oferowanych w tej formie, co nie jest uwzględnione w statystykach dotyczących stopy pustostanów.

Wraz z ograniczeniem aktywności uczestników rynku stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe dla stref centrum i poza centrum spadły o 0,25 euro za mkw. miesięcznie i znalazły się na poziomie 23,75 euro za mkw. miesięcznie w centrum i 14,75 euro za mkw. miesięcznie poza centrum. Korekta stawek wynika z coraz szerszej oferty podnajmów oraz większej presji na zachęty oferowane najemcom przez deweloperów. Stawki za najlepsze powierzchnie w miastach regionalnych pozostały bez zmian.

Po dwuprocentowym wzroście gospodarczym w I kwartale 2020 roku okres kwarantanny spowodowany wybuchem pandemii Covid-19 doprowadził do spadku PKB w II kwartale 2020 roku o 8,9 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku. Wraz ze zniesieniem większości restrykcji, w III kwartale nastąpiło odbicie gospodarcze, lecz poziom PKB nie osiągnął wyniku sprzed pandemii i według wstępnych szacunków zmniejszył się o 1,9 proc. w porównaniu do ubiegłego roku.

Druga fala pandemii i przywracane w związku z nią ograniczenia wstrzymają odbicie gospodarcze w ostatnich trzech miesiącach 2020 roku i doprowadzą do jego spadku o około 4 proc. w porównaniu do IV kwartału 2019. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się także dalszej korekty warunków komercyjnych, jeśli popyt na powierzchnie biurowe utrzyma trend spadkowy, a gospodarka nadal będzie pracować na zwolnionych obrotach – dodaje Jan Szulborski.