POLSKA Jest dużo, buduje się mniej

Kolejne obostrzenia wpłynęły na spowolnienie dynamiki stołecznego sektora biurowego w I kwartale 2021 roku.

Pierwszy kwartał 2021 przyniósł kontynuację trendów z 2020 roku, która przejawia się w niższej niż przed pandemią aktywności deweloperów i najemców. Jednak trwające procesy, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach. Ponadto, firmy coraz śmielej planują powrót do biur. Większość z nich zakłada jesień 2021 roku jako jego realny termin – komentuje Tomasz Czuba, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

W pierwszym kwartale 2021 roku warszawscy najemcy wynajęli blisko 110 tys. mkw. co było wynikiem o 20 proc. niższym niż w tym samym okresie w 2020 roku.

Jednocześnie możemy zaobserwować delikatne spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert podnajmu, który był jednym z dominujących trendów na warszawskim rynku w ubiegłym roku. Aktualnie w Warszawie dostępnych jest ponad 120 tys. mkw. na podnajem, czyli o około 10 tys. mkw. mniej niż pod koniec ubiegłego roku – wskazuje Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Do największych transakcji najmu w tym roku należały: umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9,8 mkw., renegocjacja umowy na 7,5 mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2 oraz odnowienie umowy przez Royal Bank of Scotland na 5,7 mkw. w Wiśniowy Business Park. Obecnie najemcy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań.

Obłożenie biur elastycznych w centralnych dzielnicach Warszawy utrzymuje się na stabilnym, dosyć wysokim poziomie.
Jeszcze w ubiegłym roku można było zauważyć mocne zawirowania w segmencie „flex”, które przekładały się na dynamiczne zmiany w stawkach za stanowisko pracy. Aktualnie mamy raczej do czynienia ze stabilizacją cen – tłumaczy Adam Lis, doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.

W pierwszym kwartale 2021 roku na warszawski rynek dostarczono osiem budynków o łącznej powierzchni ponad 167 tys. mkw. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnych przestrzeni biurowych w Warszawie przekroczyła poziom 6 mln mkw. Do największych nowych inwestycji należą Skyliner, zrealizowany przez Karimpol (48,5 tys. mkw.) oraz kolejny etap Generation Park – wieża, czyli budynek Y (44 tys. mkw.), którego budowę ukończyła Skanska Property Poland.

W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 tys. mkw. do 800 tys. mkw., obecnie jest to jedynie 420 tys. mkw. i jest to najniższy wolumen powierzchni w budowie od 2011 roku.

Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania projektów, a w ciągu ostatnich miesięcy na terenie Warszawy uruchomiona została tylko jedna nowa inwestycja – The Bridge, realizowany przez Ghelamco Poland. W efekcie, w roku 2023 możemy spodziewać się luki podażowej. Będzie to szczególnie widoczne poza centrum miasta – komentuje Tomasz Czuba.

W I kwartale 2021 roku poziom pustostanów wzrósł do 11,4 proc. (12,2 proc. w strefach centralnych i 10,9 proc. poza centrum). Ograniczona nowa podaż planowana na kolejne lata może mieć jednak pozytywny wpływ na tempo wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej.

Znaczna część właścicieli, przede wszystkim budynków najwyższej klasy, nadal realizuje relatywnie sztywną politykę dotyczącą oferowanych stawek i długości okresu podpisywanych umów. Niemniej jednak rośnie pakiet zachęt dla najemców, w szczególności dotyczy to budżetu na fit-out. Wyjątkiem wśród obiektów typu „prime” są niektóre biurowce będące w trakcie realizacji. Ich właściciele, chcąc zawrzeć pierwsze umowy, skłonni są na dużo korzystniejsze warunki dotyczące stawek, zachęt oraz innych elementów kontraktu – komentuje Tomasz Czuba.

Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości są stabilne i wynoszą od 18 do 24 euro za mkw. za miesiąc w szeroko pojętym centrum i do 16 euro za mkw. za miesiąc poza nim.

Wartość transakcji na warszawskim rynku biur wyniosła w I kwartale 2021 roku blisko 250 mln euro. Największą zrealizowaną umową była sprzedaż przez Echo Investment Biur przy Willi (część Browarów Warszawskich) za 86,7 mln euro firmie KGAL Group. Równie znaczące było przejęcie budynku Spark B przez Stena Realty oraz portfela czterech obiektów Immofinanz przez Indotek. Największą transakcją na Mokotowie było z kolei kupno przez Amundi Real Estate kompleksu Neopark.