Polska 25 tysięcy elastycznych biurek

W I połowie 2021 roku na 44 kluczowych rynkach biurowych w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) przybyło 155 000 mkw. elastycznej powierzchni biurowej - wynika z analizy przeprowadzonej przez firmę Colliers w raporcie pt. Flexpansion 2021. Wzrost ten odpowiada 25 tysiącom dodatkowych biurek. Przyczyniła się do tego podaż 285 000 mkw. nowo otwartej powierzchni, zniwelowana jednak przez 130 000 mkw. zamkniętej przestrzeni. Blisko jedna trzecia tych zamknięć to wynik działań strategicznych sieci WeWork, mających na celu poprawę efektywności sieci w kluczowych europejskich lokalizacjach, takich jak Barcelona, Kopenhaga, Londyn i Oslo.

W miarę wzrostu popytu na rozwiązania elastyczne wśród najemców, którzy sięgają po nie, aby wspierać nowe, hybrydowe modele pracy, sektor powierzchni flex znów nabiera rozpędu. To motywuje operatorów do poszukiwania możliwości ekspansji. Na kilku rynkach w regionie EMEA odnotowano także wzrost wskaźników wynajęcia powierzchni typu flex. Szczególną sytuację obserwujemy w Dublinie i Kopenhadze, gdzie wzmożony popyt spowodował ich wzrost do maksymalnych możliwości obiektów – opowiada Tom Sleigh, ekspert ds. elastycznych przestrzeni biurowych w dziale usług dla najemców EMEA w firmie Colliers.

Z badań przeprowadzonych przez Colliers na potrzeby raportu Flexpansion wynika, że:

• w ciągu najbliższych 12 miesięcy 60% operatorów jest bardziej skłonnych do wejścia na nowe rynki,
• w ciągu najbliższego roku 67% operatorów jest skłonnych do ekspansji spekulacyjnej,
• 77% respondentów zaobserwowało wzrost popytu na abonament obejmujący opłaty naliczane zgodnie z faktycznym stanem wykorzystania biurka,
• 72% ankietowanych odnotowało wzrost średniej liczby biurek przypadających na umowę typu flex.

Od dłuższego czasu obserwujemy dynamiczny rozwój grupy IWG, która w latach 2021-2022 zapowiedziała otwarcia 15 nowych obiektów pod markami Regus i Spaces. Co ciekawe, planowana nowa podaż od duetu IWG-WeWork, którzy w swoim portfolio mają obecnie jedną trzecią istniejących powierzchni typu flex, stanowi zaledwie 20% całej planowanej oferty.

Dywersyfikacja operatorów może skutkować tym, że mniejsi gracze staną się bardziej aktywni i ostatecznie zapewnią większą różnorodność produktów i koncepcji na rynku elastycznych przestrzeni biurowych – twierdzi Tom Sleigh.

Obserwujemy znaczny wzrost liczby partnerstw pomiędzy operatorami, spowodowany apetytem inwestorów na zaistnienie w tym sektorze. Ponadto wynajmujący coraz częściej opracowują własne produkty typu flex, głównie w odpowiedzi na zapotrzebowanie najemców na kompleksowe i elastyczne rozwiązania, które ułatwiają organizację powrotu do biur.

W 2021 roku powierzchnie flex zapełniły się pracownikami jako pierwsze. W czasach dużej niepewności związanej z pandemią połączenie hybrydowego modelu pracy z elastyczną umową wydaje się być bezpieczną decyzją. W efekcie małe i średnie moduły w centralnie zlokalizowanych biurach typu flex już teraz stają się towarem deficytowym, a nic nie wskazuje, żeby zapotrzebowanie na nie miało się w najbliższym czasie zmniejszyć. Na rosnący popyt starają się odpowiedzieć operatorzy powierzchni elastycznych, którzy powrócili do planów ekspansji zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W 2021 roku na rozszerzenie swojej oferty flex zdecydowali się m.in. Cityspace (otwarcie nowego biura we Wrocławiu), Cluster Offices (otwarcie pierwszego biura w Katowicach) czy OmniOffice (podwojenie powierzchni w The Warsaw Hub w Warszawie). W 2022 roku spodziewamy się dalszych ekspansji i ewolucji rynku pod względem efektywniejszego wykorzystania zajmowanych powierzchni flex przy użyciu nowych technologii – przewiduje Jakub Bartoszek, dyrektor ds. strategii flex w dziale powierzchni biurowych w Colliers.

Ilość powierzchni typu flex na rynku biurowym w regionie EMEA stanowi jedynie 2% podaży, co pozostawia duże pole do działania istniejącym i nowym operatorom, którzy chcą wejść na rynek. Przykładem są sieci Grafter, która rozszerzyła swoją działalność o lokalizacje w Dublinie, oraz Microlab, która weszła na rynek w Rotterdamie. X+Why otworzył natomiast cztery nowe lokalizacje w Birmingham i Londynie, podwajając tym samym swój udział w rynku w Wielkiej Brytanii w ciągu roku. W Finlandii YIT przejął UMA Workspace i w trzech lokalizacjach w aglomeracji Helsinek otworzył elastyczne biura YIT Workery+. The Office Group podpisała umowę o zarządzanie z firmą Argent w celu wybudowania nowego centrum biurowego o powierzchni prawie 52 000 tys. mkw. w londyńskiej dzielnicy King’s Cross. Z kolei w Kairze, Rijadzie i Dubaju instytucje publiczne napędzają popyt na mniejsze powierzchnie typu flex. Ożywienie wśród operatorów elastycznych przestrzeni widać także w Polsce.

Wiele organizacji dokonuje obecnie rewizji swoich strategii dotyczących miejsca pracy i przechodzi na model hybrydowy, dlatego zapotrzebowanie na elastyczne biura będzie rosło. Powierzchnie typu flex będą służyć jako lokalizacje satelickie, będące uzupełnieniem siedziby głównej firmy i wspierające nowe modele pracy. Ponadto presja, jaką zobowiązania w zakresie ESG będą wywierać na nieruchomości, może przyczynić się do wzrostu popytu na powierzchnie typu flex, ponieważ wiele istniejących budynków biurowych będzie musiała przejść modernizację. Na czas prac remontowych organizacje będę mogły szukać miejsca w przestrzeniach elastycznych. Podobna sytuacja może mieć miejsce w okresie relokacji – podsumowuje Tom Sleigh.