Polska Knight Frank zadowolony z kwartału

O ile deweloperzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów, o tyle najemcy chętniej podpisują nowe umowy oraz umowy przednajmu. Pierwszy raz od ponad dwóch lat współczynnik pustostanów zanotował spadek.

Wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie w trzech pierwszych miesiącach 2022 roku powiększył się o około 90 tys. mkw. Porównując to z analogicznym okresem w roku ubiegłym wynik był o 60 proc. mniejszy, jednak biorąc pod uwagę skalę powierzchni biurowej w budowie, wolumen ten nie był zaskoczeniem. Niemal 80 proc. nowej powierzchni zlokalizowane było w Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis) oraz w trzecim budynku kompleksu Lixa (19,5 tys. mkw., Yareal).

Z naszych analiz wynika, że wysoka dostępność powierzchni biurowej na warszawskim rynku (w tym również w nowo oddanych budynkach) pozostanie jedną z przyczyn dalszego ograniczania liczby budów rozpoczynanych w 2022 roku. Ten trend może kształtować również sytuacja w sektorze budowlanym, będąca konsekwencją trwającej od 24 lutego wojny w Ukrainie. Następstwem tego są trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych (w następstwie zerwanych łańcuchów dostaw), ich dynamicznie rosnące ceny, a także problemy z siłą roboczą w związku z naborem ukraińskich pracowników do armii i ich wyjazdem do Ukrainy. W konsekwencji realizacja kontraktów budowlanych również może ulec tymczasowemu zahamowaniu – wyjaśnia Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec I kwartału na etapie budowy zidentyfikowano 282 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego około 183 tys. mkw. planowane jest do oddania w kolejnych kwartałach 2022, a następne 100 tys. mkw. w latach 2023-2024. Można zatem przewidywać, że trend spadkowy rocznej podaży w Warszawie utrzyma się co najmniej do 2023. Podobnie jak w ubiegłym roku, również obecnie lokalizacje centralne dominują w strukturze lokalizacyjnej budowanej podaży, chociaż ich udział spadł z 75 proc. w IV kwartale 2021 roku do 60 proc. na koniec marca 2022.

Pozytywne sygnały płyną ze strony najemców, którzy od stycznia do marca 2022 roku podpisali umowy najmu na 273 tys. mkw., co było rezultatem 2,5 raza większym niż w analogicznym okresie 2021 roku. Duży wpływ na ten wynik miały dwie umowy typu pre-let zawarte przez podmioty z sektora bankowego: wynajęcie przez bank PKO BP całego biurowca SkySawa (35 tys. mkw., PHN) oraz wynajęcie 30 tys. mkw. przez poufnego najemcę w budynku Forest Tower. Ponadto, podmioty z grupy ING odnowiły istniejące kontrakty oraz powiększyły powierzchnię w budynku Plac Unii (łącznie 23,5 tys. mkw.).

Można oczekiwać utrzymania aktywności najemców w Warszawie w kolejnych miesiącach 2022 roku, chociaż szacowanie popytu na podstawie danych z jednego kwartału może być obarczone błędem. Nową grupą najemców powierzchni biurowych w Warszawie w kolejnych kwartałach mogą być ukraińskie, białoruskie czy rosyjskie firmy przenoszące swoje biura do stolicy Polski. Kolejne miesiące pokażą, z jaką skalą relokacji rynek będzie miał do czynienia – komentuje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Podobnie jak inwestorzy pod względem lokalizacji, najemcy równie chętnie wybierają strefy centralne. Tylko w I kwartale 2022 stanowiły one blisko 80 proc. wynajętego wolumenu. Drugi i trzeci pod względem popularności obszar to Służewiec oraz Aleje Jerozolimskie, które osiągnęły udział po około 6 proc. (z wynajmem około 17 tys. mkw. każdy).

Dzięki podpisaniu dwóch znacznych umów typu pre-let, udział tego rodzaju kontraktów w strukturze popytu wyniósł niemal 25 proc. Niewiele większy udział osiągnęły nowe umowy w budynkach istniejących oraz kontrakty renegocjowane (odpowiednio 28 i 26 proc.). Ekspansje stanowiły ponad 13 proc. kwartalnego wolumenu najmu, a powierzchnia przeznaczona na potrzeby własne właścicieli – niemal 8 proc. – dodaje Magdalena Czempińska.

Wysoki wolumen podpisanych umów najmu zauważalnie wpłynął na poziom dostępnej powierzchni biurowej i wskaźnik pustostanów. Na koniec marca 2022 roku na rynku warszawskim do natychmiastowego wynajęcia oferowano 760 tys. mkw. powierzchni, co stanowiło 12,2 proc. nowoczesnych zasobów stolicy. W porównaniu z końcem 2021 roku wskaźnik ten obniżył się o 0,5 pp., a dostępna powierzchnia zmniejszyła się o 20 tys. mkw. Co więcej, systematycznie spada również dostępność powierzchni biurowej oferowanej w formule podnajmu. Na koniec I kawartału 2022 roku na rynku zidentyfikowano ok. 60 tys. mkw. takiej powierzchni.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne w I kwartale 2022 roku. W najlepszych budynkach biurowych w COB stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 20-25 euro/mkw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15 do 24 euro/mkw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 16 euro mkw.miesiąc. Wysoka dostępność powierzchni na rynku skłania najemców do negocjacji wywoławczych warunków najmu. W konsekwencji stosowania szerokiego pakietu zachęt, stawki efektywne w Warszawie pozostają o około 20 proc. niższe niż poziom wywoławczy.