Polska Podaż pikuje w stolicy

III kwartał 2022 potwierdził, że jeszcze przez długi czas aktywność deweloperska nie zbliży się do poziomów sprzed pandemii. W minionych miesiącach w Warszawie oddano blisko 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wśród zakończonych realizacji znalazł się flagowy projekt HB Reavis – Varso Tower (63,8 tys. mkw.) oraz biurowiec P190 (32 tys. mkw.) od Skanski. Eksperci JLL spodziewają się, że końcówka roku przyniesie rozpoczęcie nowych inwestycji, takich jak Drucianka Campus (42 tys. mkw.) oraz The Form (29 tys. mkw.).

Minione dwa lata minęły pod znakiem wyraźnego spowolnienia po stronie deweloperów, co przekłada się na znaczący spadek nowej podaży. W 2023 w stolicy pojawi się jedynie 60 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. To wpływa na szereg zmian na rynku: po blisko trzech latach segment nieruchomości klasy A w centrum Warszawy z rynku najemcy zmienia się w rynek wynajmującego. Popyt oscyluje bowiem na stabilnym poziomie (choć niższym niż w latach 2018 i 2019), a dostępność powierzchni prime maleje. W efekcie obserwujemy wzrost cen, który jest szczególnie widoczny w CBD i City Center oraz w najlepszych budynkach poza centrum. Połączenie ograniczonej podaży z niepewnością na rynku skłonią najemców do przedłużania istniejących umów, co potwierdza relatywnie wysoki udział renegocjacji, które odpowiadają za 38 proc. całkowitego popytu w pierwszych trzech kwartałach roku – podkreśla Piotr Kamiński, szef działu wynajmu powierzchni biurowych w JLL.

Niska dostępność powierzchni biurowej oraz wysokie czynsze przekładają się rekordowo wysokie zainteresowanie biurami typu flex, które obserwowane jest od początku tego roku. W III kwartale średnie obłożenie u największych operatorów tego typu powierzchni w Warszawie przekraczało 70 proc., a w centralnych częściach miasta – nawet 90 proc. Znaczenie tego segmentu rośnie od początku pandemii. W kontekście wspomnianej luki podażowej powierzchnie typu flex stają się też dobrą alternatywą dla firm, które chcą się dziś rozwijać w centrum stolicy. Tak duża popularność biur elastycznych przekłada się także na nowe inwestycje – w pierwszej połowie 2023 roku otwarte zostaną m.in. Mindspace oferujące 4,4 tys. mkw. powierzchni w wieżowcu Skyliner oraz Loftmill z 3 tys. mkw. w budynku Lixa C.

Miniony kwartał przyniósł nie tylko spowolnienie po stronie deweloperów, ale też najemców. Po spektakularnych wynikach odnotowanych w pierwszej połowie tego roku, w III kwartale łączny wolumen transakcji wyniósł 129 tys. mkw. Pomimo wyraźnie mniejszej aktywności najemców w minionych trzech miesiącach, patrząc na popyta na biura w Warszawie w okresie od stycznia do września 2022 wciąż możemy mówić o bardzo dobrym wyniku na poziomie 608 tys. mkw.. Jest on zbliżony do rocznych wolumenów odnotowanych w całym 2020 czy 2021 roku. Podobnie jak we wcześniejszych miesiącach, rynek stołeczny został zdominowany przez firmy z sektora finansowego, które odpowiadały za 28 proc. całkowitego popytu.

Największą popularnością wśród najemców cieszą się centralne dzielnice Warszawy, na co wpływ ma szereg czynników takich jak preferencje najemców i ich pracowników względem dostępu do komunikacji, czy koncentracja powierzchni prime. W pierwszych trzech kwartałach tego roku największy popyt - na poziomie 45 proc. całkowitego wolumenu - odnotowano w Centrum, w Centralnym Obszarze Biznesu (23 proc.) i na Mokotowie (15 proc.).

Na koniec września wskaźnik pustostanów w stolicy wyniósł 12,1 proc. O ile strefy centralne notują sukcesywny spadek dostępności, poziom pustostanów poza centrum rośnie. Dotyczy to w szczególności rejonu Służewca, który boryka się z rosnącym problemem starzejącej się przestrzeni biurowej. Właściciele starszych budynków poza centrum będą musieli się zmierzyć z trudnym wyzwaniem dostosowania swoich nieruchomości do obecnych oczekiwań najemców. Dziś nie wystarczy już zmienić lobby recepcyjne i odświeżyć hole windowe, żeby odnieść sukces. Niezbędna jest kompleksowa strategia obejmująca zarówno kwestie techniczne, wizerunkowe oraz ESG. Biorąc pod uwagę małą podaż nowych powierzchni w kolejnych dwóch latach oraz niepewność na rynku, najemcy mogą być zmuszeni do krótkich przedłużeń umów najmu. Ten czas trzeba wykorzystać na zmiany w starszych budynkach, ponieważ niska podaż nie będzie trwała wiecznie a wraz z jej pojawieniem się na rynku, najemcy zaczną się wyprowadzać do nowych lokalizacji – dodaje Piotr Kamiński

W pierwszych trzech kwartałach 2022 w Warszawie oddano łącznie 228,1 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego blisko 100 tys. mkw. przypadło na III kwartał. Najwięcej nowych biur otwarto w Centralnym Obszarze Biznesu (99,1 tys. mkw.) oraz Centrum (88,t tys. mkw.). Wśród największych inwestycji można wymienić Varso Tower (63,8 tys. mkw., HB Reavis), Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis), P180 (32 tys. mkw., Skanska) oraz dwa budynki SkySawa (31 300 mkw., PHN). Do końca roku na rynek trafi dodatkowe 13 tys. mkw.