Polska W Łodzi więcej magazynów dostępnych od ręki

W ramach regionu Polski Centralnej jej największym subregionem pozostaje Łódź. Jak wynika z raportu Axi Immo „Potencjał i znaczenie rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Łodzi” całkowity popyt dla miasta w latach 2018-2022 wyniósł ponad 1,6 mln mkw., co daje średnią roczną na poziomie ponad 328 tys. mkw. wynajętej powierzchni.

Polska Centralna to trzecia co do wielkości lokalizacja magazynowa w Polsce po Warszawie i Górnym Śląsku. Jej całkowite zasoby stanowią 15 proc. całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej w Polsce. Łódź wraz z sąsiadującymi terenami w ramach aglomeracji dysponuje powierzchnią o wielkości 1,53 mln mkw. (blisko 38 proc. zasobów Polski Centralnej). Jeszcze w 2018 roku w mieście całkowita podaż wynosiła 767 tys. mkw., co oznacza wzrost o 108 proc. przy porównaniu 2018 i 2022 roku.

Największa koncentracja projektów logistycznych i produkcyjnych w Łodzi znajduje się na Olechowie, Widzewie, Teofilowie i po zachodniej stronie miasta wzdłuż drogi ekspresowej S14. W 2022 roku do użytku w Łodzi oddano łącznie 143,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w ramach siedmiu inwestycji. Wśród największych wybranych parków przemysłowych i logistycznych oddanych w tym czasie znalazły się m.in. MLP Łódź (42,9 tys. mkw.), 7R Park Łódź East (18,4 tys. mkw.) i Panattoni City Logistics Łódź IV (17 tys. mkw.).

Rynek magazynowy w Polsce Centralnej od lat dynamiczne się rozwija, co roku przybywa średnio ponad 375 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej. Najemcy krajowi i międzynarodowi, którzy zdecydowali się na najem magazynu lub powierzchni produkcyjnej w Łodzi, zostają w mieście na długo. Strategiczne położenie doceniają zarówno najemcy logistyczni, jak też produkcyjni, którzy cenią sobie Łódź za rynek pracy, dostępność infrastruktury i za obecność wielu firm z branż towarzyszących w danym biznesie – podkreśla Hubert Wojtera, dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

W Łodzi w ostatnich pięciu latach utrzymywał się niski poziom pustostanów ze względu na dużą stabilność najemców. W odróżnieniu od Strykowa czy Piotrkowa Trybunalskiego większość najemców obecnych na tym subrynku zostaje na nim i rzadziej niż w innych lokalizacjach zmienia swoje siedziby. Na koniec grudnia 2022 roku najemcy zainteresowani wolną powierzchnią mieli do dyspozycji niewiele ponad 26 tys. mkw. (1,7 proc. całkowitych zasobów subrynku). W tym samym czasie w budowie pozostawało 239 tys. mkw. w ramach sześciu inwestycji należących do deweloperów Hillwood, Panattoni, Prologis, 7R i MLP. Aż 62 proc. nowej podaży nie było zabezpieczone umowami najmu. Dla porównania na koniec 2018 roku powierzchnia budowana spekulacyjnie stanowiła zaledwie 10 proc. inwestycji w budowie.

W 2022 roku w całej Polsce Centralnej wynajętych zostało ponad 880 tys. mkw., z czego ponad 330 tys. mkw. (38 proc.) w samej Łodzi i okolicach. Najwięcej powierzchni wynajęto w dzielnicy Widzew, następnie w rozwijającej się lokalizacji po zachodniej stronie miasta w okolicach drogi ekspresowej S14 i pobliżu Konstantynowa Łódzkiego. W trójce największych transakcji najmu w Łodzi do końca 2022 roku znalazły się m.in. przedłużenie i ekspansja przez poufnego najemcę z sektora sportowego w MEP Industrial Centre Łódź (44,3 tys. mkw.), przedłużenie umowy przez Amazon w Hillwood Łódź Górna (38,3 tys. mkw.) oraz nowa umowa poufnego najemcy z sektora logistyki w Panattoni Park Łódź West w Niesięcinie (34,5 tys. mkw.).

Średniorocznie najemcy od pięciu lat wynajmują w mieście w ramach nowych umów, przedłużeń i ekspansji powierzchni ponad 325 tys. mkw., z wyjątkiem rekordowego 2020 roku, kiedy wynajęto ponad 450 tys. mkw. powierzchni magazynowej w mieście i okolicach – podkreśla Hubert Wojtera.

W zakresie stawek czynszów średnia dla Polski Centralnej utrzymuje się na poziomie 3,2-4,5 euro/mkw. za miesiąc. Najdroższym subrynkiem pozostaje Łódź Miasto (4-4,5 euro/mkw. za miesiąc) wyprzedzając północne tereny regionu jak Stryków, Łowicz Zgierz (3,5-3,9 euro/mkw. za miesiąc) czy zlokalizowany na południu Piotrów Trybunalski (3,2-3,5 euro/mkw. za miesiąc).

W wyniku pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej i wyższych kosztów finansowania inwestycji w kolejnych kwartałach w Łodzi podobnie do całego rynku magazynowego w Polsce będziemy obserwowali zmniejszanie się liczby projektów budowanych spekulacyjnie. Spodziewamy się pewnego rodzaju kumulacji i powiększenia powierzchni dostępnej od ręki, która z poziomu 5,5 proc. może wzrosnąć do 12 proc. czyli około 468 tys. mkw. Zaistniała sytuacja to następstwo oddania do użytku powierzchni będącej obecnie w budowie oraz zwolnienia powierzchni w istniejących budynkach. Nowa sytuacja rynkowa będzie okazją dla innych podmiotów, w ramach rozwijających się trendów jak nearshoring czy friendshoring, które mogą stać się integralną częścią łódzkiego rynku – uważa Hubert Wojtera.