Europa Środkowo-Wschodnia Podobne trendy w całej Europie

W ciągu ostatnich 12 miesięcy oddano do użytku ponad 7,6 mln mkw. powierzchni, powiększając rynek o 16 proc. Obecnie w budowie znajduje się kolejne 5 mln mkw. Popyt spada, ale trend nearshoringu stwarza nowe możliwości.

Fundamenty rynku nieruchomości przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej pozostają silne. Nearshoring oferuje dalsze możliwości dla regionu, szczególnie w sektorze motoryzacyjnym, inżynieryjnym, odzieżowym i dóbr konsumpcyjnych - komentuje Jiří Kristek, szef zespołu ds. magazynów przemysłowych i handlowych, Cushman & Wakefield.

Pustostany wciąż na niskim poziomie, czynsze rosną

Jak wskazuję eksperci Cushman & Wakefiled, udział powierzchni przednajmowanej w budowie w regionie Europy Środkowej stopniowo spada. Podczas gdy na koniec I półrocza 2021 roku wynosił 61 proc. całkowitej powierzchni w budowie, w tym roku było to już tylko 44 proc. W Czechach i Rumunii był on jeszcze niższy i wyniósł około 39 proc.

Popyt najemców w Europie Środkowo-Wschodniej w I połowie 2023 roku nadal spadał: całkowity wolumen wynajętej powierzchni w regionie spadł o 29 proc. rok do roku, głównie z powodu dużych spadków w Polsce (-39 proc.), Czechach (-32 proc.) i na Słowacji (-23 proc.). Z kolei w pozostałych krajach regionu popyt wzrósł, w tym aż o 136 proc. w Bułgarii. Pomimo niewielkich korekt w górę na Węgrzech, w Polsce i Czechach, wskaźnik pustostanów pozostał jednocyfrowy na wszystkich rynkach, zwłaszcza w Czechach i Bułgarii, nawet poniżej 2 proc.

Pod koniec I półrocza czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem na wszystkich rynkach Europy Środkowo-Wschodniej z wyjątkiem Rumunii. Największy wzrost odnotowano w Polsce, gdzie czynsze za najlepsze powierzchnie wyniosły 6,50 euro/mkw. miesięcznie, co oznacza wzrost o 35 proc. rok do roku. W Czechach czynsze utrzymują się na poziomie 7,75 euro/mkw. miesięcznie, co nadal stanowi najwyższy poziom w regionie.

Niska aktywność inwestycyjna

Aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości logistycznych i przemysłowych pozostaje na niskim poziomie. Całkowita wartość inwestycji spadła o 45 proc. rok do roku w I połowie 2023 roku osiągając poziom około 630 mln euro, co stanowi prawie jedną trzecią (29 proc.) całkowitych inwestycji w tradycyjnych sektorach nieruchomości komercyjnych w regionie. Z wyjątkiem Bułgarii, region odnotował wzrost zwrotów z sektora nieruchomości przemysłowych premium, od 25 pp. wzrostu w Rumunii do znacznego 150 pp. wzrostu w Czechach.

Dobre wskaźniki pustostanów w tym sektorze, silny popyt napędzany trendami nearshoringu i spowolnienie działalności deweloperskiej powinny przyciągnąć inwestorów do sektora przemysłowego i logistycznego w regionie w nadchodzącym okresie - tłumaczy Jiří Kristek.

Rynek nieruchomości logistycznych i przemysłowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest nadal bardzo skonsolidowany: Panattoni i CTP mają duży udział w rynku (ponad 55 proc. w I półroczu) i są aktywne w prawie wszystkich krajach pod względem wynajmu.

Trendy w Europie Środkowo-Wschodniej odzwierciedlają rozwój sytuacji w Europie

W efekcie wysokiej niepewności gospodarczej oraz niższego zaufania przedsiębiorców i konsumentów, rynki powracają do poziomów aktywności sprzed pandemii koronawirusa, chociaż na wielu mniejszych rynkach (w tym wielu w regionie Europy Środkowej) wolumeny transakcji najmu są nadal znacznie wyższe niż przed pandemią. W całej Europie podaż wolnej powierzchni jest nadal ograniczona, co przyczynia się do wzrostu czynszów, chociaż nie rosną one już w rekordowym tempie z ostatnich lat. Wolumen inwestycji również nadal spada w całej Europie, ponieważ inwestorzy czekają na ustabilizowanie się nowych poziomów cen. Dekompresja stóp kapitalizacji zaczyna jednak zwalniać, a aktywność powoli powraca dzięki zaufaniu inwestorów w siłę tego rynku.

Ponieważ niepewność gospodarcza nadal wpływa na zaufanie przedsiębiorców i konsumentów, spodziewamy się, że aktywność najemców pozostanie stłumiona do końca 2023 roku i na początku 2024 roku, a następnie wzrośnie, gdy firmy poczują większy optymizm. Dostępność wolnej powierzchni pozostanie ograniczona, ponieważ deweloperzy spowalniają budowę obiektów spekulacyjnych, co jest już widoczne w Europie Środkowej. Oczekuje się, że wzrost czynszów spowolni w 2024 roku i później, choć pozostanie dodatni na wszystkich rynkach europejskich - podsumowuje Jiří Kristek