Polska Podaż trzyma poziom

Jak podaje JLL, w III kwartale 2023 roku na polskim rynku biurowym do użytku oddano blisko 120 tys. mkw nowej powierzchni. Od początku roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce oddano do użytku łącznie 236 tys. mkw, a eksperci prognozują, że do końca roku ta liczba może wzrosnąć o kolejne 50 tys. mkw.

Jak podkreślają eksperci JLL, chociaż całkowite wolumeny wynajętej powierzchni pozostają na relatywnie wysokim poziomie, kluczowa pozostaje struktura popytu. Obserwowany wzrost popularności renegocjacji umów wynika między innymi z bardzo wysokich kosztów aranżacji nowej powierzchni shell & core, a także większej elastyczności właścicieli aktualnie zajmowanej przez najemcę nieruchomości w zakresie innych kluczowych elementów umowy najmu. Najemcy często rewidują bieżące i przyszłe zapotrzebowanie na biura, co przejawia się w poszukiwaniu zmniejszonych modułów lub utrzymania dotychczasowych powierzchni, nawet przy założeniu intensywnych planów rozwojowych firm. Ma to potwierdzenie w rosnącym wskaźniku pustostanów, który do końca III kwartału 2023 roku osiągnął poziom17,3 proc. (wobec 15,3 proc. na koniec 2022 roku).

Przewidujemy kontynuację trendu wzrostowego przy jednoczesnym zbliżaniu się poziomu wakatu na ośmiu kluczowych rynkach biurowych do poziomu 18 proc. po koniec 2023 roku. Warto podkreślić, że podane liczby nie obejmują ofert podnajmu, a na koniec III kwartału ta kategoria wyniosła blisko 170 tys. mkw, z czego około 63 tys. mkw dotyczyło wyłącznie Krakowa. Dla porównania firmy w Warszawie oferują niewiele więcej powierzchni na podnajem od tych w Krakowie. Potwierdza to fakt, że najemcy z sektora usług dla biznesu (SSC/BPO), którzy są głównymi najemcami biur w regionach, dalej szerzej implementują pracę hybrydową z większą liczbą dni pracy z domu niż z biura. To jednak będzie się w wielu korporacjach zmieniać w związku ze strategiami przyciągnięcia pracowników ponownie do biur – ocenia Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Jak podkreśla Mateusz Polkowski, nowo ukończone budynki z lat 2020-2023 notują relatywnie wysoki odsetek niewynajętej powierzchni, który na koniec września 2023 roku wynosił średnio 27 proc.

Firmy podejmujące decyzję o zmianie biura skupiają się dziś na poprawie jakości zajmowanej powierzchni, co prowadzi do stopniowego zmniejszania się współczynnika pustostanów w nowych budynkach kosztem starszych nieruchomości. Niemniej jednak na stabilizację i obniżenie współczynnika pustostanów w regionach oraz na zaabsorbowanie dostępnej powierzchni będziemy musieli poczekać nawet dwa-dwa i pół roku. Oczywiście są rynki, na których sytuacja wygląda trochę lepiej niż na innych, a są nimi Trójmiasto i Poznań – dodaje ekspert.

Popyt na biura w miastach regionalnych utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Między styczniem a wrześniem 2023 roku osiągnął 532 tys. mkw. Wśród kluczowych transakcji warto wyróżnić relokacje firm, takich jak siedziba główna firmy Intel (23 tys. mkw. w Gdańsku), BNY Mellon (20,3 tys. mkw we Wrocławiu) czy EY (11 tys. mkw. we Wrocławiu).

Wśród nowych najemców z sektora nowoczesnych usług biznesowych należy wspomnieć o firmie Concentrix, która w III kwartale 2023 roku wynajęła pokaźną powierzchnię w Katowicach, w tym ponad 5 tys. mkw. w ramach jednej transakcji w Global Office Park. Pokazuje to, że rynki regionalne pozostają atrakcyjne dla firm z tego sektora w okresie turbulencji – zauważa Katarzyna Siruga, senior consultant, Agency Leasing, JLL.

Niemniej jednak, zwiększona liczba renegocjacji umów oraz rosnący poziom pustostanów wpływają na gwałtowny spadek liczby planowanych projektów na lata 2024-2025, z prognozowaną nową podażą na poziomie około 150 tys. mkw. rocznie.

Czynsze utrzymują stabilny poziom, z najwyższymi stawkami notowanymi w Krakowie (15-17 euro/mkw. za miesiąc), Wrocławiu (14,50-16,00 euro/mkw. za miesiąc) oraz Poznaniu (14-16 euro/mkw. za miesiąc). Wobec konieczności większych nakładów finansowych na aranżację wnętrz, najemcy coraz częściej decydują się na umowy na dłuższe okresy, co przekłada się na elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt.

W III kwartale 2023 roku w inwestycje na rynku biurowym zaangażowano około 77 mln euro. Struktura zainwestowanego kapitału w tej klasie aktywów zdominowana jest przez inwestorów z Europy Centralnej i Wschodniej. Najważniejsze transakcje obejmują sprzedaż Wola Retro (70 mln euro), nabycie Warta Tower przez Cornerstone (63,4 mln euro), sprzedaż My Place II (45 mln euro) oraz zakup kompleksu Wiśniowy Business Park przez Indotek.

Utrzymujący się podwyższony koszt długu oraz spowodowana tym niska aktywność kupujących doprowadziły do dalszych zmian w stopach kapitalizacji, które według stanu na koniec września 2023 roku, dla najlepszych nieruchomości w Warszawie, przy umowach wynajmu przekraczających pięć lat, były szacowane na około 5,75 proc. Stopy kapitalizacji w Krakowie, głównym rynku biurowym wśród miast regionalnych, kształtowały się na poziomie 6,75 proc. – dodaje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.