Polska Rynek magazynowy dogania średnią

Jak wskazują eksperci JLL, popyt brutto na poziomie 3,32 mln mkw. w okresie I-III kwartałów 2023 roku plasuje wyniki niemal na poziomie pięcioletniej średniej dla analogicznego okresu (-7 proc.).

Z 224 tys. mkw. wynajętymi tylko w III kwartale (netto), Warszawa stała się jednym z trzech najmocniejszych rynków, po Górnym Śląsku i Wrocławiu. Łącznie, te trzy rynki odpowiadały za prawie 1,3 mln mkw. wynajętych do tej pory w 2023 roku. Za rynkami tzw. Wielkiej Piątki znalazły się Trójmiasto, Szczecin i Kraków – na każdym z nich w analizowanym okresie wynajęto ponad 100 tys. mkw. Co więcej, na każdym z nich zanotowano pojedyncze transakcje powyżej 35 tys. mkw. Wraz z Lubuskiem, rynki te stanowią dziś grupę najważniejszych destynacji logistycznych w Polsce. Po dobrym I półroczu, w III kwartale 2023 roku mniejsze rynki odnotowały wyraźne spowolnienie. Łącznie w Lublinie, Rzeszowie i Bydgoszczy wynajęto zaledwie 17 tys. mkw. (netto). Jak jednak ocenia JLL, te i pozostałe rynki wschodzące, będą nadal przyciągały najemców w najbliższej przyszłości.

Wyniki obserwowane w III kwartale 2023 roku potwierdzają ochłodzenie na rynku budowlanym. Wielkość nowej podaży malała w 2023 roku z kwartału na kwartał, osiągając 650 tys. mkw. w okresie lipiec-wrzesień. Całkowita powierzchnia oddana do użytku w tym roku wyniosła 3,2 mln mkw. (14 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku) a całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły we wrześniu 32 mln mkw. Niezmiennie, większość nowej powierzchni zasiliła rynki Wielkiej Piątki (prawie 2 mln mkw.). Znaczące wyniki odnotowano również na dwóch rynkach regionalnych – Kujawy i Lubuskie to rynki, gdzie deweloperzy oddali do użytkowania odpowiednio 231 tys. mkw. i 547 tys. mkw.

We wrześniu 2023 roku wielkość budowanej powierzchni ponownie zbliżyła się do progu 3 mln mkw., co oznacza, że deweloperzy rozpoczęli nowe projekty o łącznej powierzchni nieznacznie przekraczającej nową podaż z III kwartału. Budowana powierzchnia pozostaje stosunkowo równomiernie podzielona na spekulacyjną i zabezpieczoną umowami najmu. Nowa powierzchnia dotyczy głównie największych rynków, co było szczególnie widoczne w przypadku projektów spekulacyjnych. Około 83 proc. niezabezpieczonej umowami powierzchni pojawi się na rynkach Wielkiej Piątki, co potwierdza utrzymującą się ostrożność wśród głównych graczy – dodaje Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy, JLL.

We wrześniu 2023 roku czynsze na rynkach Wielkiej Piątki osiągały 3,5-5,75 euro/mkw. za miesiąc w przypadku podmiejskich parków logistycznych. Lokalizacje miejskie również utrzymały stabilne wartości, przy maksymalnych stawkach osiągających wartości 8,5 euro/mkw. za miesiąc.

Trzeci kwartał 2023 roku był pierwszym od początku 2022 roku, kiedy czynsze utrzymały stosunkowo stabilny poziom przez minimum trzy miesiące. Pojedyncze wzrosty dotyczyły tylko wybranych projektów. Wskazuje to na stopniowe wyhamowywanie wzrostu czynszów na rynku najmu – zauważa Tomasz Mika, head of Industrial Agency

W pierwszych trzech kwartałach roku dokonano 20 transakcji o łącznej wartości 844 mln euro. Przełomem okazało się nabycie przez Nrep 80 proc. udziałów dewelopera 7R. Skandynawski gracz zainwestował w 7R około 200 mln euro, znacząco wzmacniając jego pozycję w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie przez P3 za prawie 140 mln euro parku Campus 39. P3 kupiło również 7R Park Łódź West i 7R Park Szczecin. Trendem pozostaje zwiększona aktywność graczy z regionu CEE. Czescy inwestorzy Accolade i Trigea kupili obiekty odpowiednio na terenie Bydgoszczy i Wrocławia. Ponadto, słowacka spółka IAD Investments zakupiła jeden magazyn we Wrocławiu. Dodatkowo, w kompleks magazynowy zlokalizowany w Urzucie, przy drodze ekspresowej S8, zainwestował gracz z polskim kapitałem.

Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję, która będzie widoczna również w nadchodzących miesiącach. Jej tempo powinno jednak wyhamować w wyniku stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, co zbliża rynek do konsensusu cenowego. Na koniec września 2023 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu zlokalizowanych na głównych rynkach regionalnych szacowane były na poziomie około 6,5 proc. – podaje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment, JLL.