Polska Widać symptomy stabilizacji

O ile silna i ugruntowana pozycja Polski pozwoliła wielu firmom na opracowanie i ustabilizowanie swoich łańcuchów dostaw, stale pojawiające się nowe trendy i wyzwania dla logistyki wymuszają nieustanną ewolucję i reorganizację istniejących połączeń. Potwierdzają to chociażby wydarzenia z pierwszych dni stycznia, kiedy przed armatorami pojawiły się nowe poważne wyzwania związane z przeprawą przez Kanał Sueski, przekładające się na kolejny znaczący wzrost cen i wydłużenie czasu transportu.

Po pierwsze – dywersyfikacja. Promowanie lokalnych producentów, ale przede wszystkim troska o bezpieczeństwo dostaw i produkcji. Współpraca z kilkoma alternatywnymi dostawcami stabilizuje cenę i ryzyka. Po drugie – rozproszenie. Zaopatrzenie z wielu źródeł, ale również poszerzenie sieci dystrybucji czy sieci sklepów, które wraz z rozwojem marki pojawiają się w nowych, często mniejszych lokalizacjach. Po trzecie – skracanie dystansu. Pozwala zmniejszyć zużycie paliwa, ślad węglowy oraz ograniczyć godziny pracy kierowców. Decentralizacja sieci dystrybucji z pewnością generuje wyzwania, ale może prowadzić do szeregu wymiernych korzyści. Dla przykładu, gruntowna reorganizacja sieci dystrybucji, polegająca na rozproszeniu magazynów, może ograniczyć koszty związane z transportem nawet o 40-50 proc. Nabiera to szczególnego znaczenia, kiedy pod uwagę weźmiemy przeważający udział transportu w całkowitych kosztach łańcucha dostaw. Bez wątpienia, kolejne lata to pojawiające się innowacyjne rozwiązania logistyczne, pojawienie się nowych graczy a także intensywny rozwój już obecnych, co będzie miało odzwierciedlenie w sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych – komentuje Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy.

Wyniki obserwowane w 2023 roku były bliskie tych z roku 2020. Podobnych rezultatów spodziewać można się również w rozpoczętym roku 2024.

O ile uwarunkowania zewnętrzne pozostaną względnie stabilne, oczekujemy, że w 2024 roku popyt utrzyma się na zbliżonym lub nieco wyższym od poprzedniego roku poziomie. Świadczą o tym m.in. stały rozwój największych obecnych już w Polsce graczy oraz zupełnie nowe zapotrzebowanie od firm wchodzących na ten rynek i rozszerzających swoje łańcuchy dostaw. Niewątpliwie silnym motorem wzrostu są również inwestycje zagraniczne i ich rozwijające się zaplecze, co generuje zapotrzebowanie na powierzchnię produkcyjną i logistyczną – tłumaczy Tomasz Mika, head of Industrial Agency.

Na stabilizację wskazują również prognozy gospodarcze. Po wahaniach i znaczących korektach z poprzednich lat, prognoza wzrostu PKB w Polsce wraca do stosunkowo stabilnego poziomu 2-3 proc. rocznie (Oxford Economics).

Od wielu lat, za wyjątkiem szczególnego roku 2020, kiedy wydarzenia związane z pandemią mocno napędziły sektor e-commerce i rynek logistyczny, obserwujemy silną korelację pomiędzy dynamiką wzrostu PKB a wynikami na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Łagodne odbicie wskaźników w 2024 i 2025, po bliskim recesji roku 2023, pozwala na umiarkowany optymizm – dodaje Maciej Kotowski.

Na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 mln mkw. (I kwartał 2023 roku), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni udział pustostanów w całkowitej istniejącej powierzchni zbliżył się w Polsce do 8 proc., rosnąc o prawie 3 pp w ciągu zaledwie roku.

W związku ze zwiększoną dostępnością nowej powierzchni magazynowej w Polsce, spodziewamy się łagodnego spowolnienia na rynku budowlanym, szczególnie w przypadku nowych inwestycji spekulacyjnych. Reakcja deweloperów powinna pozwolić uniknąć nadpodaży a niewynajęta powierzchnia będzie stopniowo wchłaniana przez rynek – komentuje Tomasz Mika.

Symptomy stabilizacji widoczne są już na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce i Europie. Po roku 2022, który odpowiadał za około 20-30 proc. wzrosty czynszów, II połowa 2023 roku to okres uspokojenia dynamiki wzrostu wartości stawek.

Widoczna stabilizacja kosztów budowy i finansowania to podstawy dla wyhamowania wzrostu czynszów wynajmu powierzchni magazynowej. Ewentualne dalsze podwyżki będą skutecznie wstrzymywane przez stosunkowo wysoką dostępność powierzchni i konkurencję pomiędzy deweloperami. Z drugiej strony, z uwagi na dynamikę rynku i reakcję deweloperów, nie oczekujemy korekty i obniżek, szczególnie w przypadku nowych inwestycji – dodaje Tomasz Mika.

Eksperci JLL wskazują na rosnące znaczenie czynników ESG podczas podejmowania decyzji biznesowych, m.in. za sprawą nowego obowiązku raportowania wpływu firmy na środowisko wynikającego z dyrektywy UE.

Działania największych firm w duchu ESG pozwolą dodatkowo umocnić pozycję najbardziej nowoczesnych i oszczędnych parków magazynowych. Z drugiej strony, nowe wymagania mogą generować potrzebę zmian i modernizacji starszych budynków. Daje to nową przestrzeń dla rozwoju zarówno deweloperów, właścicieli jak i inwestorów obecnych na rynku magazynowym i nie tylko – tłumaczy Maciej Kotowski.

Poprawa wskaźników gospodarczych, zwiększenie przewidywalności i sprawdzalności prognoz, wyeliminowanie niektórych ryzyk, i mniejsza dynamika kosztów to tylko wybrane czynniki, które wpływają na stabilność rynku budowlanego i logistycznego.

Rynek zmierza do konsensusu cenowego, czego oczekują wszyscy jego uczestnicy. Niemniej nadal należy pamiętać o szeregu towarzyszących ryzyk, jak wciąż podniesiona inflacja czy napięta sytuacja geopolityczna.

Spodziewamy się, że gracze rynkowi dostosują swoje oczekiwania zwrotów z inwestycji do dynamiki zmiany poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości. Uważamy, że w związku z tym, iż ceny osiągnęły już względne dno, właściciele będą bardziej skłonni do wystawiania swoich aktywów na sprzedaż. Dalsza stabilizacja kosztów budowy wraz z pozytywnymi sygnałami ze strony popytu na powierzchnię magazynową może spowodować większą aktywność kapitału skłonnego finansować nowe projekty w formule „forward funding” – komentuje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment CEE.