Polska Finansowanie ściśle powiązane z ESG

Zmieniające się nastawienie kredytodawców, szczególnie w Europie, skłania firmy z branży nieruchomości do skupienia się na dekarbonizacji.

Wcześniej banki zadawały tylko kilka pytań o ESG przed udzieleniem kredytu, teraz są bardziej wymagające. Kredytodawcy proszą o informacje na temat celów zerowej emisji netto i stosowanej ścieżki transformacji. Jest to część wywierania większego nacisku na ryzyko klimatyczne – uważa Bożena Jankowska, dyrektor zarządzająca i globalna szefowa działu ESG w Slate Asset Management, ekspertka współpracująca z ULI podczas prac nad raportem.

Zmiany w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej – MSSF 1 i MSSF 2 – które stanowią globalną podstawę sprawozdawczości i mają na celu zapewnienie spójności w raportowaniu, wymagają od spółek informowania o ryzyku związanym ze zrównoważonym rozwojem, które wynika ze zmian w zużyciu energii lub włączenia kwestii zarządzania energią do analizy inwestycji. Chociaż MSSF 1 i MSSF 2 są dobrowolne, oczekuje się, że wkrótce staną się obowiązkowe. Również taksonomia przyjęta w Unii Europejskiej określa sześć celów środowiskowych, które firmy z branży nieruchomości muszą spełnić, aby można je było uznać za zrównoważone.

Dyrektywa w sprawie sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD), wprowadzona przez Unię Europejską w 2023 roku, ma na celu radykalną poprawę istniejących wymogów w zakresie sprawozdawczości, aby zwiększyć przejrzystość postępów przedsiębiorstw w tym zakresie. W rezultacie firmy z sektora nieruchomości muszą szczegółowo opisywać, w jaki sposób ESG wpływa na ich działalność oraz informować o wpływie swojej działalności na środowisko.

Dyrektorzy finansowi zaczynają zdawać sobie sprawę, że muszą zrozumieć, w jaki sposób komunikowany jest zrównoważony rozwój, ponieważ to oni podpisują raporty. Będziemy obserwować stromą krzywą uczenia się, ponieważ firmy będą musiały uporać się z tym, co tak naprawdę to wszystko oznacza – przekonuje Bożena Jankowska.

Eksperci cytowani w raporcie ULI i Ferguson Partners podkreślają zgodnie, że działania w zakresie zrównoważonego rozwoju są również aktywnie stymulowane przez Europejski Bank Centralny, który we wrześniu 2023 roku wezwał europejskie banki do przyspieszenia zielonej transformacji, aby obniżyć ryzyko kredytowe związane z kryzysem klimatycznym. EBC oczekuje, że do końca 2024 roku banki spełnią wszystkie oczekiwania nadzorcze dotyczące ryzyka klimatycznego i środowiskowego, w tym pełną integrację ocen adekwatności kapitałowej i testów warunków skrajnych, wywierając presję na setki kredytodawców z sektora nieruchomości, aby odpowiednio zarządzali ryzykiem klimatycznym w swoich portfelach kredytowych dotyczących nieruchomości.

Na rynku nieruchomości powstaje cała nowa klasa aktywów, które stają się lub staną się przestarzałe ze względu na zmiany w przepisach klimatycznych – tzw. aktywa osierocone.

Paul Stepan, szef działu doradztwa w zakresie zrównoważonego rozwoju na Europę, Bliski Wschód i Afrykę w JLL, który współpracuje z właścicielami dużych portfeli budynków w zakresie strategii poprawy odporności obiektów na czynniki klimatyczne, ostrzega, że jesteśmy teraz w punkcie, z którego zobaczymy, że około połowa europejskich zasobów nieruchomości jest osierocona. Odnosi się on do wymogów dekarbonizacji projektu Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), który ma zapewnić ścieżkę poprawy dla budynków w celu zmniejszenia emisji dwutlenku węgla, aby utrzymać ją w zgodzie z porozumieniem paryskim. Stepan uważa, że pomoże to branży skupić się na aktywach, skłaniając zarządzających nimi do działania.

Zaczynamy dostrzegać dowody na znaczną poprawę wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) i wielokrotności zainwestowanego kapitału (MoC) na zdekarbonizowanych aktywach dzięki finansowaniu opartemu na mierzalnych wynikach ESG. Uważamy, że to właśnie przejrzystość ESG na poziomie aktywów odblokuje progresywne finansowanie w przyszłości – dodaje Rasmus Grosen Olsen, dyrektor ds. zrównoważonego finansowania w Urban Partners, kopenhaskiej platformie firm inwestycyjnych.

ULI współpracuje z całą branżą, ze szczególnym uwzględnieniem Europy, w celu opracowania wspólnej metodologii pomagającej wyceniać nieruchomości w nowy sposób.

Ma ona pomóc oceniać zagrożenia klimatyczne w ramach wycen nieruchomości, aby uniknąć stagnacji na rynkach inwestycyjnych i osieroconych aktywów. W inicjatywie C Change stwierdzono, że obecne wartości nieruchomości nie uwzględniają kosztów dekarbonizacji budynków. Nowa metodologia ma pomóc inwestorom i finansującym w lepszym zrozumieniu wartości rynkowej aktywów w kontekście zrównoważonego rozwoju – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI w Polsce.

Zielone aktywa lub te, które mają takimi się stać, stanowią mniejsze ryzyko dla kredytodawców, którzy chętnie je finansują. Zielone kryteria będą nieodłącznym elementem procesu podejmowania decyzji kredytowych pomimo burzliwego tła gospodarczego i politycznego. Również ubezpieczyciele podchodzą do kwestii ESG w sposób coraz bardziej wymagający. Wymuszone jest to rosnącymi kosztami strat związanych z katastrofami pogodowymi.

Eksperci ULI i Ferguson Group przyznają, że wyższe stopy procentowe i oprocentowanie kredytów hipotecznych w połączeniu ze zmianami strukturalnymi w sposobie użytkowania nieruchomości – zwłaszcza w sektorze biurowym – utrudniają wielu firmom z branży nieruchomości dokonywanie niezbędnych inwestycji związanych z klimatem. Jednak kryzys klimatyczny wymusza postęp niezależnie od tych wyzwań.

Jesteśmy w erze realizacji dekarbonizacji, w której potrzebny jest pilny pragmatyzm, aby można było osiągnąć zarówno duże, jak i małe postępy. Czy nam się to podoba, czy nie, przejście na energię niskowęglową już wpływa na ceny aktywów i wyniki inwestycyjne, a rynek coraz bardziej ocenia zdolność firmy do dostarczania wartości na podstawie jej gotowości do funkcjonowania w świecie niskowęglowym – podkreśla Daniel Chang, dyrektor zarządzający i szef ds. ESG w Hines.