Europa Środkowo-Wschodnia Czekając na stabilizację

W 2023 roku globalny rynek inwestycyjny doświadczył bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania, co wraz ze znacznym spowolnieniem obserwowanym w wielu głównych gospodarkach, znacznie ograniczyło aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci JLL, we współpracy z iO Partners, prezentują analizę trendów obserwowanych na rynku inwestycyjnym w Polsce na tle krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Jak wskazują eksperci, niepewność dotycząca wysokości i czasu dostosowania cen sprawiła, że uczestnicy rynku byli mniej chętni do aktywnego składania ofert w większości sektorów. Co więcej, niepewność spowodowana przez brak transakcji typu „prime” w środowisku rosnących stóp kapitalizacji powoduje trudności w procesie wyceny, który jest kluczowym punktem odniesienia zarówno dla właścicieli, jak i potencjalnych inwestorów. W rezultacie ceny oczekiwane przez sprzedających są wyższe niż większość kupujących jest w stanie zaoferować. Ta luka znacząco ograniczyła aktywność kupujących, co w rezultacie przełożyło się na niski wolumen transakcji w 2023 roku.

Polska doświadczyła znacznego spadku aktywności na rynku inwestycyjnym, osiągając najniższy jej poziom od 2009 roku, z całkowitym wolumenem transakcji wynoszącym około 2 mld euro. Niemniej, warto zauważyć dominację sektora przemysłowego, który osiągnął obrót w wysokości 967 mln euro, z czego znaczna część została wygenerowana przez przełomowe przejęcie przez NREP 80 proc. udziałów w 7R.

W Czechach, całkowity wolumen inwestycyjny osiągnął 1,3 mld euro, przekładając się na spadek o 27 proc. rok do roku. Czescy inwestorzy pozostali najbardziej aktywni odpowiadając za ponad 70 proc. obrotów. Sektor handlowy wyłonił się jako dominujący, stanowiąc 39 proc. zawartych transakcji.

W 2023 roku rynek węgierski doświadczył znacząco obniżonego zainteresowania ze strony kupujących i zakończył rok z wynikiem 610 mln euro, co oznacza spadek rok do roku o 30 proc. Głównym motorem napędowym rynku byli węgierscy nabywcy, którzy odpowiadali za 80 proc. całkowitego wolumenu. Biura utrzymały swoją pozycje jako najbardziej aktywnej klasy aktywów.

W Rumunii wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2023 roku wyniósł 500 mln euro, co oznacza spadek o 60 proc. w porównaniu z rokiem 2022. Transakcje handlowe dominowały, stanowiąc 58 proc. ogółu, a biura 17 proc. Lokalni inwestorzy odpowiadali za mniej niż 23 proc. wolumenu inwestycji.

W 2023 roku w Słowacji wolumen inwestycji osiągnął całkowitą wartość około 660 mln euro, co stanowi spadek o 40 proc. w skali roku. Jednak porównując zeszłoroczny wynik do pięcioletniej średniej spadek wynosi już jedynie 17 proc.

Rok 2024 rozpoczął się pozytywnie. Prognozy pokazują umacnianie się gospodarki zarówno globalnie, jak i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Oczekiwane są spadki kosztów pożyczek oraz dobre wyniki na rynkach akcji. Na początku roku zaobserwowaliśmy intensywniejszą aktywność transakcyjną na rynku nieruchomości, co pozwala patrzeć pozytywne w przyszłość w kontekście poprawy płynności finansowej i zmniejszenia różnicy pomiędzy ceną ofertową a ceną kupna w przyszłości – komentuje Andrei Vacaru, CEE head of Capital Markets, iO Partners.

Mimo niestabilności związanej z podwyższonymi kosztami finansowania, polski rynek nieruchomości komercyjnych nadal jest świadkiem finalizacji wielu transakcji, jednak łączny wolumen inwestycyjny w 2023 roku stanowił jedydnie 33 proc. wyniku z 2022r. Obroty napędzane były głównie przez sektor przemysłowy, który nadal cieszył się zwiększonym zainteresowaniem inwestorów i odpowiadał za około 50 proc. wszystkich inwestycji w ubiegłym roku. Sektor handlowy, drugi pod względem aktywności, zakończył rok z wynikiem 442 mln euro i reprezentował 22 proc. obrotu.

Zdecydowana większość wolumenu transakcji została wygenerowana przez parki handlowe, obiekty typu convenience i wolnostojące sklepy spożywcze co pokazuje obecne zainteresowania inwestorów. Biura wygenerowały 427 mln euro, co oznacza spadek o 80 proc. w porównaniu z rekordowym 2022 rokiem, kiedy rynek był świadkiem finalizacji bezprecedensowej sprzedaży Warsaw Hub. Prawie wszystkie nieruchomości biurowe sprzedane w 2023 roku znajdowały się w Warszawie.

W 2023 roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce obserwowaliśmy znaczny spadek aktywności inwestorów, głównie z powodu bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania. Fundamenty rynkowe w Polsce wykazują jednak znaczną odporność w obliczu globalnej niepewności. Pomimo wyzwań, w minionym roku PKB Polski wzrosło. Przewiduje się, że tendencja wzrostowa utrzyma się także w kolejnych latach. Ponadto, spodziewane efekty deglobalizacji otwierają nowe możliwości dla rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze przemysłowym – komentuje Dmytro Havrylenko, head of Capital Markets, JLL.