Polska Ożywienie w biurach i handlu

Rosnąca liczba inwestorów i stabilizacja wskaźników finansowych są dowodem na rosnący poziom zainteresowania oraz pozytywne perspektywy dla polskiego sektora nieruchomości. Rynek inwestycyjny w kraju osiągnął najwyższe kwartalne wyniki od IV kwartału 2022.
Wolumen inwestycji osiągnął w I połowie 2024 wartość niemal 1,7 mld euro, co oznacza 91-procentowy wzrost w porównaniu z I połową 2023.

Wiodącymi sektorami rynku w I połowie 2024 były biura i handel detaliczny, głównie ze względu na duże transakcje portfelowe. Liczba i wartośc transakcji – zarówno w sektorze biurowym, jak i detalicznym – przekroczyła w I połowie roku łączną wartość osiągniętą w całym 2023. Sektor magazynów, będący w ubiegłym roku najbardziej aktywnym w branży, spadł na trzecie miejsce. Wraz z obniżeniem oczekiwań inflacyjnych i rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, przedsiębiorcy doświadczają coraz mniejszych wyzwań makroekonomicznych. Czynniki te przyczyniają się do stabilizacji stóp kapitalizacji i poprawy nastrojów inwestorów oraz potencjalnych dalszych obniżek kosztów finansowania.

W I połowie 2024 sektor biurowy odnotował znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej, z łącznym wolumenem 22 transakcji wynoszącym około 800 mln euro. Kwota ta jest znacznie wyższa niż 200 mln euro odnotowane w tym samym okresie 2023. Wzrost ten wynikał nie tylko z faktu sfinalizowania dużych transakcji, takich jak sprzedaż portfela nieruchomości CPI Property Group, ale także z ponownego zainteresowania miastami regionalnymi. Po raz pierwszy od 2022 odnotowano transakcje typu prime office poza Warszawą. Kluczowe z nich obejmowały sprzedaż Nowego Rynku E w Poznaniu oraz nabycie budynku Format w Gdańsku. Transakcje te potwierdzają, że wysokiej jakości projekty biurowe w miastach regionalnych nadal znajdują nabywców.

Początek 2024 roku przyniósł ożywienie na rynku biurowym, przyciągając uwagę coraz większej liczby inwestorów. Pojawiają się również nowe źródła kapitału, które do tej pory nie byłby aktywne w Polsce, czego najlepszym przykładem jest Sona Asset Management. Podobnie jak w innych krajach Europy Zachodniej, widzimy powolną stabilizację stóp kapitalizacji, które na koniec czerwca wyniosły około 6 proc. dla Warszawy i 7 proc. dla Krakowa – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.

Rynek inwestycji handlowych charakteryzował się w I połowie 2024 znaczącym ożywieniem, a wolumeny transakcji wzrosły o 149 proc. w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami roku poprzedniego. Takie odbicie podkreśla rosnącą atrakcyjność sektora, której dowodem są znaczące transakcje, takie jak sprzedaż sześciu nieruchomości handlowych za 285 mln euro nowemu inwestorowi z Czech – Star Capital Finance. Jak twierdzą eksperci JLL, aktualna sytuacja daje obiecujące perspektywy dla sektora handlowego w przyszłości.

Mimo braku transakcji prime w segmencie handlowym w Warszawie widzimy, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych kształtowały się II kwartale 2024 roku na poziomie około 6,5 proc., podczas gdy stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych wyniosły około 7,25 proc. – zauważa Agnieszka Kołat, head of Retail Investment, JLL.

Sektor przemysłowy i logistyczny nadal pozostaje w centrum zainteresowania inwestorów, pomimo spadku jego udziału w całkowitym wolumenie inwestycji w porównaniu z rokiem ubiegłym. Odnotowane w 2023 spowolnienie, spowodowane rosnącymi kosztami finansowania i zmniejszonym poziomem konkurencji rynkowej, przesunęło punkt ciężkości w kierunku bardziej strategicznie pozycjonowanych aktywów o wyższej jakości. Ponieważ sektor spodziewa się gwałtownego odbicia dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu, obecna dynamika rynku doprowadziła do mniejszych średnich wartości transakcji oraz zwiększonego nacisku na jakość aktywów, szczególnie w odniesieniu do zgodności z ESG.

Pomimo niższego wzrostu rentowności obligacji typu prime, spowodowanego mniejszą zmiennością stóp procentowych, nadal nie widać jednoznacznych – popartych transakcjami o wysokiej wartości – dowodów na poprawę sytuacji. Do końca czerwca 2024 stopę kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowano na około 6,75 proc., a dla najlepszych projektów w Warszawie na około 6,5 proc. – mówi Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment, JLL.