Polska Polska kluczowym graczem

Dane za trzy pierwsze kwartały 2024 roku pokazują, że sektor znajduje się w fazie stabilizacji po intensywnych zmianach ostatnich lat, z pozytywnymi sygnałami wskazującymi na dalszy rozwój.

Wzrost zasobów i popytu

Na koniec III kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,95 mln m kw. Warto zaznaczyć, że 20 proc. podaży stanowi region Warszawy i okolic, a kolejne 53 proc. Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. W ostatnich dwóch latach znacząco wzrosły również mniejsze rynki, takie jak Polska Zachodnia (63 proc. wzrostu w ciągu dwóch lat), Trójmiasto, Szczecin, Kraków oraz Polska Wschodnia.

W pierwszych trzech kwartałach roku dostarczono 2,1 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 33 proc. rok do roku. Najwięcej nowej przestrzeni oddano do użytku we Wrocławiu (373,2 tys. mkw.), w rejonie Warszawy (310,9 tys. mkw., z czego 68 proc. w strefie podwarszawskiej) oraz w Polsce Centralnej (292,9 tys. mkw.). Projekty takie jak: CTPark Gdańsk Port (119,4 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (86,2 tys. mkw.), czy Hillwood Zgierz II (77,9 tys. mkw.) podkreślają rosnące znaczenie tych kluczowych lokalizacji dla rozwoju sektora.

Popyt na przestrzeń magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie. Całkowita powierzchnia wynajęta brutto w trzech pierwszych kwartałach wyniosła 3,81 mln mkw., co stanowi wzrost o 3 proc. rok do roku. Główne rynki – Warszawa, Polska Centralna i Wrocław – odpowiadają za 56 proc. tego wyniku. Wzrosła również wielkość umów przednajmu– wynajęto z wyprzedzeniem 53 proc. nowo budowanej powierzchni.

Stabilizacja wskaźnika pustostanów i czynszów

Wskaźnik pustostanów, po wcześniejszych wzrostach, osiągnął 7,8 proc. i zaczął spadać w III kwartale 2024 roku, co wiąże się z równoważeniem podaży z popytem. Najwyższe wskaźniki pustostanów występują w Polsce Zachodniej (21,2 proc.), Lublinie (12.7 proc.) i Polsce Centralnej (11 proc.). Najniższe są z kolei na rynkach wschodzących, takich jak Białystok, Rzeszów, Opole i Szczecin.

Po okresie gwałtownych wzrostów czynszów w latach 2022–2023 obecnie obserwuje się ich stabilizację. Czynsze nominalne za powierzchnie magazynowe oscylują między 3,50 a 6,50 euro/mkw. za miesiąc, przy czym najwyższe stawki notuje się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Skorygowane o zachęty dla najemców czynsze efektywne wynoszą od 2,90 do 5,80 euro/mkw. za miesiąc w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu.

Nearshoring i przenajem

W 2024 roku na znaczeniu mocno zyskuje trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. W obliczu napięć handlowych między Stanami Zjednoczonymi, Unią Europejską i Chinami coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych.

Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie ze strony firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest tu także wzrost popytu wśród klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych – podkreśla Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, director, head of Industrial Services Hub, Savills.

Deweloperzy zmieniają strategię – zmniejsza się udział inwestycji spekulacyjnych, a projekty są realizowane głównie na potrzeby konkretnych najemców. Obecnie w budowie znajduje się 1,95 mln mkw. nowej powierzchni, z czego ponad połowa przypada na największe rynki, takie jak Warszawa czy Wrocław.

Eksperci Savillsa oceniają też, że stabilizacja wskaźnika pustostanów wskazuje na poprawiający się balans między podażą a popytem, a rRównowaga na rynku czynszów podkreśla jego dojrzałość oraz zdolność adaptacji do zmiennych warunków ekonomicznych. Wśród trenów wymieniają również zrównoważony rozwój regionalny – rynki wschodzące, takie jak Szczecin i Wschodnia Polska, notują wyraźny spadek pustostanów i wzrost aktywności inwestycyjnej.

Polska wciąż dobrym rynkiem inwestycyjnym

Jak zauważają autorzy raportu, mimo wyzwań związanych z globalnym spowolnieniem gospodarczym i spadkiem podaży nowych obiektów, polski rynek magazynowy i przemysłowy wykazuje dużą odporność. Stabilizacja wskaźnika pustostanów, rosnący popyt oraz atrakcyjność Polski jako destynacji dla logistyków i przemysłu, wskazują na dalszy pozytywny rozwój sektora.

Firmy, które decydują się na inwestycje w Polsce, zyskują dostęp do nowoczesnej infrastruktury, strategicznego położenia oraz rozwiniętego zaplecza logistycznego. Polska nie tylko utrzymuje swoją pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale także staje się kluczowym graczem na mapie magazynowej całej Europy - podkreślają autorzy raportu.