Polska Stabilizacja w stolicy

Według szacunków agencji Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększył się w 2024 roku o około 105 tys. mkw. w ramach dziewięciu nowych projektów. Tym samym całkowita podaż w stolicy wyniosła na koniec grudnia 6,3 mln mkw. powierzchni.

Do największych projektów oddanych do użytku w 2024 roku można zaliczyć inwestycję The Form (Lincoln Properties Company, 29,4 tys. mkw.), Lixa E (Yareal, 16,9 tys. mkw.) oraz pełną modernizację projektu Saski Crescent (CA Immo, 15,5 tys. mkw.).

Obecnie w budowie znajduje się ponad 179 tys. mkw. w sześciu nowych inwestycjach. W 2025 roku prawdopodobnie rozpocznie się realizacja kolejnego projektu – Vibe B firmy Ghelamco – mimo tego wolumen projektów w budowie i tych oddawanych do użytku jest znacząco niższy niż w latach 2012-2023. Ograniczenie nowych inwestycji do obszaru centrum oraz kurcząca się podaż gruntów pod zabudowę biurową, przy jednoczesnym wysokim zainteresowaniu działkami w centrum ze strony deweloperów mieszkaniowych, sugerują niższą dostępność powierzchni i wyższe czynsze w tej strefie, natomiast wolniejszą rozbudowę stref poza centralnych – tłumaczy Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

Całkowity popyt biurowy w stolicy w 2024 roku wyniósł trochę ponad 740 tys. mkw., co stanowiło spadek o jedynie 1 p.p. r-d-r. Utrzymanie się zbliżonej aktywności najemców jest m.in. wynikiem stopniowej stabilizacji sektora najmu oraz dostosowania strategii pracodawców do obecnych warunków rynkowych. Cushman & Wakefield prognozuje, że popyt w tym roku utrzyma się na poziomie zbliżonym do dwóch poprzednich lat.

Wśród największych transakcji zawartych w 2024 roku możemy wymienić umowę przednajmu Santander Bank Polska w budynku The Bridge (24,5 tys. mkw.), przedłużenie umowy przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Varso II (13,6 tys. mkw.) oraz renegocjację Vienna Insurance Group w biurowcu Mistral (11,5 tys. mkw.).

Dowodem na uspokojenie się sytuacji na rynku biurowym w Warszawie jest też liczba sfinalizowanych w ubiegłym roku transakcji najmu. W 2024 roku najemcy podpisali 757 umów, co stanowi spadek o niecałe 7 proc. względem analogicznego okresu w ubiegłym roku. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba zamykanych transakcji świadczy o wysokiej płynności rynku najmu oraz stopniowym ograniczaniu procesów optymalizacji powierzchni, które obserwowaliśmy w latach 2020-2023 – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,6 proc. i był o 0,2 p.p. wyższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku i o 0,1 p.p. niższy niż w ubiegłym kwartale. Przekłada się to na dostępność powierzchni na poziomie około 664 tys. mkw. (spadek o około 6 tys. mkw. względem ubiegłego kwartału).

Jak oceniają eksperci Cushman & Wakefiled, wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2025-2027, widoczna będzie dalsza kompresja wskaźnika powierzchni niewynajętej. Pozwoli to warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie.

Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie wyższy wskaźnik wakatów utrzymuje się w strefach niecentralnych (12 proc.) i pozostaje na zbliżonym poziomie do lat 2021-2023. Natomiast w strefie centralnej dostępność powierzchni w grudniu 2024 roku wyniosła 8,8 proc., co jest o 4,2 p.p. niższe w porównaniu do końca 2021 roku.

Oczekiwany dalszy spadek dostępnej powierzchni biurowej w centralnych lokalizacjach może prowadzić do kontynuacji wzrostu czynszów, co przy jednoczesnym ograniczeniu nowych inwestycji będzie prawdopodobnie działać na korzyść starszych projektów i dodatkowo motywować ich właścicieli do modernizacji, aby w przyszłości skuteczniej konkurować o nowych najemców – dodaje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

W 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Kilkuprocentowe wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w strefie Centrum.

Cushman & Wakefield przewiduje, że w kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna przede wszystkim w projektach w trakcie budowy oraz najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. W lokalizacjach niecentralnych pozostaną one na stabilnym poziomie – podsumowuje Piotr Capiga, deputy head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.