Polska Handlują aż miło

Największy wolumen powierzchni handlowej w budowie – blisko 228,7 tys. mkw. GLA – skoncentrowany jest w miejscowościach o populacji mniejszej niż 50 tys. mieszkańców. To o 42 proc. więcej niż oddano w 2024 roku, gdy roczna podaż w ośrodkach tej wielkości wyniosła 162,5 tys. mkw. GLA.

Główne aglomeracje utrzymują jednocześnie stabilną pozycję rozwojową z 135,5 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej w budowie, co świadczy o niesłabnącym potencjale tych rynków i ciągłym dostosowywaniu oferty do zmieniających się potrzeb konsumentów.
Szczególnie dynamiczny rozwój kontynuuje segment parków handlowych. Obiekty tego typu, o powierzchni przekraczającej 5 tys. mkw., stanowią dominującą część nowych inwestycji, odpowiadając za blisko 70 proc. całkowitej powierzchni w budowie. Jednocześnie zauważalny jest trend rozwoju mniejszych formatów – projekty o powierzchni poniżej 5 tys. mkw., głównie parki handlowe, stanowią kolejne 10 proc. realizowanych projektów.

Warto podkreślić, że aktywność obserwujemy również w ramach tradycyjnego formatu galerii handlowych, który odpowiada za około 10 proc. powierzchni w budowie. Są to przede wszystkim modernizacje i rozbudowy istniejących centrów, m.in. Bonarki w Krakowie, Pogorii w Dąbrowie Górniczej czy Ferio w Koninie. Modernizacje galerii handlowych mają na celu nie tylko poprawę efektywności energetycznej obiektów, co jest kluczowe w kontekście kosztów energii i świadomości ekologicznej, ale również znaczące rozszerzenie i dywersyfikację oferty. Szczególny nacisk kładziony jest na rozwój segmentów gastronomicznego i rozrywkowego, co odzwierciedla zmieniające się oczekiwania konsumentów poszukujących w centrach handlowych nie tylko możliwości zakupów, ale także przestrzeni do spędzania wolnego czasu i interakcji społecznych.

Jak twierdzą eksperci JLL, rynek handlowy w Polsce wykazuje zróżnicowaną dynamikę rozwoju w wielu formatach. Podczas gdy sektor parków handlowych charakteryzuje się intensywną aktywnością deweloperską, galerie handlowe oraz projekty mixed-use odgrywają kluczową rolę w przyciąganiu nowych, zagranicznych marek na polski rynek.

Pierwszy kwartał 2025 roku okazał się szczególnie owocny pod względem otwarć sklepów pod nowymi szyldami, w tym sklepów międzynarodowych brandów, z liczbą 10 nowych marek debiutujących na polskim rynku. Ta tendencja świadczy o rosnącej atrakcyjności Polski jako destynacji dla globalnych sieci handlowych i potwierdza silną pozycję kraju na europejskiej mapie handlu detalicznego.

Wśród debiutów warto wyróżnić wejście pochodzącej z Dubaju marki perfumeryjnej Arabian Oud House. Marka ta wybrała lokalizację w Fabryce Norblina w Warszawie. Sektor odzieżowy również odnotował wzmocnienie, z amerykańską marką Guess Jeans otwierającą swój sklep w Galerii Wroclavia we Wrocławiu. W segmencie optycznym, marka Grand Optical zainaugurowała swój pierwszy w Polsce salon premium w łódzkiej Manufakturze – mówi Bohdan Zayka, Senior Research Analyst, Research & Consultancy, JLL

W I kwartale 2025 roku na rynek zostało dostarczone nieco ponad 50 tys. mkw. GLA nowej powierzchni handlowej. Co istotne, zdecydowana większość tej nowej powierzchni została zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich, o populacji nieprzekraczającej 50 tys. mieszkańców. Wśród największych nowych projektów handlowych oddanych do użytku w tym okresie wyróżnia się M Park Mrągowo, obiekt o powierzchni około 15,3 tys. mkw. GLA, Leroy Merlin w Tarnobrzegu o powierzchni około 8,4 tys. mkw. GLA, Oto Park Żagań o powierzchni około 6 tys. mkw. GLA oraz M Park Brzeziny o powierzchni około 5,9 tys. mkw. GLA.

Po roku 2024, kiedy wolumen inwestycji w sektorze handlowym osiągnął około 1,6 mld euro – najlepszy wynik od 2019 roku, pierwszy kwartał 2025 roku pokazał utrzymujące się zainteresowanie inwestorów. Całkowity wolumen transakcji przekroczył 180 mln euro, co stanowi trzykrotność wyniku z I kwartału 2024 roku. Co jeszcze ciekawsze, wolumen ten został wygenerowany w aż 17 transakcjach, co jest najwyższym wynikiem dla pierwszego kwartału w historii. Tak wysoka aktywność zwykle była obserwowana w ostatnich kwartałach roku. Niezmiennie, parki handlowe i centra typu convenience przyciągały największą uwagę inwestorów, odpowiadając za 10 z 19 zbytych aktywów. Zainteresowanie rynku tymi formatami pozostaje silne, intensyfikując konkurencję i w niektórych przypadkach kompresując stopy zwrotu. Oczekuje się, że trend ten utrzyma się w 2025 roku.

Największą transakcją odnotowaną w I kwartale 2025 roku było zbycie Power Parku Olsztyn, kompleksu handlowego zlokalizowanego w południowej części Olsztyna. Obiekt oferuje prawie 33 tys. mkw. GLA i znajduje się w sąsiedztwie Galerii Warmińskiej, tworząc główną destynację zakupową w regionie. Inną ważną transakcją była sprzedaż Comfy Parku Bielik, największego parku handlowego w Bielsku-Białej, przez Redkom Development do Newgate Investment. Obiekt jest wynikiem kompleksowego projektu przebudowy, który przekształcił dawny sklep i centrum handlowe Tesco, działające w tej lokalizacji przez wiele lat. Największe akwizycje centrów handlowych w pierwszym kwartale obejmowały zakup portfela trzech aktywów: Ruda Śląska Plaza (15 tys. mkw.), Rybnik Plaza (18 tys. mkw.) i Sosnowiec Plaza (13 tys. mkw.). Aktywa zostały nabyte przez ukraińskiego inwestora – Focus Estate Fund. Inne znaczące transakcje obejmowały: zakup Pasażu Świętokrzyskiego i Galerii Świdnickiej przez prywatnego inwestora od Catalyst Capital, Aura Park Garwolin nabyty przez Terg oraz Park Handlowy Piła kupiony przez Newgate Investment. Wszystkie te transakcje obrazują obecny zakres zainteresowania aktywnych inwestorów handlowych, skupiających się głównie na małych lub średniej wielkości parkach handlowych, a także centrach handlowych o potencjale wzrostu wartości, zlokalizowanych poza głównymi aglomeracjami.

Pomimo braku ostatniej ewidencji transakcyjnej w Warszawie, na podstawie ogólnego sentymentu rynkowego JLL szacuje, że w I kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wynoszą 6,5 proc. Główne stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych pozostają obecnie na poziomie około 7,25 proc., jednak oczekuje się, że coraz bardziej zacięta konkurencja wywrze presję na obniżenie stóp zwrotu w tym segmencie.