Polska Rekordowy wolumen w budowie

Rośnie również znaczenie modernizacji istniejących centrów handlowych oraz intensyfikacja działań ich właścicieli w obszarze zrównoważonego rozwoju i transformacji technologicznej. Jak podają eksperci Colliersa, łączne zasoby powierzchni w nowoczesnych obiektach handlowych na koniec 2025 roku zbliżyły się do 13,9 mln mkw. Ponad połowa rocznej podaży (270 tys. mkw.) została oddana do użytku w IV kwartale.

W całym roku oddano do użytku o 25 proc. więcej budynków niż rok wcześniej, natomiast całkowita nowa podaż była zbliżona do poziomu z 2024. Powodem był brak realizacji dużych parków handlowych typu „power centre” – żaden obiekt nie przekroczył 20 tys. mkw. powierzchni najmu. W efekcie średnia powierzchnia nowego budynku spadła poniżej 9 tys. mkw. Największym otwarciem minionego roku był Designer Outlet Kraków (19 tys. mkw.) – pierwszy od 2019 roku nowy obiekt w formacie centrum wyprzedażowego.

Podobnie jak w ubiegłych latach, nowa podaż była zdominowana przez parki handlowe. W 2025 roku stanowiły one 87 proc. powierzchni oddanych do użytku. Działalność deweloperów koncentrowała się głównie w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (71 proc. nowej podaży), które wciąż przyciągają niższym wskaźnikiem nasycenia rynku.

Na koniec 2025 roku w budowie znajdowało się ponad 600 tys. mkw. GLA parków handlowych, co stanowi najwyższy poziom odnotowany w ostatnich latach. Tak duża podaż potwierdza znaczenie tego formatu w strategiach deweloperów.

Rozwojowi segmentu parków handlowych sprzyja rozmieszczenie ludności w Polsce oraz zachodzące procesy suburbanizacji. W 2026 roku aktywność deweloperów w tym segmencie pozostanie wysoka, choć będą oni coraz bardziej selektywni – skoncentrowani na lokalnych rynkach z ograniczoną ofertą oraz w rozwijających się dzielnicach dużych miast. Segment parków handlowych ma przed sobą kilka lat stabilnego wzrostu, jednak wraz z zagospodarowywaniem „białych plam” na polskiej mapie handlowej, stopniowo będzie wchodził w fazę stabilizacji – mówi Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.

Trwają przebudowy i modernizacje wybranych obiektów handlowych. Zmienia się m.in. krakowska Bonarka. Ruszyła też przebudowa części centrum Europa Centralna w Gliwicach, w którym planowana jest część rozrywkowa.

Odnotowujemy również przebudowy dawnych centrów handlowych z dużym najemcą spożywczym na parki handlowe. Przykładami są otwarte obiekty S1 we Włocławku, Gliwicach, Dąbrowie Górniczej, Skierniewicach czy Tarnowskich Górach. Trwają przebudowy kolejnych centrów handlowych: w Bydgoszczy, Lublinie i Żorach – dodaje Wojciech Wojtowicz.

W największych miastach kluczową rolę wciąż odgrywają handel i usługi w atrakcyjnych przestrzeniach publicznych, m.in. projektach wielofunkcyjnych.

Stabilny popyt

Mimo wyzwań gospodarczych i rosnących kosztów życia, średni współczynnik pustostanów w centrach handlowych w ośmiu największych aglomeracjach wyniósł 2,8 proc., nieznacznie mniej niż w poprzednim roku.

Stabilny poziom pustostanów pokazuje, że rynek handlowy w Polsce pozostaje odporny na presję kosztową i zmiany w zachowaniach konsumentów, a właściciele obiektów aktywnie reagują na pojawiające się wyzwania. W centrach z wyższym współczynnikiem pustostanów realizowane są przebudowy lub zmiany funkcji, a wolne przestrzenie zajmują nowe formaty handlowe, usługowe czy rozrywkowe – mówi Marta Cegielnik, dyrektorka Działu Powierzchni Handlowych, Colliers.

W 2025 roku na polskim rynku zadebiutowało ponad 30 nowych marek handlowych, z czego największą grupę stanowiły koncepty z segmentu mody, zdrowia i urody oraz akcesoriów i biżuterii. Tylko w czwartym kwartale pojawiło się 10 nowych marek, wśród których znalazły się między innymi perfumeryjna marka Adopt Parfums, modowa Dan John, obuwnicza Hey Dude, a także pierwszy monobrandowy sklep Nikon oraz salon z zegarkami Longines. Do polskich obiektów handlowych wróciła marka Boardriders. W Szczecinie otwarto pierwszą w Polsce placówkę niemieckiej sieci Burgermeister. Te debiuty potwierdzają rosnące zainteresowanie polskim rynkiem detalicznym i jego dalszy potencjał rozwojowy. Zamknięcie wszystkich sklepów stacjonarnych ogłosiła natomiast marka Vissavi.

Operatorzy kinowi koncentrują się na modernizacji obiektów i dostosowywaniu jej do rosnących oczekiwań widzów. W 2025 roku zamknięto m.in. kino Helios w Rzeszowie oraz Multikino w Poznaniu, choć w stolicy Wielkopolski jednocześnie zapowiedziano budowę nowego obiektu w galerii Avenida. W tym samym czasie w gdyńskiej Rivierze oraz szczecińskim Outlet Parku uruchomiono nowe sale IMAX, podkreślając rosnącą rolę formatu premium na rynku.

W projektach wielofunkcyjnych obserwujemy wyraźny wzrost aktywności najemców z segmentów gastronomii, rozrywki, rekreacji oraz zdrowia i urody. Nowe otwarcia restauracji odnotowano m.in. w łódzkiej Fuzji oraz warszawskiej Bohemie, a pierwsze koncepty gastronomiczne pojawiły się również w biurowcu Office House – pierwszym ukończonym budynku kompleksu Towarowa 22. W Gdańsku, na Wyspie Spichrzów, uruchomiono pierwszy poza Warszawą lokal PaTaThai. W Fabryce Norblina zadebiutował ArtBox Metaverse. Trend mixed-use sprzyja rosnącej selektywności w doborze najemców oraz podkreśla znaczenie unikatowych konceptów handlowych i gastronomicznych. To właśnie marki premium i innowacyjne formaty, w tym foodhalle, znacząco podnoszą atrakcyjność inwestycji i pozostają szczególnie pożądane przez właścicieli obiektów – wyjaśnia Marta Cegielnik.

Rozwój e-commerce i omnichannel

E‑commerce jako kanał dystrybucji nadal rozwija się dynamicznie, a udział sprzedaży internetowej w handlu detalicznym utrzymuje się na poziomie zbliżonym do lat poprzednich. Coraz silniej widoczny jest także trend sprzedaży bezpośredniej przez producentów na platformach marketplace oraz w q‑commerce, czego przykładem jest obecność marek Inglot, L’Oréal czy YES na Allegro. W 2025 roku na debiut lub rozszerzenie obecności w segmencie q‑commerce zdecydowały się m.in. Carrefour, Cukiernia Sowa, Gorąco Polecam, Hard Rock Cafe, Media Markt oraz Popeyes.

W 2026 roku wprowadzone mają zostać tymczasowe opłaty celne na małe paczki wysyłane do UE z państw trzecich, co może wpłynąć na dynamikę e‑commerce, szczególnie w przypadku platform opierających model biznesowy na wysyłkach z Azji.