Popyt przewyższa podaż na polskim rynku magazynowym
Powierzchnie magazynowe i produkcyjneRekordowy popyt
Łącznie wynajęto ponad 2,2 mln mkw., co jest najlepszym rezultatem od 2008 roku. Popyt netto nie osiągnął rekordowego poziomu z 2008 roku (1,55 mln mkw.) i wyniósł 1,47 mln mkw., a przedłużenia umów zajęły łącznie 0,75 mln mkw. powierzchni magazynowej. Poziom pustostanów spadł na koniec roku do 6,2 proc., co oznacza, że popyt przewyższa podaż, a część najemców poszukujących większych powierzchni musi zaczekać na budynek. W 2015 roku popyt wzrósł o 10 proc. względem 2014 roku. – Zmieniła się także struktura popytu. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Polski Centralnej – 527 tys. mkw. Obszar ten wyprzedził okolice Warszawy, gdzie najemcy zajęli 409 tys. mkw. Jest to związane z dużym udziałem sieci handlowych w wynajmie obiektów, który oscylował na poziomie 17,9 proc. Te firmy preferują centralne lokalizacje, gdyż najczęściej rozprowadzają swoje towary równomiernie na terenie całego kraju – powiedział Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL. Sześć z dziesięciu największych transakcji w 2015 roku zostało zawartych właśnie w tym regionie (np. Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II – 53 tys. mkw.; Jysk w Logistic City – 40 tys. mkw.; Decathlon w Panattoni Park Łódź East – 32 tys. mkw.).
Rośnie udział projektów spekulacyjnych
W zeszłym roku podaż wyniosła blisko 1 mln mkw., a dalsze 774 tys. mkw. jest obecnie w budowie w 33 projektach inwestycyjnych, z czego 73 proc. powierzchni w budowie (567 tys. mkw.) realizowane jest przez firmę Panattoni. Najwięcej nowych magazynów powstaje w okolicach Warszawy. Udział powierzchni realizowanej na zasadach spekulacyjnych wyniósł 35 proc., co stanowi znaczny wzrost wobec czwartego kwartału 2014, kiedy to stanowił 26,8 proc.
Czynsze najniższe od lat
Czynsze są stabilne, choć najniższe od lat. Polski rynek magazynowy oferuje jedne z najniższych stawek w Europie Środkowo-Wschodniej. Wewnątrz kraju najniższe czynsze efektywne odnotowano w rejonach: Górny Śląsk, Warszawa, Polska Centralna, gdzie wynoszą nawet 2 euro miesięcznie (dla najemców szukających do 10 tys. mkw.). Więksi gracze mogą dodatkowo liczyć na spore upusty. W przypadku dużych parków magazynowych miesięczne czynsze bazowe są zróżnicowane w zależności od regionu i wynoszą 2,60-3,20 euro za 1 mkw. w Polsce Centralnej; 3,80-4,50 euro za 1 mkw. w Krakowie; po 4,10-5,30 euro za 1 mkw. w rejonie Warszawa Miasto.
Popyt na grunty stale wysoki
Popyt na grunty inwestycyjne jest stale wysoki, ale podaż odpowiednich działek (dobrze zlokalizowanych, o jednolitej strukturze właścicielskiej, z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z odpowiednią infrastrukturą) jest niewiele. Ceny za 1 mkw. wahają się w zależności od regionu. W obszarze Warszawa Miasto za 1 mkw. trzeba zapłacić od 350 do 550 zł, w okolicach Warszawy – 50-300 zł, w Polsce Centralnej – 65-160 zł, w Poznaniu – 140-200 zł, we Wrocławiu – 120-220 zł, na Górnym Śląsku – 90-200 zł, w Krakowie – 80-300 zł, w Trójmieście – 100-240 zł. Na zakup gruntów negatywne przełożenie może mieć ustawa ograniczająca zakup nieruchomości, która ma wejść w życie od maja tego roku.
Powrót transakcji portfelowych
W 2015 roku transakcje inwestycyjne na rynku magazynowym nie osiągnęły prognozowanego poziomu. Stanowiły 12 proc. w obrotach całego rynku, czyli 473 mln euro. Udział trzech umów typu sell and leaseback w wolumenie za rok 2015 wynosił 36 proc. – najwięcej od 2011 roku. Słabszy od przewidywanego wynik jest następstwem przeciągających się finalizacji wielu umów. – 2016 rok powinien być znacznie lepszy ze względu na planowane transakcje portfelowe z rynku pierwotnego i wtórnego. Od początku roku do tej pory zamknięto transakcje warte 70-80 mln euro. Jeśli prognozy się sprawdzą, ten rok powinien zamknąć się wynikiem zbliżonym do osiągniętego w 2013 roku (powyżej 600 mln euro) – powiedział Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych, JLL. Produktu poszukuje dziś około 30 inwestorów, z których każdy ma do wydania 200-250 mln euro. – W ciągu ubiegłego roku rejestrowaliśmy dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które – dla najlepiej zlokalizowanych obiektów, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu – wynoszą obecnie poniżej 7 proc. W 2016 roku spodziewamy się wzrostu aktywności inwestorów i wartości transakcji oraz dalszego spadku stóp kapitalizacji – dodaje Tomasz Puch. – Pozytywne nastawienie inwestorów może dodatkowo obniżyć stopy kapitalizacji do 6,5 proc. za najlepsze produkty magazynowe. Za unikalne obiekty – takie, które są wynajęte dla dobrych najemców na okres ponad 10 lat – można oczekiwać nawet poniżej 5,5 proc. – czytamy w raporcie.
Mamy dowody na to, że na rynek mieszkaniowy wraca normalność
Mamy dowody na to, że na rynek mieszkaniowy wraca normalność
HREIT
Zaledwie rok temu mieliśmy do czynienia z rynkiem sprzedającego – popyt na mieszkania tak bardzo stymulował łatwiej dostępny kredyt, że lokali na sprzedaż po prostu zaczęło b ...
Polski rynek biurowy zaczyna się polaryzować
Polski rynek biurowy zaczyna się polaryzować
Walter Herz
W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu do ubiegłe ...
Megainwestycje muszą się liczyć z opóźnieniami
Megainwestycje muszą się liczyć z opóźnieniami
Spectis
Jak wynika z raportu Spectis zatytułowanego „Rynek budowlany w Polsce 2024-2031”, pomiędzy 2016 a 2024 rokiem wartość rynku budowlanego wzrosła ze 177 mld zł do ponad 3 ...