Polska Stabilizacja między popytem i podażą

Pomimo wyzwań związanych z pandemią, w minionym roku wrocławski rynek biurowy zachował relatywnie wysoką aktywność po stronie popytu. W 2020 roku zamknięto transakcje obejmujące 128,4 tys. mkw. powierzchni biurowej, jednak struktura aktywności najemców w podziale na typy zawieranych umów odzwierciedla niepokój spowodowany ograniczaniem funkcjonowania niektórych gałęzi gospodarki. Ponad połowę popytu brutto stanowiły odnowienia umów i renegocjacje wcześniejszych najmów, często zawierane na relatywnie krótki okres. Wolumen nowych umów stanowił około 29 proc., a jedynie 16 proc. dotyczyło ekspansji, czyli zwiększenia zajmowanej już powierzchni.

Pandemia Covid-19 zmieniła sposób, w jaki pracujemy, a część firm, szukając oszczędności, decyduje się na redukcję aktualnie zajmowanej powierzchni i podnajęcie części swojego biura. Na koniec minionego roku na wrocławskim rynku oferowane było w ten sposób 16,3 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Spadek aktywności najemców w 2020 roku przełożył się również na wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec grudnia wynosił 15 proc. i wzrósł o 2,3 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku.

Wywoławcze stawki czynszów kształtują się na stosunkowo stabilnym poziomie, jednak można zauważyć presję ze strony najemców na ich obniżki. Na koniec 2020 roku we wrocławskich budynkach klasy A za najem trzeba było zapłacić 13-15 euro za mkw., natomiast w starszych biurowcach 10-13 euro za mkw. Odnotowano również spadek wartości efektywnych stawek czynszów, co spowodowane jest między innymi większą elastycznością wynajmujących w odniesieniu do oferowania dodatkowych zachęt, takich jak wakacje czynszowe czy budżety na aranżację powierzchni.

W najbliższym czasie proces adaptacji biurowców do nowych oczekiwań najemców i zmieniających się wymagań wynikających z pandemii Covid-19 będzie musiał przyśpieszyć. Nowa sytuacja rynkowa stawia przed deweloperami i właścicielami budynków wyzwanie związane z weryfikacją strategii wynajmu. Zmiany te będą prawdopodobnie zachodziły w wielu obszarach jednocześnie.

Zmieniają się między innymi oczekiwania związane z dbałością o zdrowie i komfort pracowników. Zdecydowanie wyżej będą oceniane biurowce oferujące udogodnienia i usługi promujące zdrowie oraz poprawę samopoczucia. Wiele firm będzie również rozważało wprowadzenie modelu hybrydowego biura i łączenie długoterminowej umowy najmu z krótkoterminowym wynajmem przestrzeni coworkingowej oraz możliwością pracy zdalnej. Pożądane staną się, zatem biura gwarantujące elastyczność, zarówno w zakresie aranżacji przestrzeni, jak i możliwości optymalizacji zajmowanej powierzchni w trakcie okresu najmu. Zyskają również obiekty oferujące możliwość korzystania z biura coworkingowego, którego operatorem jest właściciel budynku – mówi Marcin Siewierski, dyrektor Regionalny w polskim oddziale Cushman & Wakefield.

Pandemia Covid-19 stawia przed sektorem biurowym szereg nowych wyzwań. Czy oznacza to jednak drastyczny spadek zajmowanych przez firmy powierzchni biurowych w 2021 roku?

Niekoniecznie. Z badań i analiz prowadzonych przez Cushman & Wakefield wśród pracowników biurowych na całym świecie wynika, że model pracy zdalnej w pełnym wymiarze nie jest marzeniem większości z nas, a organizacje będą musiały znaleźć właściwą równowagę pomiędzy pracą zdalną i pracą z biura. Według raportu „Generacja Z – miejsce pracy liderów jutra” przeprowadzonego w Polsce, 61 proc. ankietowanych stawia na połączenie modelu pracy stacjonarnej i zdalnej. Z kolei model pracy zdalnej w pełnym wymiarze chciałoby wykorzystywać jedynie 13 proc. respondentów. Zgodnie z wynikami globalnego badania „The future of workplace” dla 70 proc. badanych pracowników młodego pokolenia praca z domu stanowi wyzwanie – podkreśla Marcin Siewierski.

Podobne wnioski na temat rozwoju rynku biurowego po zakończeniu pandemii zdają się towarzyszyć inwestorom. We wrocławskim sektorze biurowym nadal utrzymuje się stosunkowo wysoka aktywność deweloperów i inwestorów.

W roku 2020 na wrocławski rynek trafiło zaledwie 57 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co jest wynikiem blisko trzykrotnie niższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W 2021 roku spodziewamy się podobnych wskaźników. Z drugiej jednak strony, taka sytuacja wpłynie na stabilizację relacji pomiędzy popytem i podażą oraz konsekwentną absorpcję pustostanów. Świadczy to o dojrzałości wrocławskiego rynku biurowego. Miasto nie jest już postrzegane jako „rynek wschodzący”, ale ugruntowane i dojrzałe centrum biznesowe o zróżnicowanej ofercie, które potrafi elastycznie i sprawnie reagować na sytuację rynkową – komentuje Marcin Siewierski.